深圳这类房子，全面摆烂了……

　　以前的房子是用来过日子的。

　　最近一段时间，这句话在网上流传。

　　大概意思是，很多人开始怀念二十年前的老式居民楼，无论建筑风格、光线或烟火气，都让他们有一种温馨、舒适的感觉。

　　参考下图：

　　绿树成荫，光影斑驳，艺术感扑面而来。

　　当美好照进现实，又是怎样一种心情呢？

　　在深圳挑几个老小区来看

　　01

　　这是某博主拍的一组深圳建筑图，大家能看得出来是哪个小区吗？

　　答案揭晓：南油的愉康大厦。

　　拿掉滤镜后的样子是这样的：

　　愉康大厦作为1993年的小区，高31层，只有2栋塔楼，主力户型从70平两房到103平三房不等。

　　在那个年代，这种高层住宅项目很少见，因为当时的网络技术和施工技术没有现在这么发达，严重缺乏施工经验。

　　优点是近学校、生活便利，比较大的问题是停车位少。

　　看近期小区的成交情况，70平两房，成交价370万；102平三房，成交价418万，整体价格回到了2017年。

　　南头的东方新地，2004年小区，距离12号线南头古城地铁站和1号线大新站一公里左右，高峰期成交单价9万多，目前跌至5万多一平。

　　像40平左右一居室，最近成交价210万-238万之间，相比高峰期的380万，跌幅40%左右。

　　东方美地苑的上车门槛更低，23平户型最新成交价116万，算下来首付十几万，缺点是你得接受爬楼梯。

　　位于福田华强南的京基御景华城，2005年建成，以小户型为主，周边环境和学区配套相对来说一般。

　　不过由于小户型上车总价低和3楼的空中花园，是福田比较热门的一个楼盘。

　　同时这几年的价格回调幅度也很大。

　　35平的一房，高峰期成交价曾达到374万，而最近成交的一套价格下调到了156万，跌幅为58%。

　　27平一居室，最近成交价是130万，相较于高峰期的同户型成交价246万，跌幅达到了47%。

　　对比929新政前后三个月，从价格来看，以上小区整体并无明显反弹，有的户型房源甚至一直以价换量。

　　02

　　还有一个很火的「爆改老破小」系列。

　　这类帖子的标题一般是说：房子外面老破旧，关我里面什么事。

　　意思是想表达：

　　外部颜值不够，内部装修来凑。

　　我还是要强调，对于这样的装修效果，应避免过度解读。

　　因为过度的解读，可能会导致人们对老破小装修后的实际价值产生误解。

　　如果你追求生活质量的提升，简单装修一下没啥问题。

　　但在此之前，也要慎重考虑各种现实问题。

　　比如，考虑老破小排污会不会堵塞，有没有漏水，小区物业怎么样，老鼠会不会进你家里等等。

　　更关键的是，市场上卖得好的老破小，除了有学区外，其他基本都是以牺牲价格来换取流通性。

　　一套老破小，有时候头脑一热，翻新＋装修就花了几十万，改造得漂漂亮亮的，看起来像豪宅一样。

　　可未来房子要卖的时候，通常情况下价格竞争力相对有限。

　　所以，尽量不要对装修后的价值抱有太多幻想。

　　当初装修的几十万，还不如一开始就加点预算，专注地去买一套各方面更有价值的房子。

　　如果你想跟风，买一套老破小来进行改造，建议先租个老破小住一段时间，亲身体验一下。或许在深入了解后，你会有不同的想法或决定。

　　至于说以前的房子是用来过日子的，更多是一种怀旧。

　　03

　　就像这位网友说的，大家只是喜欢这种感觉，并不是真的喜欢这种房子。

　　对于老房子，从买房的角度，不适宜有过分的滤镜。

　　买新房也是一样。

　　看样板房和实际交房的感受，有点像买家秀和卖家秀，两者是不一样的。

　　就是你买这套房之前，各方面都觉得非常好，但是你真正住进去的时候，你可能会感觉相差特别大。

　　售楼处所营造的氛围感，样板房的内部装修，这些都是虚头巴脑的东西，一点都不重要。真正有价值的指标，是这套房的地段、周边配套、片区未来前景、未来的购买力强不强。

　　如果你是属于容易受现场环境影响决策一类，那么这时候最高效的方式，是应该寻求专业团队的帮助。

　　买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。