涨停！万科年关已过

尽管离春节还有几天，但目前看来，万科的年关应该是过了。

1月20日，万科A公告表示，“21万科02”将于1月22日支付利息。而当日下午，万科三只债券一度涨超20%触发临停。

万科A股价也有明显拉升，20日涨幅为3.32%，21日开盘不到半小时就直接涨停板。

大幅波动在1月16日与17日，16日万科有五只境内债券因跌幅超过2成触发临停，17日两个境内债又因涨幅超20%触发临停。

万科总裁、首席执行官祝九胜凌晨发布万科泊寓的朋友圈，稳定了军心。

图源：广州万科公众号

当下的房地产市场环境，并不乐观，行业标杆万科也难以独善其身。

2024上半年交出量价齐跌的答卷。其营业收入同比下降28.93%，归母净利润出现了-98.52亿元的亏损，同比下降了199.82%，销售金额同比下降37.56%，销售面积同比下降27.57%。

而今年，万科还将迎来还债高峰，一年内到期有息负债高达1166.3亿。

截至2024年9月底，万科货币资金总量798亿，有400亿左右的资金缺口。

据证券时报报道，万科曾回应记者，针对2025年将要到期的公开债务，公司会继续从经营端和融资端等多方面筹集资金。

具体来说，万科会将通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。

万科，在中国房地产行业的位置举足轻重。它除了是最大的房地产企业，更被行业内看作是标杆企业。

既然是标杆，就不是单一维度。

万科作为最早进入房地产市场的企业，在土地市场化、住房商品化等方面进行了早期探索，为行业发展提供了宝贵经验。

在行业发展的不同阶段，万科多次率先进行战略调整和业务转型，为其他企业提供了借鉴。

如从多元化经营回归到以房地产为主业，以及后来向城乡建设与生活服务商的转型，都展示了其对行业趋势的敏锐洞察力和主动变革的勇气。

万科当下的难题，其实已经明牌，年关过了，后面会如何？

2018年，房价仍在蹭蹭上涨，万科董事会主席郁亮却喊出“活下去”的悲观口号。从如今看回去，万科确实足够尖子，准确闻到了房地产行业转折的气息。

可惜，万科反而逆势拿地。2018~2021年，拿地金额维持房企TOP2，分别达到1316亿元、1610亿元、1349亿元、1401亿元。

在2023年业绩会上，万科坦诚，公司在2022年之前存在非理性拿地的情况，影响了利润。

此外，万科还在此时进行过度进行高速、广撒网的多元化布局，包括海外、酒店度假、食品、物流仓储、商业开发运营等等。

图源：万科财报

2024年4月的万科2023年度股东大会上，郁亮也强调，要坚定“瘦身”，聚焦综合住宅/社区开发、物业服务、租赁公寓三项主业，退出其他业务，清理和转让非主业财务投资。

市场变化比预想的要快。

在2024年，万科初现亏损。上半年归母净利润亏损了98.5亿元，同比下降了199.8%。到了前三季度，亏损幅度进一步扩大。

前三季度，万科的营业收入约为2198.95亿元，同比下滑了24.25%；归母净利润亏损约179.43亿元，同比下降了231.73%。特别是第三季度，万科的归母净利润亏损约80.91亿元，同比下降了足足315.70%。

具体到业务，前9个月销售额达到1812亿元，同比下降了35.4%；第三季度，销售额甚至只有538.7亿元，月均甚至不足180亿元。

前9个月，万科的开发业务结算面积为1384.2万平方米，结算收入为1732.3亿元，同比分别下降24.4%和29.1%；房地产开发业务的毛利率更是只有2.7%，同比下降了11.9个百分点。

据克而瑞的数据显示，2024年万科新增土地价值仅为103亿元，排名第24，而2023年则为861亿元，位列前5。

新项目减少，万科只能不断出售资产，前9个月大宗资产交易累计签约额超过了200亿元。

祝九胜 图源：万科官网

目前万科的状况如何？

截至2024年9月末，万科持有的货币资金约为797.5亿元，而同期的短期借款和一年内到期的非流动负债约为1202亿元。

接下来，万科新一轮的偿债高峰期马上来临，2025年共有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元；另有两笔境外债到期，存续本金合计约为66.4亿元。

其中，仅在第一季度，就有98.9亿元债务需要兑付。

如今万科造血能力急剧下滑，急需输血，就看财神爷祝九胜，在摆脱谣言影响后，能否给万科找出一条新路了。