新华保险再“接盘”两座万达广场，商业地产缘何成险资新宠？ | 银行与保险

文/《清华金融评论》白浩辰‍‍

近日，宣城、铜陵两家万达广场遭到抛售，这是2023年以来万达集团出售的第33、34座万达广场。此次的买方是新华保险占股99.9%的坤华基金，坤华基金一年多时间共购入11家万达广场。除新华保险外，多家险企也都积极购入局商业地产，旨在通过优质资源稳定收益，加强抗周期能力。

新年伊始，万达广场的抛售大戏继续上演。根据天眼查信息，近期宣城、铜陵两家万达广场股东名单发生变化，原股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出。这也是两年来售出的第33、34家万达广场。

债台高筑下的轻资产转型，万达八年自救之路

万达广场的抛售是集团八年自救之路的缩影。2016年，万达从港股退市进行私有化转型。而始料未及的是房地产降温骤然来袭，加之集团遭遇经营、股东关系问题等多重影响，万达集团经营陷入前所未有的危机，一时间债台高筑。八年来，万达多次辗转内地、香港，意图重返市场。然而几经蹉跎，王健林和他的万达始终未能如愿。2024年3月，万达商管与太盟投资集团、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES达成投资协定，由上述5家机构联合出手，向大连新达盟商业管理有限公司注入约600亿元资金，占据60%股权，万达商管仅持有40%，丧失万达商管控制权。然而对一时羸弱的万达集团而言，600亿元资金仍难脱困境。自2017年以来，万达开始推进轻资产转型，逐步将其旗下酒店、文旅地产搬上货架，以回笼资金，释放流动性，缓解资产负债表压力。

屋漏偏逢连夜雨，长期的经营不利也导致利益盟友的矛盾激化。2024年1月，刚经历了债务重组的融创中国率先发难，向贸仲委递交仲裁申请，要求万达集团支付其股份回购款95亿元。同年10月，苏宁集团也提出同样要求，矛头直指万达50.4亿元回购款。此外，由于大连御锦未按时向其支付万达商管第四期股权转让款38.59亿元，永辉超市提交了对王健林在内的多位担保人的追责仲裁。一时间，万达集团腹背受敌。重压之下万达集团被迫加快其商业地产的出清进程，将主营业务——万达广场摆上货架。另有知情人士透露，全国所有万达广场均可谈价，以满足万达轻资产转型的需求。万达集团债务问题在我国商业地产业并非个例，商业地产企业高负债、流动性欠佳的现象不在少数，对其存续和发展持续造成持续性影响。而随着商业地产市场轻资产转型进程的加速，将会有越来越多类似万达广场的商业综合体待价而沽。

险资扫货万达广场，商业地产市场供销两旺

值得注意的是，近期两笔万达广场交易的买家均为坤华基金。坤华基金成立于2023年，是一支投资规模超百亿的不动产私募股权基金。其幕后两家股东大有来头，分别为新华保险和中金资本。其中新华人寿出资99.9亿元，占股99.9%；中金资本出资1000万，占股0.1%，所以可以说坤华基金是一只名副其实的险资基金。

来源：天眼查

此次收购并非坤华基金的首次出手。作为一家险企系不动产私募股权基金，自成立起，坤华基金就致力于商业地产的投资。而其投资方向主要以万达系为主。2024年全年，坤华基金共计拿下了全国9座万达广场的所有权，分别为淮北万达广场投资有限公司、武威万达广场置业有限公司、银川金凤区万达广场置业有限公司、赤峰万达广场有限公司、晋江万达广场有限公司、成都万达商业广场投资有限公司、南京万达茂投资有限公司、烟台芝罘万达广场有限公司和北京万达广场实业有限公司。而在此次收购后，坤华基金旗下万达广场数量也突破了两位数，来到了11座。

被抛售的34家万达广场中，不乏北京、上海等一线城市核心地段的商业综合体。而在当中险资表现活跃，新华保险、阳光保险、大家保险、横琴人寿等共拿下20座万达广场。

表1：34座被抛售万达广场交易情况

除此之外，部分险资还积极购入其他类型商业不动产，如友邦保险2023年以24亿元收购北京朝阳区“凯德·星贸”项目控股权、平安保险以股权形式投资位于江门鹤山、江门蓬江及西安空港的三个物流园区、中国人寿以31亿元获远洋集团北京颐堤港二期49.99%的股权，更有多家险企积极配置REITs等不动产投资工具。险企不动产投资热情持续升温。

究其原因，主要是因为我国债券利率持续下行，险企面临资产荒难题。在资产端，保险以债券、权益配置为主，其资产端经营表现与市场行情走势相关度较高。2024年全年，我国长债利率持续走低，10年期、30年期国债利率从年初的2.56%、2.83%均单边下行至2%以下。债市利率长期低迷对险企资产端经营表现提出较大考验，险企面临资产荒难题，资产负债双端匹配管理难度加大，险企亟须补充新的长期资产投资渠道以寻求稳定收益，平滑收益曲线。

图2：2024全年10年期、30年期国债收益率情况

来源：天眼查

而商业地产成为险资分散配置的优质方向。近年来，受多方面因素叠加影响，我国如万达集团等部分商业地产公司经营陷入困境。但商业地产项目的长期稳定收益属性和抗周期性犹在，而在地产业面临挑战的背景下，待价而沽的资产相比以往数量和质量都大有提升，对险资而言，当下正是入手的时机。

对商业地产而言，险资作为长期资金能够穿越周期，具备推动商业地产在内的不动产复苏的能力。而险企充足的现金流能帮助部分经营不景气的地产公司摆脱困境，加快实现轻资产转型。

对险企而言，商业地产的出现为负债端资金拓宽了投资方向，优质的不动产资源能够为险企提供长期、稳定的增量营收，助力实现资产负债的双端匹配，增强险企的资本实力。而随着更多险企的下场入市，有望为我国地产市场的景气度带来积极影响。

编辑 丨白浩辰‍‍

审核丨许晨辉

责编丨兰银帆

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