深圳楼市，现在300-400万可以横着走

　　提起深圳的房子，很多人第一反应是高不可攀。

　　认为那都是有钱人的游戏，没有年入百万就不配拥有。

　　事实上，真的如此吗？

　　这一轮楼市调整之后，深圳的房子，从郊区到城区，门槛都在大幅降低，对于普通家庭而言并非遥不可及。

　　从刚需上车的角度来说，现在300-400万这个预算，都可以在深圳横着走了。

　　01

　　上个月，光明的勤诚达正大城小区，一套103平三房，以352万总价成交，折合单价3.4万/㎡。

　　67平两房，最近一套成交价是240万，单价3.53万/㎡。

　　对比2019年的开盘价约4.8万/㎡，缩水了近3成。

　　光明城的正兆景嘉园，2015年开盘，89平三房，高峰期成交价是560万，最近同户型成交价下滑至300万，单价从6.3万到3.34万，回调了近5成。

　　优点是小区环境不错，绿化好，带深实验光明学区；缺点是走路到地铁站比较远，至少要20分钟，周边城市面貌一般。

　　位于公明的益田假日府邸，2017年次新小区，89平三房，最近一套成交价268万，单价来到了3万一平。

　　目前的光明楼市，成交价在5万以上的二手楼盘已所剩无几，如：龙光玖龙台、深房传麒山东区/西区。

　　其他大部分次新房，当前成交价都下滑到了3万多每平米。

　　实际成交价格和片区新盘差不多。

　　02

　　龙岗作为深圳刚需成交大区，最不缺的就是房子。

　　价格也很平民化。

　　目前贝壳平台上，深圳全市在售二手房源共48233套。

　　其中，龙岗区的二手房挂盘量约1.18万套，从价格段看，总价300万以下房源占比接近五成。

　　不少成交的都是次新盘。

　　像金地名郡园，位于龙岗中心城，2016年小区，89平三房，最近一套成交价是288万，单价3.24万，跌穿开盘价。

　　平湖的佳兆业茗萃园三期，2011年小区，最新成交价2.5万/㎡。

　　总价低于200万的二手房源也不少，目前对外挂盘达2300套，占了龙岗区的20%左右。

　　像双龙的凯东吉祥悦府，83平3房，最新一套以193万成交，折合单价2.3万。

　　目前深圳全市新房存量3.35万套。

　　新房库存量最大的依旧是龙岗区，为8392套。

　　基本都是以刚需产品为主。

　　包括大运“日光”盘，综合配套相对不错，折后单价约4.4万每平米。

　　而其他位置远些的新房项目，大部分都是在2-3万左右。

　　刚需竞品多，周边缺乏核心产业，结果往往就是，房价易跌难涨。

　　03

　　再看罗湖区。

　　当前在贝壳上，罗湖共7500套在售二手房源，总价300万以下约有3200套，占比42.6%。

　　这些房子楼龄普遍比较老，多数是2000年以前的小区。

　　其中学区房，这一轮回调幅度最大。

　　如螺岭小学的华隆园，历史最高成交价突破15万，现在降到了4万左右，跌幅达到了75%，39平一居室，前不久以153万成交，单价3.9万。

　　在南山区，目前二手房挂盘房源中，总价400万以下房源约1270套。

　　以300-400万这个价格段为例。

　　楼龄新点的有：蛇口山海津61平两房、松坪村三期60平两房、大冲新城花园50平一房一厅，等等。

　　楼龄老点的有：桃源村一期70平三房、蛇口紫竹园三房、星海名城五期48平两房，等等。

　　宝安中心区刚需上车盘，花样年花乡，2011年小区，28平单间，最近成交价范围在160-170万之间，单价6万左右。

　　菁英趣庭和宏发领域的小户型，都是宝中片区总价上车门槛较低的二手房，大概在三四百万左右。

　　综上，从郊区到城区，无论新旧，无论大小，300-400万、300万以下这个总价预算，各有各的刚需市场。

　　04

　　按照现在深圳的首付比例和房贷利率，刚需群体首付几十万就能上车，甚至零首付的房子也有。

　　月供压力也在减小。

　　为什么很多人对于深圳的房子，还是“谈价色变”，觉得没有年薪百万就不配拥有？

　　1、心比天高，只盯着豪宅看，野心远大于自身能力。毕竟，如今在小红薯、某音上，年薪百万都要沦为穷人标准了。

　　2、收入不稳定，害怕房价还会降，看不懂未来趋势。相比于改善房和豪宅，刚需房往往更加脆弱。房子所具备的稀缺性越少，越容易受到市场打击。

　　3、当前在深圳，很多人不是买不起房，而是怕买错房，希望买一套能保值增值的房子，而不是买完就跌。

　　4、关于深圳的房子，总价越低坑越多。预算越低的人其实越不能买错房，因为一旦买错就很难翻身了。