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1、面积段150-220㎡，定位高端改善；容积率低至2.52，武昌内环新低

项目定位非常高，起步面积就是150㎡，还有160、185、210、220㎡等多个户型，以大户型为主；这个起步面积和面积段，较为类似的就是招商武昌序（155、186㎡户型在售），算是武昌区的高端改善产品。

项目一共5栋楼，其中1号楼2个单元，两梯两户，1单元23层，户型建面约160、210㎡，2单元31层，户型建面约160、185㎡；2号楼1个单元，两梯两户，27层，户型建面约188、224㎡；3号楼1个单元，两梯两户，26层，户型建面约160、193㎡；4号楼1个单元，两梯两户，44层，户型建面约153、157㎡；5号楼1个单元，两梯两户，44层，户型建面约155、185㎡。（具体面积以最终公布信息为准）

户型图目前还未公布，但可以肯定是准四代产品，再加上全部是2梯2户的产品，这种梯户比的话，一般来说电梯前室可以私享，得房率据说接近100%。

项目另外一个特点是容积率非常低，2.52的容积率算是目前武昌内环在售新房中最低的；比目前主打低密的建发璞玥还低，建发璞玥容积率是2.67。其他的内环在售改善盘，容积率基本都在3以上，有的甚至高达6。

低容积率带来的就是更多公共空间，居住舒适度也会更高。

2、如何定价值得关注

目前暂时没有价格释放出来，可以参考下武昌在售的几个改善盘——沙湖天境、建发璞玥、招商武昌序。

沙湖天境首开推出的143㎡总价约400-500万，186㎡总价约600-800万；建发璞玥在售153㎡高层总价约500万，155-185㎡小高层总价约500-700万；招商武昌序在售155-186㎡总价约500-600万。

不过从隔壁沙湖天境首开日光来看，武昌的高端改善购房者对一线临沙湖这个地段价值很认可。而且建发望湖整体容积率更低，公共空间会更大点，舒适度也会高点；再加上沙湖天境186㎡户型数量较少，主力143㎡户型总价400-500万，基本和建发望湖不构成直接的竞争关系；建发望湖首开的时候，沙湖天境多半就要清盘了。

另外，招商武昌序186㎡总价大概600万，但招商武昌序基本是尾盘在售，数量不多，而且学区和周边环境要差于建发望湖。

建发璞玥总价段比较类似，但也是年底要清盘的节奏，剩余货量不多，对口学校比建发望湖要引进的武珞路中学差一点，但是成熟学校无需等待，此外建发璞玥周边自然环境要差点，这个主要看购房者的需求了。

总体来看，作为整个环沙湖最后一块优质住宅的建发望湖，整体没什么短板，包括地段、学校、湖景等都很不错，放风价还算合理。而且1月份入市的这个时机也算比较好，基本没什么直接的竞争对手，就看到时候如何定价了。

3、一线临沙湖，栋栋能看湖

建发望湖为了实现栋栋能看湖，户户能看湖的效果，特意把所有楼栋错开排布，整体面向西南面；这样排列的话，几乎互不遮挡，楼间距相当大，低楼层也会有一定的观湖视野，但可能西晒较为严重。

4、武昌内环+临地铁，预计引入武昌实验小学+武珞路中学。

项目和沙湖天境基本一样，都是武昌内环一线临沙湖的豪宅，地段位置非常好，周边配套也很成熟；距离地铁4号线青鱼嘴站F口约100米左右，地铁出行很方便；一站地铁即可到凯德1818，武汉SKP等大型购物中心；三甲医院中南医院直线距离约1.2公里；一线临沙湖，距离东湖也不算远，自然资源非常丰富。

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土拍地块时附有文件说明，项目地块内规划初中，拟引进水系优质资源，暂定为沙湖中学（水果湖二中分校）。不过，据最新信息，该初中改为引入武珞路中学，对口小学是建发朗玥附近的规划小学，引入武昌实验小学，预计2027年9月正式开学。

如果最终落定的话，那武昌实验小学+武珞路中学双TOP级名校，这又是奔着打造下一个复地东湖国际去的；而且2027年开学的话，基本上是交房即可入学了。

5、建发新中式住宅+高端会所

建发望湖是建发的全新一代新中式产品序列，东方诗意产品系新中式风的设计拿捏到位，前有建发朗玥，后有建发璞玥，相信建发的品质还是值得信赖的。

项目基本上游泳池、健身房、会所、私宴厅等豪宅配置拉满，还是双会所配置（下沉式独立会所+架空层泛会所），特别是酒店式落客区的入户大门和小区园林非常值得期待。

项目意境图

私宴厅效果图

健身房效果图

恒温泳池效果图

下面是项目的具体信息：

一、房源信息

项目一共5栋楼，其中1号楼2个单元，两梯两户，1单元23层，户型建面约160、210㎡，2单元31层，户型建面约160、185㎡；2号楼1个单元，两梯两户，27层，户型建面约188、224㎡；3号楼1个单元，两梯两户，26层，户型建面约160、193㎡；4号楼1个单元，两梯两户，44层，户型建面约153、157㎡；5号楼1个单元，两梯两户，44层，户型建面约155、185㎡。

项目预计首开推出2、3、4号楼建面约153-224㎡房源。

二、楼盘整体数据

地块规划用地面积约3.9万㎡，总建面约8.25万㎡，容积率约2.52。

地块项目外立面效果图：

三、拿地情况

2024年6月28日，P（2024）031号地块，由黄石悦发房地产有限公司（建发）斩获，成交总价9.909亿，成交楼面地价12010元/平。

四、项目地段、交通、配套

1、区位

项目位于洪武昌区中北路和沙湖大道中间，在地铁4号线青鱼嘴站附近，属于武昌内环核心，而且一线临沙湖，是武昌著名的豪宅区。

微观上看，项目北侧是兴河路、湖北省总工会机关大楼，南侧是沙湖天境，西侧是沙湖大道、沙湖公园，东侧是东信资本大厦、中北路。

周边城市面貌

区位点评：该地块位于武昌内环，一线临沙湖，离武汉SKP也不远，无论是地段还是景观，都非常好。而且周边有很多武昌著名豪宅，包括复地东湖国际、万达御湖世家等，地段认可度很高。

2、交通

自驾方面：项目临近中北路、沙湖大道、兴河路，周边还有武汉大道、二环线、楚汉路等多条主干道，通达性非常不错。

地铁方面：距离项目约100米左右就是地铁4号线青鱼嘴站F出口，基本属于地铁口项目。

交通点评：项目紧邻主干道，通达性很不错；距离地铁4号线青鱼嘴站F口约100米左右，地铁出行很方便。不过F口算是青鱼嘴站最远的一个出口，步行距离稍微有点远。

3、配套

商业配套：项目2公里范围内有武汉SKP、楚河汉街、凯德1818等多个大型购物广场。

武汉SKP

教育配套：土拍地块时附有文件说明，项目地块内的规划初中，拟引进水系优质资源，暂定为沙湖中学（水果湖二中分校）。不过，据最新信息，该初中改为引入武珞路中学，对口小学是建发朗玥附近的规划小学，引入武昌实验小学，预计2027年9月正式开学。

医疗配套：项目距离三甲医院-中南医院约1.2公里左右。

中南医院

其他配套：项目一线临沙湖，和沙湖之间无直接遮挡，观湖视野非常好；距离东湖风景区约2公里左右，也不算远。

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