这一局，为何西吹领先了东吹？

怎样在最短时间让人火起来？

答案：炒CP（couple）

不止是各种电视剧里有CP，综艺节目有CP，品牌活动炒CP，无论是线上还是线下，都变成CP大乱炖，各种物料让大家磕个不停。

现实是，除了娱乐圈会搞CP，各行各业都有自己的CP。

其中就包括广州楼市。

最让人印象深刻的，当然是广州东西部这一对相爱相杀的CP——

牛奶厂&广钢新城。

牛奶厂

快支棱起来啊！

广州东部的牛奶厂，最近有点头疼

在2021年下半年，牛奶厂的次新盘屡屡叫出了10万+的高价。

当时很多人都说，牛奶厂接住了泼天富贵，也是名副其实的金奶牛。

然而，情况在2022年后出现逆转。

2023年，牛奶厂的次新盘还活在单价6-8字头的区间。

2024年末，牛奶厂已经已有单价4-5字头的成交。

2024年11月，金地天河公馆约166平的高层四房户型已经出现约4.9万/平的成交，约144平的低层四房户型，也出现了约4.8万/平的成交

要知道，2024年年初，约144平同面积的也能卖出约6.3万/平的价格，约168平设计相同的户型也能卖出6万/平左右的价格。

招商雍华府，在2024年11月也曾经有一套约126平的四房东向低层房源，出现约4.9万/平的成交。

龙湖首开天宸原著，一套满5年的65平南向三房户型，在12月份开始挂牌，其挂牌价也已经到了4.8万/平，算是目前项目内单价最低的一套。

当然，以上的这些案例只是个别成交、挂牌的房源，或者不能代表牛奶厂整体的成交情况。

但这样的现象依然值得我们留意。

牛奶厂本身地段不错，被山体环绕，而且也有一定的书包资源，早期大面积的次新不少，改善的氛围拉满。

当年天河海珠改善新盘缺货，其价格也随市场的爆火而水涨船高。

只是，当天河供地开始慢慢上来，片区附近一些更新更大更优质的改善新盘崭露头角，这样也会进一步压缩牛奶厂二手产品的上升空间。

没错，牛奶厂附近的新盘太能打了，有靠近神学院的，有一线临湖的，有布局新商业的，还提升了户型设计……

要知道，8年前的144平、166平的户型和现在全新的140平、160平的产品无论从小区配套还是户型设计上都有很大的区别，这前浪是真卷不过后浪啊。

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西部大城

反而好起来了？

过去几年，只要讲到东西之争，广钢新城和牛奶厂一定是被提及得最多的“冤家”，两者相爱相杀多年。

但和牛奶厂不同，在2024年年末，广钢新城居然出现了部分户型价格回调的现象，甚至有盘挂牌价涨了120万。

目前广钢新城成交量依然稳步上涨，成交均价也有所回调。

这一轮，广钢新城之所以比牛奶厂硬气，原因主要有几点。

首先，年末是书包房交易的高峰期，而广钢的教育资源恰恰满足这类客群。

毕竟，如今这里已经汇集了15所学校，其中9所已经开学，学位充足，还不乏省实、华附等名校集团，教育质量有保证。

其次，广钢的各种配套进入了“集中兑现期”，其中以广钢中央公园的兑现最为明显，各种的道路次之，这些小进步也提高了大家对广钢的信心。

最后，广钢的价格一开始就调整非常彻底，才会凸显了一定的性价比，在新政来临之后广钢业主也把握机会趁机出货。

难怪有人说，因为它及早认清市场，提早调整价格，放大优势，抓紧周期卖卖卖，加速去化，新政后这几个月，广钢新城几乎是完胜牛奶厂的。

输赢重要么？

广钢“赢”了，牛奶厂“输”了，看起来，相爱相杀CP的胜负已分。

这重要吗？

或许当下一刻可能是重要的，但过后来看其实不算太重要。

毕竟，楼市不是一场一次定胜负的游戏，而是具有周期性的，有时东升西落，有时此起彼伏，周而复始。

五十步笑百步，大可不必。

我建议，大家与其一直观望，不如做好两手准备。

如果急着要出货回笼资金的卖家，这段时间收拾好心情，房子该上架的上架，该降价的降价，目前的市场就是那样，性价比、质价比为王，多参考邻居、周边新房的价格调整定价策略。

如果觉得这样割肉实在太疼，自己实在狠不下心，那就尝试把房子出租，高低回点血，等下一次机会，但要明白，这只是缓兵之计。

还是那句，市场是周期性的，来日方长，但好时机不是时时刻刻都摆在你面前。

要是，有机会逃出去，就要倍加珍惜。

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