「四代住宅」能否成为破解销售难题的制胜产品？

2021年中国工程标准化协会发布《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》，正式开启了第四代住宅从概念到项目实施和政策认可的阶段，福州作为全国首批试点城市，于2022年率先推出首个第四代住宅。2023年，福州更是迎来了第四代住宅的蓬勃发展。当然，为了支持产品落地，福州市的建设职能部门在推动“第四代住宅产品”方面，给予了一系列优惠政策，涵盖容积率、建筑密度、绿地率及产权面积计算等多个方面。这种政策环境使得项目得以毛坯状态验收，并在二次装修后交付给业主，满足了市场的个性化需求。

第四代住宅何以在福州蓬勃盛行？是否只要政府给政策支持，四代住宅就可化解楼市低谷期的销售难题？四代住宅是否适用于所有城市？带着这些疑问，我们先从市场端找找原因。

改善细分市场，第四代住宅有较强竞争优势，抢占市场份额

1、福州市五区普通住宅多年保持供小于求，2024年供求比仅为0.87，市场健康。

2、2023年起，140-220平大户型成交量明显增加，改善需求强。

3、改善户型高单价，180-240方单价溢价最高。

4、140-220平户型库存及去化周期要优于其它产品，风险小。

5、销售均价TOP5中，2023年四代项目3个，2024年四代项目2个，有溢价。

6、销售面积TOP5中，2023年四代项目3个，2024年四代项目1个，有流速。

核心地段和强势资源驱动下的四代住宅，溢价更高，流速更快

选取福州不同地段的四代住宅项目作为典型案例进行分析。

1、主城核心地段，第四代住宅单方溢价6-24%，去化速度是普通住宅的3-4倍。

2、主城区内边缘、有景观资源优势的第四代住宅，单方溢价7-13%左右，去化速度是普通住宅的2-4倍。

3、主城区外围，第四代住宅单方溢价不明显，但去化速度相对可保障。

综上，第四代住宅选址上，应优选具备城市核心稀缺资源及地段较好的项目，更能发挥溢价和去化的水平。

蓝乐集团在嘉兴代建的四代住宅项目

蓝乐集团嘉兴湘家荡项目，作为围绕“好房子”建设标准在嘉兴全面落地的新作，紧邻嘉兴4A级湘家荡旅游度假区西岸，整体占地80836㎡，容积率1.4-1.9，具备打造立体生态住宅的先天优势。

作为嘉兴不可多得的秀美风光之地，嘉兴湘家荡项目深感幸运，依托湘家湖的绝美，我们从顶层设计出发，着重探索建筑空间与自然生态的相融。在建筑设计实践中，充分研讨“嘉兴立体生态住宅设计规范”要求，结合福州、重庆等成熟四代产品的设计手法，以共享平台、立体庭院外加室内阳台等实现空间由内向外的延展，将“院子搬到空中”，最大程度满足了中国人骨子里根深蒂固对住宅“有天有地”的向往，实现了“户户有花园，层层有庭院”的功能。

当前该项目处于前期规划方案的设计和报批阶段，为更好赋能第四代住宅的拓展与定位，公司组织项目团队与集团发展、设计、成本、工程、景观等各专业条线进行培训和交流，梳理问题，总结研究。

经过探讨，我们发现操盘第四代住宅项目，首先要认真研究政策，特别是最新发布的规范文件，吃透新文件精神，以免走弯路；其次，不能盲目照搬照抄类似项目，特别是不成熟的案例，要因地制宜；再次，项目分期开发时，务必提前考虑好总经济指标和各分期指标的平衡性条件限制；最后，结合嘉兴项目的前期经验及福州案例的反复研究，产品设计中：

1、公共共享花园如需要，要把两栋楼分开，核心筒位置做共享花园；电梯厅“背靠背”的设计方式让公共花园更容易分割；

2、小户型做四代产品，户内的尺度感偏小，不如大户型的空间感；

3、户型设计方面首选南北厅，在有极致景观资源时选择边厅；

4、南向露台如果很长，下一层会被严重遮挡，所以可以把露台做短，上下错层，保障东西向的采光更好；如果在没有采光要求的城市，可以选择南向贯通的露台；

5、第四代住宅私密性问题可以通过做复式的手法解决，不会出现错层露台，但大面积产品更需要大空间，复式可以局部挑空，兼顾解决对视和大空间的居住感受；

6、苗木种类要与建筑文本一起报规，最好选择长得慢、喜阴的植物，同时植物的灌溉增大后期物业的费用。

浙江省被誉为“民营经济第一强省”，无论是经济总量、人均收入亦或是城市发展方面都处于全国前列，同时拥有杭州、宁波等全国顶级城市，客户群体的购买力毋庸置疑。浙江省绍兴市越城区是浙江省内第一个出台《关于试点立体生态建筑的实施方案（试行）》文件，并从2024年3月2日起施行的城市，湖州、嘉兴、义乌等多个城市也相继发布相关政策文件。第四代住宅被认为是“破解销售难题的有力武器”，虽然目前浙江省第四代住宅的发展阶段相比福州市尚不成熟，然而在政府积极推进“好房子”建设的大背景下，依托浙江省强劲的经济基础、丰富的自然资源和深厚的文化底蕴等先天优势，多个优质项目在省内先后落地。值得注意的是，不是所有城市、所有的地段、所有项目都适合做第四代住宅，需结合实际情况慎重选择，优先选择具备核心稀缺资源和地段较优的项目。

（本文图示中部分销售数据来源于克而瑞）

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