普改转向，今年成都二手房或将稳中有升

22.33万套！2024，成都二手房成交创下历史新高。然而，在成交量的背后，去年二手房的成交结构又有哪些特征？为什么在火热的二手房市场，有些二手房房东的体感热度却大不一致？去年，二手房套均成交面积96.08㎡，套均总价约130万，今年又会迎来哪些变化？

由于今年5+2区域新房供应结构将发生变化，部分普通改善需求只能转向二手市场，处于新房供应面积空缺的二手房，将迎来价值跃升。

01.

成交比例分析：

低总价、小面积二手房占主力

克而瑞四川发布了这样一份数据：2021年，成都一二手成交结构为8:2，2022年，这一比例变为5:5，时间来到2024年，比例已经调整为3:7，这宣告着成都的新房二手房市场已经完全拉开了差距，全面进入存量房时代。

2006年至2015年，为满足大量刚性住房需求，防止房价过快上涨，国家实施“7090政策”调控楼市，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90㎡以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。以成都市为例，据统计，2006年至2015年，全市供应90平米以下的商品住宅合计约140万套。这些中小套型房源在二手房市场大量上市交易。目前二手房市场中，单价1.5万元/㎡以下占比69.4%，总价200万元以下占比87.3%，90平方米以下房源成交占比为51.4%。

新的需求产生之后，原有的二手房想要快速出手，造就了成都活跃的二手房交易。

当成交总量达到22.33万套时，二手房的成交主力如何？贝壳研究院西南分院给出的数据是：成交套均单价为13836元/㎡，套均总价130.4万元，套均面积是96㎡左右。克而瑞四川还把这个数据进行了细化，发现了二手房的两大特点：

面积方面：

120㎡以下刚需产品中一二手成交结构为2:8，表明八成刚需客户选择二手房；120㎡以上改善产品中一二手成交结构6:4，表明四成改善客户选择二手房。

2024年大成都新旧房成交结构对比

数据来源：克而瑞四川

价格方面：

从价格来看，2024年成交二手房源中，近7成总价在150万内，9成总价在250万内；其中120m以上改善产品中，也有近7成总价在250万内。总价方面，二手房整体套均总价与新房价差123万元；其中140㎡以上各面积段总价价差明显拉大，价差达到80-177万不等。

02.

5+2区域二手房涨幅榜TOP20公布，

去年这些小区在涨价

以刚需为主导的结构类型，也拉动着成都二手房的价格变化，下表是好好选房统计的2024年成都5+2区域二手房的涨幅TOP20，除了个别因为成交房型带来的均价变化外，在这张表单中，我们能看到去年哪些房子在悄悄涨价。

这份榜单中，涨价小区主要有两大大特征：

一、老破小，总价低。从上面的榜单中能够看到，这其中多数楼盘房龄都超过20年，一部分为没有电梯的老破小，还有一部分是早期修建的老电梯房。这类房源面积并不大，总价也能控制在100万以内。

二，有学区加持。这其中的著名代表是，成交均价达到5.9万元/㎡的上翔街21号，因为对口成都实验小学而走红，而涨幅榜TOP3的南纱帽街31号院，则属于锦二的学区，对口龙王庙正街小学，涨幅达25%的三圣街49号同样如此对口龙王庙正街小学。

03.

市场预判：

300万+二手房成交量或迎来跃升

“不是每个人都有一套老破小，但更多的是很多人手上都有普通住宅。普通住宅的二手行情走势，更加牵动人心。”

2024年，新房成交套均面积为131㎡，二手房成交套均面积为96㎡，从面积能够看出去年成都的新房二手房形成互为补充的关系，而随着今年新房市场的改变，二手房市场结构也将发生变化。

我们先来看看今年成都新房与二手房的库存关系：

据克而瑞四川统计，大成都新旧房总存量近27万套，其中二手房挂牌超16万套，是新房存量1.6倍，库存充足。

各区域中，5+1区整体一二手存量结构2:8，其中锦江、武侯、青羊、高新南二手房存量占比75-91%，远超新房存量；近郊一二手存量结构4:6，属于一二手共生市场;远郊新房占主导地位，二手存量仅占2.5成。

与此同时，还有大量次新二手房存在——克而瑞四川推算了这样一组数据：2017-2022年备案新房中，约42万套(占比37%)房源成交均价低于所在行政区当年整体均价10%以上，按照出售率5%估算预计有约2万套低价次新房入市，对市场形成一定冲击；5+2区中，天府新区、高新南区、金牛区低价次新房占比均超40%。

2025成都各行政区次新房供应推算

数据来源：克而瑞四川

新房库存少，二手房库存充足，是今年市场的一个重要特点。

除此之外，中原地产还指出今年新房的另一个特点：新房市场泛豪宅化。随着越来越多新项目定位更高，改善客群也就面临挤压，因此，关于今年的二手房中，走红的或许不再是“老破小”，四川中原给出的预测是：

二手成交量或将再次提升至25万套，面积突破2400万㎡；普改将杀向二手市场，300万+二手房成交量会在今年迎来跃升。

贝壳研究院西南分院院长孙堃表示：2025年，成都二手房市场预计将呈现出三大特点——

1、活跃。城市的未来发展潜力给予房地产市场足够的预期，因此今年二手市场活跃度会延续，大概率会呈现出，成交单价、套均总价、套均面积都稳步提升的状态。

2、面积扩大。成交结构方面，150万以内的交易仍然是二手房交易的主力占比，但是250万或者说300万总价以上的交易占比会有所提升。

3、多元。二手房作为新房的补充，当新房呈现出高总价高定位的格局时，将带动二手房成交更多元，或许会有更多高品质的二手房迎来一波行情。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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