建发房产+金茂，在四环做了一次示范｜板块天王

混沌不清的北京楼市，正处在大分化前夜。

不同板块在分化，板块内的楼盘在分化，甚至房企也在在分化，分化正在提速。

两极分化的一头是陷阱，一头是机遇和红利。所有人都想压宝后者，但总有人失意。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

抢好房，就要先抢热地。买房人如此，房企买地也是如此压宝。‍‍‍

比如 2025开年大战，九家房企在海淀朱房掀起了土拍混战。抢地不是看点，看点是很少抢地的建发房产，也加入抢地大战。

历经247轮举牌，建发房产最终以25%的高溢价， 90.4亿的总价，拿下朱房0030地块。

建发房产每次总能在市场小分 化、中分化、大分化前，押对宝。这也成了让很多业内同行羡慕的「建发房产现象」。

到底什么是「建发房产现象」？我们先来看一组住建委网签数据， 发现三个惊人的事实：

1.前5个项目已经全部售罄；

2.前6个开盘项目平均去化率已高达96%以上，最低去化率接近80%；

3.2024年主力销售的建发观堂府狂销982套，断层拿下北京市普宅套数榜冠军。（数据来源：天朗房网）

根据市场数据观察，「建发房产现象」的特征是：

板块内，极高去化率；

板块内，开盘期内的极高去化率；

北京市，极高去化率；

北京市，开盘期内的开盘极高去化率；

进京赶考很难，站稳脚根更难，难于上青天的是持续保持去化速度。但是，

建发房产做到了！

「建发房产现象」引发市场三问：建发房产凭什么？为什么？有什么？‍‍‍‍‍‍

建发房产进京伊始，表妹一直跟踪研究，总结出的其中一个黄金定律是：

建发房产总是选择厚安全垫的板块。

选对板块，是建发的第一大杀器。‍‍‍

选对合作伙伴，则是建发的另外一大杀器。‍‍‍‍‍

01

比如 建发房产与金茂合作，刚公布案名的丰台新宫项目：

建发金茂·观宸

金茂就是观宸的另外一块安全垫。不只是金茂背靠中化集团这棵大树，而且金茂已经在北京营造了九座社交货币金茂府。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

所以， 位于丰台四环的观宸，在王炸地块频出的当下，表面上不是最亮的那颗星。甚至很多人觉得建发 房产 再拿新宫地块，是因为当时璟院卖得太好了，他们是凭惯性拿地。

老实说，表妹一开始在私下交流时，就反对这种说法。 因为它，

几乎没有短板。

我们判断一个板块的安全垫，重要看什么？

首先看板块距离「钱」的远近。

新宫板块离钱的距离很近。 插问一句，北京当下值钱的地方，你会选哪里？

一个是海淀中关村，一个是金融街。

海淀中关村，飞出了腾讯、联想、网易有道等700多家高科技企业，被戏称为「宇宙中心」。

整个海淀更是北京第一也是唯一一个GDP过万亿的城区，根据北京2023年度GDP数据显示，海淀区GDP已达1.1万亿，2024年，海淀区长在政府工作报告中提到：

预计地区生产总值增长6%

万亿海淀，就是整个北京楼市最强的压舱石。

再说金融街，两平方公里的北京金融街，管理着中国超过三分之一的金融资产；贡献了北京金融业增加值的三分之一以上，每天从这里进出的资金：

超过100亿

市场如何震荡，这里也是中国金融的重要眼位。

抱住这两个位置，就等于抱住了北京有无数钱和机遇的地方。

但谁能同时拥有它们呢？

02

在北京，只有两条地铁线路可以同时串联海淀和金融街，那就是：

4号线和19号线

这里边4号线一直是纵向通勤的重点线路，没在4号线挤过早高峰，都不能说在北京做过早八人；

19号线，是北京的大站快线，它的魅力在于把北京热钱很多的位置，用更短的时间串联在一起，号称北京「超值钱线路」。

能同时拥有这两条线的一个板块就是：

新宫板块

观宸距新宫站只有约300多米，新宫站出发，地铁只需5站地就能到金融街的太平桥站；

到海淀北三环，地铁也仅需9站地；

到海淀中关村，地铁是一线直达......

