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和樾望雲-和樾望云售楼处@华润越秀地块和樾望雲-和樾望云售楼处

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北京海淀&越秀&华润功德寺项目

功德寺和樾望雲售楼处电话:400-090-7887(已认证)

功德寺越秀地块和樾望雲售楼处电话:400-090-7887(已认证)

当朱房村地块9.5万元/平米的楼面价一出来,西北4公里外的功德寺双子座就轻松了。

它们的销售指导价是10.5万元/平米。

赶在2024年的最后一天,北京海淀功德寺双子地块公示了总平面设计图。

但它已经不新鲜了。

前不久,有关它们的户型情况,甚至连鸟瞰图、外立面都剧透出来了。

在楼盘信息这个赛道,发布最快的,早已不再是媒体人,而是房产渠道商。他们为了卖房,挖空心思拿一手的料,来吸引潜在的购房者,最终将它们变成客户。

很多时候,他们比娱乐圈的狗仔队还狗仔队。

当然,掌握一手信源的人,依然是开发商自己,尤其是营销线的人。是他们,悄悄地把信息递给到了外界。

这中间的利益关系,明眼人都是懂得的。开发商的老大们也很清楚这些潜规则,但一切是为了卖房,只是睁一只眼闭一只眼罢了。

一个好楼盘产品,好比一款新上市的手机、车型,保密工作如果做得不好,其实是营销上的失策。当没有定论的设计图提前流出,反而会拉低楼盘的档次。

回到功德寺双子地块上,从11月初被绿城中国和越秀地产摇中之后,各种产品信息很泛滥。

待总平面设计图出来后,市场反倒显得很平静。

尽管如此,花姐还是认为,越是信息杂乱,越是需要理性的分析。

两块地,两家不同的设计公司

功德寺双子座,实则由两个地块组成,西侧的由绿城操盘,剧透叫“和樾誉鸣”;东侧的由越秀操盘,叫“和樾望云”。

这两个案名,花姐念了几遍,确实觉得很拗口。字都认识,但放在一起,怪不拉几的。

它们位于海淀区西北旺镇马连洼地区,和樾誉鸣地上建筑面积约8.92万㎡,规划13栋洋房,6-10层;和樾望云地上建面8.92万㎡,规划14栋洋房,6-10层。



原本,两个地块分别由绿城和越秀摇中,但后来华润置地介入,让他们的股权变成:西侧由绿城和越秀各持50%,东侧地块由华润置地和越秀分别持股65%和35%。

如此一来,越秀横跨两块地,且这两地的项目公司也都注册在同一个屋檐下。这表明,它们要当作一个大盘来统一设计,避免内战。

但是,从总平图方案看,两块地的设计公司不同,颇有些意料之外。

和樾誉鸣是由中国建筑标准设计研究院设计——中国建设科技集团旗下;和樾望云由北京市住宅建筑设计研究院设计——北京城建集团旗下。

越秀去年与北京城建在海淀打造了香山樾项目。2024年12月突然爆发,全年网签业绩排在了北京总销量TOP2。(想了解功德寺项目更多信息,加花姐微信:louhuar007)

消失的高压线塔和改动的车库口

来看一下两家设计公司的作品。

和樾誉鸣的大门设在东边中间位置;两个出库出入口,一个在大门北面40米处,另一个在小区西南角;大门背后是面积2000多平米的下沉庭院。

由于和樾誉鸣位于西侧,拿地时被诟病最多的是,左侧15米处有一条高压线,和一座高压线塔。

在平面图上,设计师特意把高压线塔隐去了。

按照拿地文件,未来政府会将高压线入地,但没有给出时间表。至少在公示图纸时,那座高压线塔是还在的。

而丰台中建和颂九里在公示总平图时,标注了高压线塔位置,但出让土地文件里未提高压线入地一事。



东侧和樾望云的大门,在和樾誉鸣的东南40米处,大门东面也有一个下沉庭院。

车库出入口有两个,一个在西面,一个设在北面。花姐发现,北面这个车库出入口是新增的,它本应与和樾誉鸣一样,开在南面的树村北一街上。

不知何故,这次总平图调规了,把它改到了北面的街坊路上。

从图纸上看,车库出入放在北面的好处,一是利用了1#和2#之间的间距,二是不让10#南向出现路煞。

在车库开口问题上,两家设计公司的思路不一样,中国建筑标准设计研究院更循规蹈矩些。



太挤了!楼间距与楼高比最低1.08

功德寺双子座,有一个隐秘的软肋:街坊路吞噬了容积率。

和樾誉鸣和和樾望云的北面,都有一条宽15米街坊路,是在用地红线之内。它们的占地面积,分别是2350平米和2700平米。

这意味着,它们的实际容积率从2.1变成2.24。

雪上加霜的是,还限高30米——最优是45米。

设计师遇到了难题,结果是可以预见的,楼间距实在太密了。



比如,东西两个楼盘都规划了下沉庭院。由于房子是满铺的状态,只能见针插缝进行设计。

和樾誉鸣的下沉庭院约2500平米,基本占据了3#、4#和7#、8#之间的地面空间;和樾望云的下沉庭院约600米,也占了7#和10#地上一半以上空间——由于无法过路,只好在下沉庭院上架了一座小桥。

这意味着,两个小区的下沉会所,预计都会紧贴着住宅楼,否则会所很难出面积。



此外,和樾誉鸣西侧及和樾望云东侧的整排房子,楼间距与楼高的比值,绝大部分在1.08至1.26之间——最低标准为1.2。

它们中间的两竖向房子,也饱受一些配套用房的困惑,最近的楼间距只有9.2米——东区的5#和南面的配电室之间。

139平米户型是主力,占比47%

创办楼花网一年以来,对功德寺双子座的户型预测,花姐是最轻松的。

因为,它们剧透的实在是太多了。

来看一下两个项目的户型配比:

1、和樾誉鸣:129平米16套、139平米206套、157平米130套、212平米36套、253平米36套,还有28套下跃产品,共计452套;



2、和樾望云:99平米67套、106平米43套、139平米260套、174平米108套,下跃30套,上跃30套,共计538套;

两个小区计990套住宅。其中139平米共计466套,占比47%,是绝对的主力户型;157和174平米共计238套,占比24%;200平米以上户型共计72套,占比7.3%。

由于楼间距比较密,导致139至253平米户型南向,都只能做到三面宽,而99平米和106平米,只能做到南向两面宽。(想了解功德寺项目如何选房,加花姐微信:louhuar007)

以174平米户型距离(如图):



它的进深14.2米,面宽12米,进深面宽比为1.18,南面主卧和次卧各赠送一个飘窗。



从平面图上看,和樾誉鸣的楼王4#和8#,连飘窗也没有赠送。

这多少有点小遗憾。

在海淀区,开发商想送阳台面积太难了。几个月前,有人强烈反对海淀新房设置阳台,担心影响二手房价格。



北京海淀&越秀&华润功德寺项目

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