新世界发展澄清债务重组传闻，美元债大幅跳水

受传言影响，新世界发展美元债遭遇“血洗”。

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澄清

1月20日，新世界发展（00017.HK）公告称，尚未进行或开始讨论任何整体债务重组，市场传言及猜测的内容并不能准确反映集团现有财务债务的整体状况。

澄清公告

公告显示，市场上有一些传言和猜测称，新世界发展已开始讨论对现有财务债务进行整体债务重组。

此前，据Debtwire引述两位知情人士称，新世界发展已聘请年利达律师事务所作为其法律顾问，协助解决其债务问题。

据悉，新世界发展还聘请了FTI Consulting作为其债务重组的财务顾问，重组将涉及银行贷款，公司计划在与银行达成贷款重组协议后，再启动对一次性到期债券的展期行动。

此外，新世界一直在与数家离岸银行贷款人就整体债务重组进行谈判，其中可能涉及提供额外抵押品以支持其贷款。

受此消息影响，新世界发展美元债遭遇“血洗”，其27年到期券报45/47，该券上周五成交价为66，跌幅近30%。

《小债看市》统计，目前新世界发展存续美元债22只，存续规模79.4亿美元，规模较为庞大，其中包含5只永续债。

近年来，新世界发展风格较为激进，对外投资不在少数，其财务杠杆高企，在香港头部房企之中高于长实集团、新鸿基地产、恒基兆业等。

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业绩亏损

据官网介绍，新世界发展成立于1970年，于1972年在香港上市。

新世界发展的主要业务包括物业发展、物业投资及投资及/或经营酒店及其他策略性业务，业务遍佈大中华，特别是在粤港澳大湾区。

从股权结构看，新世界发展的控股股东为周大福企业有限公司，持股比例为41.11%，公司实际控制人为郑氏家族。

2024财年（2023年7月1日~2024年6月30日），新世界发展于香港的物业发展收入为24.12亿港元，应占物业合同销售为约15.09亿港元，同比均出现大幅下降。

新世界发展内地整体物业合同销售额为124.8亿元，合同销售面积约31.3万平方米，整体合同销售的平均住宅价格超过每平方米44000元。

截至2024年6月30日，新世界发展于内地持有不包括车库的土地储备总楼面面积约372.1万平方米，其中约198.8万平方米为住宅。

新世界发展核心物业发展项目主要分布于广州、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京等城市。

在业绩方面，受房地产行业整体环境影响，新世界发展也未能避免业绩亏损。

2024财年，新世界发展股东应占亏损约196.83亿港元，这也是新世界发展近20个财年以来首次出现亏损。

其中，来自持续经营业务的收入约为357.82亿港元，同比下跌34%；来自持续经营业务的核心经营溢利为68.98亿港元，同比下跌18%。

截至最新报告期，新世界发展总资产有4451.58亿港元，总负债2202.69亿港元，净资产有2248.89亿港元，资产负债率达49.48%。

值得注意的是，若加上永续债，新世界发展的财务杠杆将被推高。

财务杠杆水平

《小债看市》分析债务结构发现，新世界发展主要以非流动负债为主，占总债务的57%。

截至相同报告期，新世界发展非流动负债有1263亿港元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有1144亿港元。

此外，新世界发展还有流动负债939.6亿港元，主要为应计费用及其他应付款，其一年内到期的短期债务合计有421.1亿港元。

相较于短债规模，新世界发展流动性紧张，其账上现金及现金等价物有259.5亿港元，无法覆盖短债，公司存在一定短债偿债压力。

因此，整体来看新世界发展有息负债总规模有1565.1亿港元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为71%。

值得注意的是，近年来新世界发展的净负债率上升较快，2023年从2022年中期的43.2%上升到46.9%，而2021年该数据为35.6%。

由于负债水平高于其他港企，新世界发展在这一轮加息周期下融资成本受到影响也较大。

2022年底，新世界发展平均融资成本为3.8%，较2022年中期及2021年底上升1.3个点，并且随着美元基准利率提高，整体利息支出存在继续增长的风险。

值得注意的是，2021年以来新世界发展的筹资性现金流净额均为净流出状态，公司融资环境欠佳，面临一定再融资压力。

筹资性现金流净额

近年来，新世界发展的管理层表示将推进降低财务杠杆的计划，包括出售非核心资产、优化资本支出、库房管理及调整其股息支付等。

其实，自2020年开始，新世界发展集团便相继沽清香港巴士业务、航空租赁业务、天津港等非核心资产，回笼资金420亿港元。

2024财年，新世界发展已经达成出售非核心资产80亿港元的目标，交易标的包括香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益、深圳前海周大福金融大厦北塔余下30%权益等。

预计到2025财年，新世界发展全年出售非核心资产的目标将达到130亿港元。

另外，私有化事项，也被视作是去杠杆计划的重要行动。

总得来看，新世界发展业绩亏损，盈利能力下滑，对债务和利息的保障能力下降；财务杠杆水平高企，融资成本上升，融资渠道遇阻，面临再融资压力。

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老牌港资房企

香港郑氏家族实控周大福、新世界发展、新世界百货、ST景谷（600265.SH）等上市公司，还是中策资本控股（00235.HK）的第一大股东。

早在20世纪80年代，新世界发展就已进入了中国内地，是最早一批投资内地的港资企业。

1999年，新世界中国地产正式成立，并于香港联合交易所上市。

之后，新世界两次“力排众议”，持续增资内地。

一次是2008年全球金融危机时，那时很多外来投资者对中国内地投资却步，新世界却“力排众议”投资广州。

如今的广州城市地标周大福金融中心(东塔)就是那次投资的产物。

另一次是2016年，当时众多香港房企扎堆抛售内地项目，收缩“战线”。但新世界经过短暂调整后，将目光锁定粤港澳大湾区，不退反进。

2021年初，新世界中国总部从香港搬到广州，此后新世界在整个大湾区内地城市的投资已经超过2000亿元。

新世界发展在香港召开的2024年财政年度总结业绩新闻发布会上宣布，集团行政总裁郑志刚辞任，调任为非执行副主席及非执行董事。