而且全都是一线直达，不用换乘。

表妹觉得，只要体验过早高峰上地铁、换乘的用户们，应该都知道，不换乘是多么美妙的三个字。

更何况，新宫板块还能通过四环路以及万寿路南延抵达京西万亿产业带。

真的做到，

近水楼台先得月，向阳花木易为春。

总之一句话，

你可以不用知道新宫是谁，但你必须知道新宫靠的是谁。

03

比表妹更早发现新宫价值的是新宫板块的买家。

据表妹了解，统计板块之前的成交客群分布如下：

西城买家甚至超过了丰台本地买家。‍‍‍

之所以如此，是因为新宫不光离钱很近，综合评分还很高，也就是我们说的几乎无短板。

当然，这不是表妹说的，这也是买家说的。

表妹又了解到一个小道消息，当时有位金融街的买家，把所有可选项目做了很详尽的评分体系，最终在丰台四环的璟院综合评分胜出。

所以你看，没有短板，不出错，这就是安全垫。

我们强调的是，新宫板块几乎没有短板。

还要细看，小板块周边能带来什么样的生活。

新宫板块是丰台四环，甚至全区少有的板块干净的熟地。

具体来说，观宸距离四环直线距离2.4公里，去往北京南站驾车不到8公里，到大兴机场大概是36公里左右。

未来如果新机场高速公路打通，时间还会更短，方便大家出行和出差。

观宸周边分布有两大购物中心，大悦春风里和万达广场，城市高级烟火气十足；

当然，你如果不想进商场，就想下班回家顺便购物的生活烟火气，新宫板块也完全覆盖；

三面都被公园所包围，更有城市绿肺的南苑森林公园为邻，与花园城市的理念完全吻合；

之前稍微能称作小缺点的学校资源，也一直在提升，2024年上半年槐新街区规划出炉，提到要「提升教育服务品质」，重点补充：

一处高中+一处初中

之前板块内规划的中学学校，很可能会更快速的推进。 （ps：非学区承诺，规划来源于《北京市丰台区槐新组团地区FT00-1401-1402、1408街区控制性详细规划（街区层面）2022-2035年（草案）》）

整个板块，没有了短板，并且持续地良性生长，长成自己美好的样子。

这不就是真正意义上的「养成系板块」。

04

而且这个养成系板块，真的是往大家的心趴上在长。

都知道，这个时代的需求已经变了。

大家选房子，除了要保值，更要美的、好的，住起来安全的、舒适的、自由的、松弛的......

所以现在上位规划都在提倡「花园城市」。

而新宫所在的大南苑板块，涵盖一河、十湖（泡）、两溪、一淀，被称为城市绿肺，一点都不夸张。（注：资料来源《南苑森林湿地公园地区FT00-2301～2313街区控制性详细规划（2020年-2035年）（草案）》）

建发金茂·观宸西侧就是南苑的森林生态核，东侧则是湿地生态核，两大城市中少有的生态资源，就这么躺在观宸周边，滋养着它。

为了更好的契合这份优质的生态资源，观宸的容积率仅有：

2.0

据表妹了解，2024年北京所有供应宅地里，在五环内容积率2.0及以下的，仅有观宸和东城区金鱼池地块，优势明显。

我想，未来居住在这里，不管是远眺还是去闲逛，都能收获无限的活力，和浓稠的场景体验。

然而南苑森林公园，不止是亲近自然的地方，它更有着历史文脉的呼唤。

你可以把它当作一颗大图钉，往地图上一钉就是文脉高地。

就比如，之前在新宫板块发现夏商时期的聚落遗址，为北京文明史添了重要的实物证据，当下遗址原址就要规划成新宫遗址公园。

历史文脉，就是一根金线，能穿透时间的迷宫，在当下光芒万丈。

幸运的是，这根金线，已经把握在新宫板块居民的手里边了。

05

说到这里大家有没有发现一件事，

在所有人都以为新宫板块已经成熟，几乎没有利好导入的时候，新宫静悄悄的完成了：

1、19号线一期通车，5站地抵达金融街；

2、槐新街区规划出炉；

3、教育资源规划提升；

4、南苑森林公园街区规划......

整个过程并不张扬，却真正做到了扬长补短，让新宫成为了一个几乎没有短板的板块。

这种利好兑现的速度，是主城区四环天然就具备的优势。

所以，其实真正重要的位置是从来都不会变的，这些位置的资源也是从来都不缺的，尤其在北京。

就像很多人以为金融街是规划出来的，其实它在元明清三代都是金融街，都是达官显贵的聚集地。

南苑森林湿地公园是南中轴的规划 ，其实它也早就是五朝皇家园囿。

而金融街与南苑新宫的链接也是自古就有的。

政务办公在金融街在故宫，休闲居住在南苑在新宫。

顺治皇帝，在南苑居住的时间有其一生的三分之一；目前在故宫博物院收藏的《乾隆皇帝大阅图》，就是在郎世宁在新衙门行宫（当下的新宫）所画。

表妹想，之所以会如此重视南苑，可能在当时顺治皇帝的眼中就有这么一套选址标准：

穿越百年之后，再来看新宫的建发金茂·观宸，不就是「金融街第一花园居所」嘛，表妹给它起了个更好听的名字，叫：

黄金屋

这个黄金屋，让无短板有了具象的表达。

玩过电竞的朋友知道，实力强劲的战队往往是比赛中「 不出错」的。

不管是任何行业，越是看起来简单但怎么也挑不出毛病的东西，就越厉害。

在这样一个厉害的板块，建发房产和金茂联手打造了观宸，他们要借着文脉的底蕴，去做「风雅宋韵」的改善作品。

福州建发·紫宸项目实景展示，仅供参考

有信源透露，这是当下建发房产入京 来和以往不同的全新产 品风格，不仅于户型、园林层面深度创新，建面约110-165平三至四居宽幕大平层，共479户。

更是打造了区域内少有带泳池的会所。（具体业态以后续运营方为准）

据表妹了解，观宸展示中心已开放，在新宫地铁B口北，展示中心现场会有更多一手情报。

福州建发·紫宸项目实景展示，仅供参考

不得不说，建发房产已经亮相的7子，每一个产品打造都只有一个目的：

超预期

总给人一种感觉：

天生就有使命，天生没法低调

想来，建发金茂·观宸的择址观也是如此——安全垫厚度+板块进入养成循环+文脉的呼唤。

这，就是建发房产携手金茂要在北京四环建造的「黄金屋」。销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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