深度研究丨打造产业社区，混合供地是关键

国家“十四五”规划《纲要》明确提出，以产业为主、拥有全要素城市功能的产业社区，是产城融合发展的基本单元。截至2024年，全国已有超过30个城市提出产业社区相关指导意见或落地项目。产业园区的“社区化”浪潮已开始显现。

过去，产业园区以规模化、集约化的物理空间载体支持产业发展。如今单一要素已难以吸引和留住优秀企业和人才。面对企业需求的多元化和人才竞争的激烈化，集多元功能于一体的 “产业社区” 应运而生，成为产业发展与城市建设融合的新方向。它不仅关注产业的引进，更注重产业的培育、成长和可持续发展，以及人的全面服务。

2023年11月，我国“产业社区”方面首个全国性团体标准——《产业社区建设管理指南》发布。其中，对产业社区的定义是“产业社区直接或间接依托产业集群，兼备生产经营要素和社会服务功能，能够满足人们生产和生活的多元化需求，促进产业生态构建和社区生活服务的深度融合发展，拥有复合功能，统一建设管理的区域性经济社会活动空间。”换言之，产业社区于产业集聚之外，整合公共服务、生活服务及商务服务等多元社区功能，全方位满足人们工作、生活、娱乐与休闲需求。就内涵、功能和生态丰富度而言，产业社区更复合，其建设和运营管理的复杂性和挑战性也更高。

从工业园、产业园到产业社区的发展历程中，名称变化的背后是产业与城市关系相互融合的过程。早期工业园区规划建设多聚焦基础设施投资与招商引资，着重发展生产、研发功能，生活与生态功能常被忽视。这致使产业发展与城市进程脱节，工作与生活半径毫无交集，园区宛如封闭孤岛，活力尽失，难以吸引年轻人才扎根。

产业社区则致力于扭转这一局面，伴随着城市转型、产业升级及科技产业回归都市的契机，力求打造宜业宜居的理想环境。产业社区区别或进步于工业园、产业园区之处在于，产业社区打破了地理边界，空间更开放、企业生态更多元、社群交流更活跃，契合新时代产业人群 “生活即工作” 的新诉求，以实现“人产城”融合发展——在“人”的发展方面，产业社区注重人文场景营造，打造宜人宜居的生活环境；在“产”的发展方面，产业社区促进产业要素和社会要素融合，作为创新型产业集群的载体，成为区域经济发展的活力源头；在“城”的发展方面，产业社区可提升产业空间载体的价值，进而带动区域城市品质的提升，是未来产城布局的创新空间模式。

国家“十四五”规划《纲要》明确提出，以产业为主、拥有全要素城市功能的产业社区，是产城融合发展的基本单元。为此，各级地方政府纷纷响应，目前，包括北上广深和重点二三线城市在内，已有超过30个城市推动产业社区的落地试点工作。

北京中关村通州园推动产业园区向产业社区转型升级，打造良好产业发展生态和一流营商环境。

上海在2021年发布的《上海市新城规划建设导则》中就明确提出要“促进产业社区向综合功能城区转变……完善商业、餐饮等生活配套设施，营造开放共享的公共空间，满足就业人口多元需求，实现园区内住宅、服务设施15分钟慢行可达，促进职住平衡。” 这与过往提出的邻里社区、步行社区等理念的最大不同在于，“15分钟城市”引入了“工作”功能。

深圳前海产业新社区朗峻广场主打 “产城融合”，将研发办公、宿舍配套、商业配套相结合。

杭州滨江区挂牌成立了全省首个产业社区 —— 物联网产业社区，还发布了全国首个《现代产业社区治理与服务规范》。钱塘高铁新城以钱塘高铁站为核心打造未来产业社区，规划了一轴、两核、三环的布局结构，秉承产城人融合发展的开发理念。

苏州工业园探索在用地功能混合的产业社区结构中，形成前端以“研发+生产+展示”实现产业布局，后端以“生活+居住”构建社区功能。

南京在《南京市关于促进产业用地高质量利用的实施方案(2021)》提出，到“十四五”末，规划工业用地规模控制在300平方公里，形成“产业园区-产业社区-零星工业地块”三级体系。秦淮区的壹城・数创未来中心是区内第一个 4.0 产业生态社区。

长沙高新区是长沙产业社区的重要承载地，在智能制造、新材料、电子信息等领域形成了产业集群，岳麓山大学科技城围绕高校资源，打造了产学研协同创新的产业社区。

成都创新性地将公园城市营城理念嫁接到产业社区上，把产业社区建设作为变革城市发展方式和市民生活方式的重要抓手，到 2025 年基本建成 20 个主业突出、产城融合的产业功能区（产业社区）。

福州探索开展园区共享区建设，引导各园区在共享区配套建设住房、生活服务、生产服务等各类设施，推动产业园区向产业社区转型升级。

漳州2024 年初提出要打造 “16+N” 百亿级以上产业社区，出台了《漳州市产业社区（标准化工业园区）建设行动方案（2024-2027 年）》。

泉州市自然资源和规划局制定产业社区规划建设标准，构建 “15 分钟” 产业社区生活圈，划定了先进制造型、小微企业型、研发设计型 3 类产业社区。

洛阳根据《洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市科技产业社区建设行动方案（试行）的通知》，2024 年拟认定九创航空装备科技产业社区等 11 家社区为洛阳市星级科技产业社区。

