宁波的老房子，出路在哪里？

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在本周三的直播中，老司机曾短暂谈到过老破小（大），但直播时谈得不系统，今天闲的没事，就再系统的来谈谈这个话题。

看直播回放，请搜索视频号《房产老司机》。

许多持有老房子的人可能都想知道，将来这样的房子到底是涨还是跌，还要不要继续持有？

要回答这个问题，还是就要从供求两端说起。

宁波市六区目前二手房挂牌量约9.8万套，其中70%以上是老小区，有接近7万套，绝对量还是非常大的。另一方面，宁波去年二手房成交4.6万套，其中80%以上是老小区，成交大概3.5万套。

二者一比较就可以发现，老小区的年度挂牌量差不多是成交量的2倍，去化周期大约24个月，这个周期超过了预警线18个月，更超过了健康线12个月。

这表明，宁波二手市场上，老小区将会长期供过于求。

是什么人在卖老小区呢？

第一类是置换的人，卖了老小区去置换新小区、次新小区，这是目前供应的主体。由于置换资金的需求，这些房东在售出时，其实也是相对刚性的，如果老房卖不掉，新房也就没钱买。

第二类是闲置的人，他们的房子可能用于出租，或者空置，由于看不到涨价的希望，或者担心继续下跌，会选择卖出。

第三类是其它原因，比如老人遗产处置，房东移民或搬迁，各种杂七杂八情况加起来，其实总量也不少。

置换是楼市永远的主题，因为置换而不断有老小区挂出，这个过程差不多5-8年一个循环。也就是说，一个人买了老房子，5-8年后他可能就会置换，这套房子又会再次回到市场上来。

这就是房产的特征，一套房子会反复出现在市场上，多次用来出售。从这个角度理解，老小区永远都不会短缺，随着楼盘越建越多，老小区的绝对量也会越来越多。

再来看看需求端，什么人在买老小区，老小区都被谁消化了？

买老小区最多的，是外地刚来宁波的年轻人（含周边地区），他们可能刚毕业不久，在宁波找到了工作（或找到了男、女朋友），打算长期在宁波发展，但购买力相对有限的一群人。

这类人群有三个关键词：外地年轻人，打算长期在宁波发展，购买力有限。

宁波本地的年轻人基本没有买老小区的需求，他们的父辈大多已经准备好了房子，或者给他们买新房，他们的出生已经超越了老小区这个阶段。

只有外来的年轻人，他们在宁波没有根基，购买力有限，只能从老小区起步，逐步实现居住升级。他们买房的动机主要是因为结婚或者孩子上学，当然，房价跌到一定程度，当租房和供按揭相差不大时，他们也会倾向于买房。

外地人来宁波，如果不打算在此长期发展，也不会买房，他们只是把宁波视为阶段性的落脚点，如果其它地方有机会，他们会毫不犹豫的迁往其它地区。

同时满足以上几个条件的人，现在已经不太多了。这两年虽然大学毕业生越来越多，但找得到工作的却越来越少，越来越多的年轻人毕业即失业，买房自然成了镜花水月。

而且，很多年轻人首先会买车，再考虑买房，有了汽车，选择的范围就大了，郊区同价位的新房，在年轻人眼里比老小区香得多。

第二类是本地老年人。他们有些是因为把自己住的房子给了孩子，自己买一套便宜的老房子来养老；有些是因为腿脚不便，买一套低楼层的老房子方便生活；还有些是因为拆迁，没有地方住，就近买个老房子，变动相对更小。

第三类是买学区房，这其实是另一个购房逻辑——买学区房的目的是为了获得学位。为了降低获得学位的成本，很多人会优先选择老破小。

最后一类是买来投资的，目前有些老小区的租金回报已经超过了2%，相比存款或理财，放租其实已经显现出了优势。对于保守的投资客来说，有一套实实在在的房子在手，每个月还能收租，比其它的投资要可靠得多。

对比供求关系就可以发现，老小区的供应长期充足，而需求受年轻人的影响，可能会逐渐萎缩，在可见的将来，老小区的供求形势都没有机会得到改善。

所以长期来看，老小区的价格是不乐观的。

能够大幅度改善供求的方法也不是没有，比如大规模拆迁、大规模收储，用有形之手消化掉一部分供应，有助于缓解严峻的供求状况。

但是，目前并没有迹象显示会这样做。

对于手持老小区的人，该作何选择呢？

如果房子本身有贷款，而且利息不低，可优先考虑卖掉，减少利息损失（租金特别高的除外）。出售的最佳时机是2025年市场成交略有回暖之时，能多买三五万也好，别期望大涨。

如果房子没有贷款，自己也不需要用钱，也没有好的投资机会，留着收租或许是个不错的选择。大部分人卖了房拿到钱，不是炒股就是乱投资，最终血本无归，还不如有套房子拿着安全。

如果等拆迁，理论上也是可行的，特别是30年左右的老小区，结构越来越不行了，说不定哪天官府有钱了，就会拆掉。即便不拆，免费来翻新加固，对于业主来说也是赚到了。

对于学区房来说，孩子上学问题解决了之后就可以卖掉了，长期来看，学区房也没有走出独立行情的机会。

—老司机服务类目—

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