物管行业住宅“难上加难”，非住逐渐变“红”

2024年对物业管理行业来说，是整体压力相对较大的一年，尤其是住宅压力非常大，总结为“三降一升”：物业费下降，重庆、青岛、武汉、银川，四个城市重申指导价，百余个项目主动下调物业费；收缴率下降3%-5%；满意度下降2%；换手率升至3.3%。

非住方面，受限于实体经济萎靡不振，商办项目招租压力不断加大，租金持续下滑，在租金下滑、空置率攀升等多重压力作用下，甲方经营压力逐渐传导至物企，市场渐入“红海”竞争。

克而瑞物管CPIC监测数据显示，2024年有6家上榜企业在管面积突破5亿平方米。与2023年相比，企业在管面积TOP100门槛提升556万方，增幅达18.6%。

随着物业管理行业的逐渐成熟，管理面积的增速进一步放缓，行业发展重心转向“质重于量”。但随着越来越多的企业的加入，优势区域和优质客户的争夺已进入白热化阶段。

2024年，重庆、银川、青岛和武汉4城再公示物业费标准，引发降价舆情。部分业主质疑所在小区物业费显著高于政府指导价，且过高的物业费与实际享受到的服务质量严重脱节，要求物企对照政府规定的物业服务标准，详细公示超等级物业服务方案或者下调物业费。部分业主更是希望更换物业公司，以便降低物业费。

2024年5月31日，青岛城阳区住建局印发《关于对普通住宅前期物业服务收费超出政府指导价进行自查整改的通知》，要求物企自查整改，依照物业服务区域收费面积相应调整基准价格上浮幅度。10月22日，青岛西海岸新区市场监督管理局等3部门联合印发《关于严格执行青岛市普通住宅前期物业服务收费价格政策的特别提醒告诫函》，要求70家超出政府指导价的小区物业公司限期调整收费并退费。

据公开资料显示，2024年上述4城百余个项目实现了物业费的下调，降幅在20%-35%之间。其中，武汉已有30余个住宅小区降低物业费，平均降价幅度多达24%。多数降价小区通过业主与物业公司友好协商达成的，物业公司承诺降低物业费，但不降低物业服务标准。部分降价小区则是借助更换物业公司的方式，达成降低物业费的诉求。

据克而瑞物管调研统计显示，2021-2024年，住宅物业换手率由1.7%持续提升至3.3%，净增长1.6个百分点，意味着每年约有2万个住宅小区更换物业公司。

多城换手率呈持续上升的趋势。典型如上海，2021年以来更换物业的小区数量显著增加，2023年共有212个小区更换了物业公司，2024年前9月已有174个小区完成了物业更换，按照这一趋势，预计全年更换物业的小区数量将再创新高。

分析住宅物业换手率提升的动因，不乏以下两方面因素：

其一，很多城市业委会或物管会成立率提升。早在2020年5月，《北京市物业管理条例》首次明确提出，街道办事处、乡镇人民政府可以组建物管会。截至2024年7月，北京已组建物管会5100余个，业委会或物管会组建率高达97%。针对业委会组建率较低的现状，2024年不少城市重新修订《物业管理条例》，通过组建物管会来补位业委会，如《济宁市物业管理条例》创新性设立了物管会制度。

其二，物企与业主更换意愿提升。一方面，物企主动退出部分低质项目，2024年上半年，金科服务退出低质效、低收缴率、负贡献的项目，终止在管面积约2990万平方米；世茂服务同样主动退出部分利润率较低、发展潜力较小的项目，终止在管面积1750万平方米。另一方面，物业费降价舆情持续发酵，部分业主通过更换物业公司，以便达成降低物业费的目标。

从非住市场来看，受限于实体经济萎靡不振，商办项目招租压力不断加大，租金持续下滑。以一线城市为例，2024年购物中心首层平均租金同比跌幅皆超15%，甲级办公楼平均租金同比跌幅都在10%附近。