此外，传统的园区用地规划以单一用地性质（工业用地或科研用地）为主，在当前强调以人为本的背景下，更倾向于在产业社区内推行功能复合的布局方式，混合供地渐成趋势，要求开发主体具备多业态综合体开发运营能力。

以广州南沙新区M9用地要求为例：产业功能需融合研发、创意、设计、中试、无污染生产、品牌、营销、结算等；配套商业功能建筑面积不高于20%；配套员工住宅（70年产权）计容建筑面积不高于20%。

与之前M0不同，M9配套比例最高可做到40%且80%计容面积可售，同时允许多家中小企业通过签订联合竞买协议组成联合体竞拍土地，统一委托国资企业建设科创楼宇，而M0的供应对象原则上为单一主体。最直观的影响就是满足了新兴产业的需求，一方面在单个宗地项目中融入商办和住宅，让高层次人才能做到工作和生活无缝连接，一个园区就是一个产业社区。另一方面，不具备独立拿地条件的中小科技企业可以积极寻求产业资源合作，抱团拿地。上市公司奥飞数据(300738)旗下子公司竞得南沙区庆盛枢纽片区M9地块的土地使用权，根据规划，该地块将打造成总部社区，以自用为主，同时引入上下游公司打造成为生态总部，以达到项目供地后评价要求。

目前，成功的产业社区，不仅是复合型产业集群，更是生活导向的“都市区”。对于城市整体发展来说，这些产业社区早已不是工业地产，而是城市区域综合开发的新动能。

1、第一代产业社区——新加坡纬壹科技城

纬壹科技城位于新加坡裕廊工业区，是新加坡新一代产业新城典范，项目总占地2平方公里，吸引超过400家科技领头企业、机构，700多家初创公司入驻。

汲取上一代裕廊工业园“强产业、弱配套”的不足经验，纬壹科技城在规划之初，就将自身定义为一座功能综合的城中城，涵盖产业、居住、教育、休闲等多元功能。

在产业定位方面，纬壹科技城根据城市产业导向、经济发展水平，出于产业关联度、产业成链的角度考虑，选择生命科学、信息科技、数字创意多媒体为产业主题。

不仅在整体规划上，纬壹科技城每一栋建筑都是一个社区。例如作为启动项目的启汇城，建筑总高20多层，不仅综合了研究机构、科技企业，还设有居住公寓、科技孵化、零售与休闲等配套设施，另外新加坡科技研究局、若干政府服务部门也设在其中，在建筑地下层还开设地铁站，整栋建筑充分体现了综合创新社区的建设理念，吸引了众多国际一流研发机构落户。

2、深圳首个工改工产业社区——深圳坂田天安云谷

天安云谷位于深圳中部核心区坂雪岗科技城内，是广深科技创新走廊及大湾区发展的重要节点。项目总占地1140亩，总规划建筑面积400万方，分六期开发。

在产业上，依托龙头企业（华为）打造垂直生态，定位以云计算、物联网、移动互联网、智能设备、机器人等新一代信息技术产业为主的产业链图谱，也是国内首个以“云计算、大数据”理念规划的智慧园区。从13年开发至今，招商运营表现一直是深圳市产业升级和城市更新项目的典范。目前已建成一二期产办面积约84万㎡，一期散售二期租赁，二期租赁面积38万方，出租率93%，租金高于周边15%-20%。入驻企业超760家，其中世界500强8家、上市/拟上市58家、高新技术企业110家、专精特新9家。

3、产业+人文社区营造——深圳全至科技创新园

深圳全至科技创新园前身是茅洲山工业区，占地面积近3 万平方米，由于原有产业能级不足，通过拆除重建和综合整治相结合，按照“厂房+写字楼+配套”规划，打造一个集研发办公、高端生产、生活配套于一体的产业综合体，建筑体量也从原先的5 万平方米，拓展至23万平方米。

园区包括一栋23层科创大厦(“工业上楼”模式主体)、3栋5层研发办公楼、1栋人才公寓、1栋综合配套楼, 配有会议中心、美术馆、员工食堂、咖啡店、书吧、篮球场、商业街等配套设施，重点倾向人文社区的营造。

面向科技创新需求，传统同质化的工业用地布局已经无法满足多元化人才的聚集，必须要使园区空间与城市空间互通、共融，创造园区经济与城市经济混合的新功能布局方式。

从传统的产业园区更新为产业社区，也成为现代园区更新发展的重要模式。从空间上看，产业社区打破了地理边界，用地混合发展；从功能上看，产业社区在科技、产业功能基础上，需要满足人生产和生活的多元需求；从产业上看，产业社区更注重产业生态的构建，完善技术、资金、人才等产业要素支撑，促进产业集群良性发展。（来源：丁祖昱评楼市）