北京
网友提问
刘某与张某签订了《房屋买卖合同》，约定张某向刘某支付定金5万元，剩余房款在三年内付清。但该房屋的实际登记人为某房产公司，后房产公司因无力偿还借款被债权人申请强制执行，此时张某能够排除强制执行？
也迪律师解答
依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。受让人即案外人，在案涉财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）买受人已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务。（三）案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。
本案中的房屋买卖合同并非与作为登记名义人的某房产公司签订，而是张某与刘某所签订，而刘某也并非案涉房屋登记的所有权人，在张某不能提交证据证明对案涉房屋的处分取得了所有权人某房产公司的授权，房屋买卖合同构成无权处分，此时买卖合同仍然有效，但是由于刘某无权处分案涉房屋，在未取得某房产公司追认的情况下，张某依法只能向刘某行使违约赔偿或者损害赔偿的债权请求权，其在案涉房屋之上不能成立物权期待权。在张某的物权期待权不能成立的情况下，当然也就不存在排除人民法院对案涉房屋执行的问题。
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