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深圳招商双玺港务区即将进入豪宅时代豪宅格局迎新变化

今年9月30日，招商蛇口以9888.89元/㎡的楼面地价摘得浐灞国际港奥体板块一宗68.851亩优质地块，将今年土拍市场看点和期待值推向了顶峰。

一方面，该宗地是奥体板块新的单价地王，比上一届单价地王（中国铁建西派麟悦 ，楼面低价8808元/㎡）整整高出1000元/㎡，同时也是整个奥体板块唯一一宗楼面地价超9K近万元的地块！

另一方面，该宗地是整个西安奥体中心以北片区压箱底的稀缺地块，更是整个浐灞国际港灞河右岸沿线第一排住宅用地的最后一宗土地。

西侧占据世界湾-灞河景观带，部分楼栋开窗可见河景，是难得一见的河景豪宅；西南侧则是长安云”、图书馆和艺术馆“长安书院”共同组成“筑梦新长安”系列建筑，再加上该宗地还拥有铁一陆港小学、中学学区，距离奥体中心“一场两馆”仅600米左右，土地质素相当不错。

于地块本身而言，2.2的容积率+54米的限高，提前锁定了小高社区的名额，也不排除有更优产品组合，但可以肯定的是社区舒适度远远高于港务区大多数项目。

基于此，招商蛇口将至高产品系——玺系产品落落地于此，据内部消息得知，户型面积预计在170-300㎡，直接将奥体新房面积段拉升至一个全新的高度。

众多周知，作为百年央企招商根据不同的客户群体，制定了“依系”、“雍系”、“臻系”、“序系”、“玺系”等多个产品系。

其中，“依系”又名“成长系”，该产品系主要定位为品质刚需类产品；“雍系”、“臻系”又名“成就系”，该产品系主要定位为基础改善型、升级改善型、综合改善型产品，而“序系”、“玺系”又名“传承系”，主要定位为高端改善型产品，是招商蛇口产品体系中的终极改善产品。

从2014年深圳顶豪招商双玺（目前总价3200万/套起步）到北京招商玺、上海外滩玺……招商玺系已深耕全国核心城市核心区域了10年，作为招商蛇口的至高产品系，每一玺，皆为传奇。

根据公开报道，“玺系”有着“前瞻性的设计理念+多元化的空间组合+引领高端居住体验”的产品观，代表着更高端的产品标准，皆穷尽城市人居想象，重塑城市精英生活方式。

值得注意的是，在西安虽有招商央玺、招商华宇长安玺等两座玺系产品落位，但由于限价因素的印象，并未将招商玺系豪宅基因最大程度地释放出来。

而此次在更优质的土地之上，全面限价之后，招商西安玺更值得西安人的期待，能否超过西安序的热度也是业主关注的焦点。
回顾过去10年时间港务区板块楼市的发展，最早的时候是陆港、高新、西港等本土房企支撑起了港务区的半边天。

2018年初，在举全省市之力建设十四运主场馆的背景下，绿城、华润纷纷进驻于此，并率先在奥体板块拿地，当年9、10月份，绿城全运村、华润置地未来城市入市销售，当时高层售价在1万元/㎡左右，邻着高铁线、主干道的楼栋，9000多就可以买到，产品为刚需为主。

2020年7月，融创杀入奥体板块拿地，在招商西安玺南侧一路之隔处取得了融创望江府项目用地，与之前这个板块的项目以144㎡以下的户型为主不同的是，融创望江府定位纯改善，户型面积约143㎡起步，成为奥体板块最早的纯改善盘。

凭借更高的品质、更低的梯户比等，融创望江府将这个板块的房价拉升到了1.5万+，首开均价1.55万元/㎡左右，也宣告奥体进入改善时代。

从户型面积看，随后中粮奥体壹号将港务区的改善面积直接拉到240㎡左右（最大），但进入2023年市场形势急速下降，奥体板块的中粮悦著云轩、绿城全运村丹桂苑、中粮悦著云廷、龙翔奥城云玺、龙翔奥城云樾等项目纷纷将户型面积定格在了143㎡，当然中间也偶有中国铁建西派麟悦、全运村荷风苑、枫林九溪漪溪等项目出现143㎡+的户型。

从房价上看，2022年，融创望江府沿河的几栋楼，率先将奥体板块的房价拉升到了2万元/㎡以上，随后到了2023年，枫林九溪漪溪、绿城全运村丹桂苑、中国铁建西派麟悦也将价格提升至1.8万元/㎡-2.1万元/㎡，预示着奥体的改善属性深入化。

总体来看，剔除产品差异，从2018年至去年这5年时间奥体板块的房价，经历了从1万到2万。

而伴随着今日招商西安玺的到来，奥体板块的房价也将迎来新的突破，奥体板块也从改善时代正式迈向豪宅时代。
可以预测，招商西安玺的入市，必将再次使得西安豪宅市场沸腾。

纵观西安豪宅市场，面积段在200㎡+的项目不少，高新区范围内有未来之瞳云河颂、紫薇云上、保利天瓒、高新天谷雅舍、高科云天等项目，在曲江有曲江星河湾、泰发祥檀府、金茂璞逸曲江、九曲松间等项目，在浐灞源邸滨湖、源邸壹号、自然界江月等等众多项目。

接下来整个西安豪宅市场，值得期待的纯新盘有金茂璞逸东方、曲江金茂府、浐灞溪樾里玖号院、紫薇时光云邸等。

这两年我们看到西安市场上的豪宅项目越来越多，单价、单套总价的天花板不断被突破。从豪宅分布区域看，基本是属于曲江、高新、浐灞三足鼎立的态势，而此次招商西安玺的出现，也将打破这一格局。

不仅是在供应端，在需求端西安豪宅的热度也在明显上升。譬如，千万级豪宅招商西安序入市不到2年基本收官，曲江星河湾多次上演“千人摇”，金茂璞逸曲江也缔造了六开六罄的销售神话。

当然最终招商西安玺的市场接受度如何？我们将拭目以待。不过在我看来有西安序的热销作基，西安玺的优质产品及占位为最强辅助，热销也是预料之中的！

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