保利置业试水广州 首个“瑧誉”系产品面世背后的市场风向

观点网 1月11日，保利置业高端誉系作品“保利瑧誉”楼王N8正式开盘。

据悉，保利瑧誉位于广州荔湾白鹅潭板块，而此次首发推出的N8栋楼王单位共93户，两梯三户，有107、143、170平方米三个户型可供选择，均为4房2厅设计，使用率达115%。

在保利置业，能被赋予“誉”字的作品，都是顶豪之作。例如，香港瑧誉、香港龙誉、深圳瑧誉、上海琅誉等。

据香港房产中介透露，投资总额约35亿港元的香港保利瑧誉项目，上个月最新售出的5021平方呎洋房，成交价为1.2亿港元；而香港龙誉在2个月前成交的一套面积为539平方呎的单位，成交价为950万港元。

另外，位于内地的项目深圳保利龙誉和上海保利琅誉，前者建面为79-125平方米，3-4房，均价7.3万/平方米，总价460-775万元；后者建面约99-146平方米2-4房，均价11.7万元/平方米。

那么，作为全球第13座誉系产品，保利瑧誉新推的N8楼王将如何定价？市场的买单率又如何？

据项目售楼部人员介绍，上车门槛较低的107平方米单元最受追捧，顶层32楼总价大概为520万元，20层总价约530万元，而位于9楼的单元总价约为630万元，价格可谈。目前，该建面内可选择的楼层有6、7、9、11、15、19，以及23层以上。

不过，以上情况不排除有购房意向者在项目认筹时支付了诚意金锁定房源。据阳光家缘信息数据，截至1月12日，该项目已售10套，尚剩83套。

对于该结果，市场并不意外，毕竟周围存在不少同类竞品。

例如，同样是旧改产品的万科理想花地瑧园，建面110-186平方米，均价5.4万元/平方米，参考总价560-1050万元/套；还有中海浣花里，均价4.6万元/平方米，建面71-108平方米；诚汇新都榕诚湾均价3.8万元，建面85-165平方米。

同时，有市场人士指出，周边竞争产品的众多，加上在同一小区内项目前期与后期定位上的显著差异，会减少购房者的购买意愿。

据过往报道，2012年5月，保利置业与荔湾东漖村签订了城中村改造协议，而最早的项目名为保利西悦湾，共分三期开发。

2015年首期开卖，建面88-108平方米三至四房，均价目前一、二期2个组团已在清盘当中，已售1237套，剩余27套，均价4.19万元/平方米。

2023年，第三期组团更名为保利锦上印，共规划15栋住宅，1栋商业。其中，N1-N6的住宅楼为一期，定位刚需、刚改，主打面积约88-126㎡的三至四房，N3为商业。截至目前，一期去化率约84%。

2024年底，保利锦上印新推二期N7-N16栋，并更名为“保利瑧誉”，定位高端改善，大户型产品107-170平方米。二期产品在一期基础下，升级了产品用料、园林、物业服务，以及打造了泳池俱乐部、景观会客厅、全龄儿童探索空间等。

图片来源：公开资料

然而，从项目图片来看，保利锦上印和保利瑧誉是在同一小区内。这意味着，保利瑧誉能享受的园林资源、泳池会所，一期住户也能同享。只是靠近瑧誉组团内的小区大门价格比锦上印贵了300万元。

对此，有网友留言调侃道：“从500万的大门进入后，熟能分清我是锦上印还是瑧誉。”

分不清的又何止是锦上印和瑧誉住户，还有保利发展和保利置业两家开发商的项目。

中国保利集团有限公司旗下有2家地产公司，分别为保利发展和保利置业，因此两者项目前缀皆是“保利”。不过两者虽说是一母同胞的亲兄弟，但在业务范围和业绩上都有明显的差异。

据观点指数最新发布的销售报告，2024年1-12月，保利发展以2545亿元的权益销售金额排名第二，而保利置业以363.90亿元的金额位列18。

同时，在观点指数发布的2024年1-12月房企新增土地储备报告，保利发展稳居全口径土地储备以及拿地权益金额首位，而保利置业拿地权益金额仅排行12名。

在布局方面，保利发展布局于全国，数量众多，项目覆盖国内外100个城市。而保利置业主要集中在长三角地区、珠三角地区、西南地区及东北三四线城市等。

但近年来，随着保利发展重仓珠三角地区，为了避免同业竞争，保利置业也在开始慢慢偏离该地区。

据数据显示，2020年、2021年，保利置业在珠三角的合约销售金额分别占总集团的比例为17.7%、22.3%。可到了2022年占比为17.2%，2023年的占比为16%，2024年上半年占比仅为13%。

从2023年报来看，保利置业在珠三角地区在建、代建项目共有14个。其中，广州共有7个项目，分别为保利琅誉、保利西悦湾、香樾四季花园、保利上宸、广州天骄、保利明玥湖光、保利珑悦。

在这其中，值得一提的是同样带有“誉”字的保利琅誉。该项目是保利置业位于广州番禺客运站北侧，最早一期是于2023年11月24日开盘，共93套。截至目前，这一期仅售出62套。

不过，保利琅誉在2024年开盘的1、4栋去化速度却是截然不同，目前仅剩6套尾货。而该项目也预计在本月加推2栋楼王单位。

数据来源：阳光家缘

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