中海凶猛！溢价超70%拿下深圳2025年首块出让宅地

陈跃/发自深圳

去年迄今，央企国企包揽了深圳所有宅地。

（地块现状，图源：深圳市交易集团）

深圳楼市开年即冲刺。

不同于前两年直到2月底甚至一季度末才推出首宗宅地，1月16日下午，深圳今年第一块住宅用地迎来出让，宗地号为G01045-0200，地块面积20838.77平方米，建筑面积103508平方米，起始价为17.99亿元，竞拍仍然延续“价高者得”规则，须承诺提供“交房即发证”服务。

该宗地位于深圳市龙岗区大运片区，也是龙岗区时隔两年再次出让宅地，龙岗区上一次拍地为2023年3月底的深圳首轮集中供地。

今日竞拍现场，G01045-0200宗地共吸引到8家房企报名参与竞拍，包括中海、华润、建发、越秀、绿城、深业、招商蛇口、南山地产。其中，华润、招商蛇口、绿城、中海四家企业争相应价，鏖战近1个半小时，仍对地块势在必得。

最终，在经过246轮的举牌竞价后，中海地产以30.65亿元斩获深圳今年首块出让宅地，溢价率高达70.4%，创下了深圳自去年取消最高地价限价、执行“价高者得”以来的溢价率新高。

值得关注的是，今日下午，中海地产还以40.08亿元的底价，拿下了北京丰台区的一宗住宅用地。1个多月前，中海更是在年末接连拿下了北京、深圳的两块“百亿地王”。

中指研究院数据显示，2024年，中海地产权益拿地金额688亿元，位列全国百强房企榜首，比第二名的保利发展多出100亿元。在2024年3月的业绩发布会上，中海集团行政总裁张智超曾表示过，中海地产一直聚焦于核心城市、核心地段的优质改善型项目，这些项目的确定性更强，销售去化与回报都非常理想。

对今日的深圳宅地出让，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2024年，中海地产在深圳的销售额位居榜首，这一数据显示中海地产在深圳市场的强劲表现。一方面，中海要继续补仓，另一方面，此轮市场企稳，深圳表现最为突出，中海也尝到了扎根重点城市、重点区域，靠单盘实现业绩的甜头，今日拿下龙岗宅地也是因此。

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深圳去年宅地出让仅6宗

竞拍条件数次调整放松

数据显示，2024年，300城住宅用地成交面积同比下降超两成，土地出让金同比下降28%，房企拿地进一步聚焦的背景下，各线城市成交规模均缩量，而一线城市土地出让金占比提升。

尽管如此，2024年的深圳土地市场热度、成交量依旧呈现明显下降。2024年，深圳共挂牌出让56宗地，成交53宗，土地成交面积较203年下降49.0%，土地成交金额较2023年略有上升，但仍为近十年来次新低。

深圳去年出让的土地中，住宅用地共出让6宗，成交6宗，全年出让宅地收金346.2亿。其中，去年12月拍出的南山区后海宅地，在长达近一个半小时、293轮的举牌竞价后，由华润与中海联合体拿下，溢价率达46.3%，成交总价185.12亿元，该地块的出让金额也占了深圳全年宅地总成交额的一半。

值得关注的是，2024年深圳出让宅地数量虽少，但地块整体质量较高，其中不乏有通过“商改住”调整规划后推出的核心区域宅地，市场关注度与销售前景均比较可观的情况下，开发商拿地积极性较过往增强。

此外，在地块竞拍条件上的限制，深圳去年也不断做出调整与放松。

2024年以来深圳出让的住宅用地，均取消了“90/70政策”的限制，并且自去年2月份出让的龙华宅地开始，地块出让条件已不再明确“商品房销售最高限制均价”。

而在去年9月26日，深圳出让去年第二块宅地，从该地块开始，深圳取消了近8年来的最高地价限价，按照“价高者得”的原则确定竞得人，同时也开始要求竞得开发商提供“交房即发证”承诺和服务，确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件。

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国企央企包揽深圳去年迄今所有宅地

专家观点：民营房企今年仍有机会

对今日中海拿下深圳2025年首块出让宅地，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，2024年中海地产在深圳的销售额为267.04亿元，位居深圳销售榜榜首。这一数据显示中海地产在深圳市场的强劲表现，尤其是其豪宅市场的“突破”明显。

“一方面，中海要继续补仓、补库存，另一方面，这一轮市场企稳，深圳在热度城市表现最为突出，10-12月，深圳新房销售同比分别增长56%、191%、228%，中海也想趁势而上。最后，是中海尝到了扎根重点城市、重点区域，靠单盘实现业绩的甜头，这次拿下龙岗宅地也是一样道理。这也说明，中海对于深圳市场的看重，将是企业实现业绩保障的重要城市。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，2024年，中海在全国各地都有一些高端的项目入市，而且销售情况也非常不错，其认为，中海的资金回收情况会比一般的企业要好，这也造就了中海在重点城市积极拿地的底气。

其次，去年至今的深圳宅地出让市场，资金实力雄厚的国企、央企依然是拿地的主力军，包揽了迄今6块住宅用地，多数民企拿地意愿仍处低位。

对此，何倩茹认为，商品房市场的交易回暖目前只是在初级阶段，仍需要一定的时间才能让房企完全恢复正常。“所以我觉得从二级市场的成交回暖，传达到一级市场也还是需要一定的时间，相信在2025年，还是会以国企央企拿地为主，民企的话可能还需要一点时间回血，才能重新投入到土地市场上。”

李宇嘉认为，民营房企在今年的土拍市场依旧会有机会，其指出，近期有不少民营房企也开始活跃于各地土拍市场，也在瞅准时机出手，一方面是看到了结构性市场机会，另一方面则是因为对市场需求更加敏锐，能发现土拍市场的确定性机会。

“包括深圳在内，现在有很多城市的供地政策，其实都是相对迎合开发商以及市场需求的，推出的地块既没有配建，也没有户型限制，没有限价，对于民营房企来说，地块盈利的确定性很强，也就意味着有机会。”