深圳房价已回到2017年？买房人：突然发现自己买得起了！

　　“现在深圳的房价跌回哪一年了？”

　　社交平台上，这个帖子下的留言非常汹涌。

“普遍17、18年吧，惨一点的就2015年。”

“我2019年买的，已经跌回2015年8月。”

“2018年的水平，那年买的，现在二手价格一样。”

“本来是回到2019年初，现在变成2019年中了。”

　　从评论来看，跌是普遍的，只是跌幅存在差异。

　　而个人的体感，真实，却不够全面。

　　深圳房价整体跌成什么样？

　　血亏卖房的业主、正在看房的买房人，2025年，要卖吗？要买吗？

　　我们试图通过数据和业内观点，为大家找到答案。

　　新房均价5.4万/㎡，回到2017年

　　二手房均价回到2019年

　　乐有家研究中心数据显示，2024年深圳新房住宅成交均价5.4万/㎡，是自2019年以来的新低，回到2017-2018年的水平。

　　纵观近10年深圳新房均价，自2015年从3字头跨越到5字头后，均价基本在5.3-6.4万/㎡区间内小幅震荡，较为平稳。

　　相比之下，二手房价格波动要剧烈得多。

　　乐有家门店签约数据显示，深圳二手住宅成交均价在2016年站上5字头后，一路攀升，最高峰是在2021年的8万/㎡，如今回落到6.3万/㎡，大致回到2019年中的水平，同比跌幅3%，相比2023年跌了12%，跌幅明显收窄。

　　细化来看，目前深圳大部分片区都出现“降级”。

　　对比乐有家发布的2022年4月和2024年12月的二手房住宅梯队图，单价15万+的片区原有9个，如今只剩安托山（原属于香蜜湖片区）、深圳湾（原属于后海片区）。

　　（注：相比2022年4月，2024年12月房价梯队图对片区进行再细化）

　　80%片区价格在3-4万/㎡和5-7万/㎡区间，“2字头”的片区有11个。

　　价格持续滑落，再叠加政策刺激，去年成交量蹭蹭蹭上涨。

　　2024年，深圳一手住宅成交48416套，同比增长30%，是近3年的最高点；

　　二手房成交录得量为66880套，同比上涨57%，为近4年的最高值。

　　2024年的买房人

　　“突然够得着在深圳买房了”

　　上述数据都只是一个简单的结果，每一笔交易背后的思量和挣扎只有买卖双方才能真正体会到。

　　佳明在2024年决定上车，而买房这件事情，原本并不在他的年度规划里。

　　“从来不敢想在深圳买房，房价跌了，首付和利率也降了，好像突然够得着了，买得起也供得起了。”

　　有的“够得着”，是能踮脚买深圳，有的则是，能够得着的片区在升级。

　　“前年能买宝安时没买，现在发现够得着红山了。”一位买房人在社群里分享。

　　他们的“够得着”，有信贷政策更宽松的因素，可能还有业主妥协的因素。

　　来自深圳贝壳研究院的数据显示，2024年深圳二手房议价率创下近5年新高，达到7.1%，除光明外，其他区域的议价率在扩大，南山、福田、龙华、盐田、大鹏议价率更是高于全市均值。

　　▲图源：深圳贝壳研究院

　　“到底谁在砸盘啊！2020年全民打新还加了喝茶费买到的网红盘，最近一套成交已经跌了100万，再加上利息，200万没了！”A姐崩溃说，现在每一天都在纠结，是继续持有还是止损卖掉。

　　而买在最高位、卖在最低位，这样的例子在去年比比皆是，割肉卖房的痛，只有业主自己懂。

　　“我们有一个客户就是买在最高位，跌了可能有40%多50%，去年9月底成功卖掉，签完合同新政就来了，房价有一小波微涨。”乐有家营销总裁贺玲分享了一个案例。

　　他说，客户痛苦得一度想违约，但仔细算了一笔账，涨的价还不一定能覆盖违约成本，最后才作罢。

　　“对于业主来说，如果只有一套房用来自住，建议他们长期持有，暂时不要去考虑涨跌；如果是炒房客，最好及时止损，毕竟月供各方面压力很大，住宅的租金回报率也还起不来，综合下来可能会超出他们的承受能力。”

　　预期：看跌者在减少

　　业内：以价换量→量稳价稳

　　楼市的表现，取决于市场信心。

　　事实上，买房人的信心在2024年已出现回升。

　　“2024年乐有家从带看到成交的平均看房套数是11套，10月更是创下历史新高，8套。”贺玲透露。

　　可供参考的是，2023年是13.2套，2022年是11.3套，2021年是8.9套。

　　数据的变化，说明买房人的决策期相比2023年已有缩短。

　　进入2025年，深圳楼市会怎么走？

　　乐有家研究中心分别在2024年中和2025年初针对深圳本地买房人进行调研，从结果来看，看跌者相比2024年中有明显减少：

　　认为“成交量下跌20%以内”的，从13%→4%；

　　“成交量下跌10%-20%”的，占比从10%→4%；

　　“成交量下跌10%以上”的，占比从17%→11%。

　　占比最大的是“保持稳定”，从2024年中的22%上升至2025年初的31%。

　　贺玲认为，2025年“量增价稳”是大趋势。

　　“交易量可能很难再出现10000套/月这样的行情，但6000套是可能和必要的。”

　　至于价格，他的判断是“整体稳住，局部下调”，前半场依然是以价换量，后半场进行“量稳价稳”的阶段。

　　“价格基本是底部了，如果有买房的打算，今年会是好时机。”

　　2025年，你会考虑买房吗？

　　欢迎留言。