甲级办公楼空置率持续上升。以一线城市为例，2024年北京、上海和广州甲级办公空置率都在20%左右，较2023年均有不同程度的增长，深圳空置率提升2.4个百分点至29.1%。

产业园不仅租金下行，而且空置率持续上升。2024年，工业厂房租金同比下降16.2%，空置率升至19.8%，同比提升2.6个百分点；研发办公楼租金同比下降33%，空置率高达30.1%，同比提升6.5个百分点。

在租金下滑、空置率攀升等多重压力作用下，甲方经营压力逐渐传导至物企，主要涉及以下两方面内容：

其一，甲方要求增多、变严。首先，邀标书细化，以某文体中心餐饮服务为例，邀标书具体细化到服务人员要求、饭菜出品时间、质检等。其次，建立COE团队监管供应商，如华为行政专业COE能力中心建立专业标准、基线、制度和流程。

其二，低价中标现象明显增多。部分项目中标价格明显低于合理的成本线，给未来服务履约埋下隐患。那些低价中标的物企难以长期承受亏损状态，实际服务过程中难免会降配人员，降低服务质量，致使满意度下降、投诉量上升。随着物业矛盾加剧，叠加低价亏损局面难以缓解，最终低价中标的物企大概率将提前退场。

克而瑞物管CPIC监测数据显示，2024年有6家上榜企业在管面积突破5亿平方米。其中，万物云以10.6亿平方米的在管面积荣登榜首，碧桂园服务以10.5亿平方米的在管面积次之，保利物业以7.9亿平方米的在管面积居第三。

数据显示，2024年TOP10企业在管面积门槛值达3.8亿平方米，TOP30企业在管面积门槛值达1.14亿平方米，TOP50在管面积的门槛值达7190万平方米。

与2023年相比，TOP10门槛提升3981万方，增幅为11.7%；TOP30门槛提升864万方，增幅为8.2%；TOP50门槛提升1206万方，增幅达20.2%；TOP100门槛提升556万方，增幅达18.6%。随着头部物企在管规模基数的扩大，TOP10门槛增幅放缓。

2024年，物业行业持续向高质量方向迈进。TOP10企业更加聚焦高质量项目，新增合约面积为2320万平方米，这些企业在规模效应、资源优势、品牌影响力等方面依然保持着领先地位。

头部企业与其他梯队之间的差距进一步扩大。2024年TOP10企业新增合约面积均值为T0P11-30企业的2.4倍。

行业发展重心转向“质重于量”。企业扩张策略从单纯的规模优先转变为效益优先，区域聚焦和城市深耕已成为行业共识。越来越多的企业开始制定明确的城市深耕计划，设定单个城市内的在管项目数量或规模目标，以集中资源提升项目质量和运营效率。

例如，万物云早在2020年就提出了将“蝶城”战略作为未来十年的核心发展方向。截至2024年上半年，万物云的蝶城数量已增长至642个。中海物业则设定了在当地市场实现规模排名前三的目标，积极拓展市场份额。世茂服务明确了19个重点深耕城市。融创服务聚焦于高浓度的优势城市布局，2024年上半年，其核心城市项目密度提升至平均每城市30个项目。

目前优势区域和优质客户的争夺已进入白热化阶段。为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，物业企业纷纷加大对核心市场的投入力度，致力于提供定制化、专业化及高效的服务，以此吸引并保留高端客户群体。随着更多企业加入这一竞争行列，优势区域和优质客户的争夺预计将进一步加剧。

2024年，随着物业管理行业压力进一步加剧，为了从竞争中脱颖而出，更多物企开始卷服务，不仅是后期物业服务精益求精，更将服务创新延伸至案场营销、规划设计阶段，形成了从前端到后端的全方位服务体系。

与此同时，企业对于那些低收缴率、盈利能力较弱、位于非深耕区域且管理难度较大的项目也在持续退出。

可以预见，未来无论是住宅还是非住，企业扩张策略都将从单纯的规模优先转变为效益优先。（来源：丁祖昱评楼市）