广州琶洲告别“缺货”局面，“擦边”豪宅去化难度加剧

珑璟台所面临的挑战或许才刚刚开始。

毕思懿/发自广州

“完全是押宝未来，心里总是没底。”邱明（化名）走出广州地铁地产珑璟台（以下简称珑璟台）的售楼部，环顾四周，仍旧觉得难以心动。

邱明是一位改善型购房者，看好海珠区，尤其是琶洲的未来发展。然而，预算约为1000万元的他，发现顶流项目琶洲南TOD的价格早已超出了承受范围。于是，他将目光转向距离琶洲电商总部约4公里外的珑璟台。

“产品本身确实不错，但位置与预期之间差距不小。”邱明说道，虽然项目宣传位于琶洲南，但实际上却位于龙潭，周边商业和教育配套仍显不足，无法满足他对改善居住的期望。

珑璟台实景图。毕思懿/摄

产品错配导致去化乏力

据了解，珑璟台位于地铁18号线和11号线交会的龙潭站上盖，规划4栋29~30层的住宅，产品包括120~195平方米四房，户型使用率超过100%，中高层单位可望海珠湿地公园景观。

尽管项目在设计和景观上均不乏亮点，但珑璟台的市场热度始终未能激起太大波澜。根据阳光家缘的数据，珑璟台（标准地名：碧景苑）开盘超过一年，网签121套，去化率约46%。其中，面积最大的195平方米户型，至今仅网签1套。

回顾珑璟台的价格走势，项目于2023年四季度开盘时，价格为8.5万~9.5万元/平方米。2023年12月，琶洲西区AH040331地块经过85轮激烈竞拍后，楼面地价高达75670元/平方米，成为广州“新地王”。珑璟台原本具备“面包比面粉便宜”的优势，但随着市场持续下行，珑璟台不得不进行价格调整。以142平方米产品为例，2024年3月，低层特价单位约1200万元，而如今同类户型特价仅1000~1100万元。

那么，为什么原本被视为琶洲南TOD“姐妹篇”的珑璟台未能迎来预期的市场高光时刻？

业内人士分析，首先是受到市场环境的影响。伴随着千万级豪宅产品数量的增加，购买力却未能同步增长，导致降价压力加大，琶洲也未能幸免。

二手房的成交情况更能佐证这一点。以标杆项目保利天悦为例，贝壳APP数据显示，2024年仅成交两套单位（仅贝壳平台）。其中，12月成交一套199平方米的四房，单价13.5万元/平方米，另一套为3月成交的289平方米五房，单价16万元/平方米。而2023年则成交了10套，大部分成交价集中在17万~18万元/平方米。此外，主打改善的雅郡花园，2024年的成交价也从此前的普遍“7”“8”字头，跌至“5”“6”字头。

“另一方面，珑璟台的问题在于产品错配。”上述业内人士表示，从位置、地块规模到周边环境来看，如果主力户型调整为120平方米左右，总价控制在800万~900万元，或许更能打动市场。但珑璟台的主力户型大多为140平方米左右，且有部分195平方米的大平层，总价难以压缩。

一位资深中介经纪人透露，珑璟台不少单位价格已跌至“7”字头。去年四季度，受政策利好的影响，去化出现了一波反弹。但很多客户将珑璟台与邻近的中海大境进行对比，普遍反映不喜欢珑璟台的位置。

“周围环境多为城中村景观，拆迁计划没有明确时间表，配套设施是否跟得上也令人担忧。另外，项目体量较小，四栋楼分成两个小地块，中间有市政道路，整体舒适度有限。”邱明表示。

琶洲一手房供应量大增

事实上，珑璟台所面临的挑战或许才刚刚开始。

2024年10月底，保利以59亿元竞得琶洲三宗地块，楼面地价约4.3万元/平方米，总建筑面积约13.8万平方米，容积率仅2.5。该项目将打造成保利“天字系”产品，预计今年3月亮相，采用南北对流板楼设计，包含20栋16~32层的住宅，总货量超过900套，产品涵盖约120、140、190平方米四房，主打高使用率。

与珑璟台相比，保利琶洲南项目在地理位置上更具优势，与琶洲会展区仅隔一条黄埔涌。广州还计划投资9.1亿元，完善琶洲南区的道路、桥梁等基础设施，其中次干道路规划横一路、会展东路紧邻琶洲南三宅地，预计将于2025年8月开工。

上述业内人士分析，珑璟台与保利琶洲南项目从产品户型上高度重合，但后者距离琶洲核心区更近，项目规模更大，未来小区环境和配套更符合改善型买家的需求。而且，户型设计必定会再度迭代，加上保利一贯实在的定价策略，预计开盘将有惊喜价，这也意味着珑璟台的去化压力进一步加剧。

更值得一提的是，2025年首批出让的地块之一——琶洲中二区AH041122地块，是琶洲眼片区的首宗住宅用地，占地面积约2.1万平方米。地块北侧规划为教育用地，且距离保利天悦非常近，拥有类似的江景资源，因此被视为今年最具潜力的地块之一。

根据规划，整个琶洲片区将分为四大区域：琶洲西区（人工智能与数字经济集聚区）、琶洲中区（智慧会展产业创新区）、琶洲东区（数字经济与总部经济创新合作区）和琶洲南区（创新融合拓展区）。琶洲眼片区则位于琶洲中区，靠近“读懂中国”国际会议永久会址，未来将建设集高端国际会议和展示中心于一体的综合型会议中心。

此外，2025年地王项目琶洲·樾|华樾即将上市，同时琶洲南TOD也在热销中。更何况，随着广州多个核心地块的相继出让，2024年成交单价超过4万元/平方米的地块数量创下四年来的新高，共有7宗，且主要集中在“珠金琶”板块。曾经“缺货”的琶洲市场，如今正迎来一轮愈加激烈的竞争。

根据克而瑞数据监测，2024年广州千万级以上豪宅成交量4582套，较2023年的4957套略有回落。成交均价为82898元/平方米，同比下降5%。这一回调标志着自2020年以来，广州千万级以上豪宅成交均价的首次下行。

可以预见，2025年广州千万级以上豪宅将迎来更大规模的供应，优胜劣汰的竞争将更加激烈。