天津办公楼市场发展韧性，零售地产市场活跃度回升

2025年1月9日，天津——2024年，天津全市经济保持平稳增长，前三季度固定资产投资持续增长，高技术产业投资增长加快。“办公楼市场方面，净吸纳量较去年同期有所提升，新兴的需求类别正在显现。宽松的经济政策将刺激需求增长，在未来持续提振市场信心。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示。零售地产市场方面，餐饮和娱乐业态支撑需求，不断为市场带来新的活力。

全市净吸纳量缓步回升，乙级市场表现活跃。2024年，天津办公楼市场发展现韧性，全市净吸纳量录得10.4万平方米，较2023年提升了42%。乙级办公楼市场活跃度较高，以性价比吸引了大面积的新租需求，占全市办公楼市场净吸纳量的80%以上。而在甲级市场中，需求主要来自于存量市场的搬迁，新增需求未见明显回升，净吸纳量同比回落。

从成交行业来看，金融业和专业服务业依然是天津办公楼市场稳定的需求来源，分别占全年市场录得成交的36%及20%。来自银行、律师事务所的降本类搬迁需求在市场上较为活跃，同时，部分货代公司和留学公司展现了少量的扩租需求。此外，能源行业跃居全市需求排名第三，占全年录得成交的10%。

全年新增供应集中在海河沿岸子市场，市场边界不断拓展。截至2024年12月底，天津市办公楼市场的总体量维持在411万平方米，其中甲级办公楼总体量为152万平方米。全年新增供应达到16.9万平方米，共有四个项目，这些新增供应主要集中在海河沿岸的乙级办公楼市场。多个新项目在河东区建成，区域内商业氛围日渐成熟。受新增供应的影响，全市空置率小幅上升0.3个百分点至31.2%。甲级办公楼有效需求不断减少，退租和缩租情况频发，但得益于供应侧压力降低，年末录得空置率35.9%，较往年同期小幅下降0.7个百分点。

全市租金加速下滑。天津市办公楼市场的净有效租金同比下降4.6%，至71元/平方米/月。甲级办公楼租金下降幅度显著，四季度甲级净有效租金环比下降2.4%，同比下降5.7%。在经济缓解的迹象并不明显的同时，客户持续收紧的租金预算继续制约着租金回涨，越来越多的甲级办公楼在下半年开始快速降价以期吸引租户，提高入驻率。

政策端发力带动需求回暖。2025年，预计市场将持续“以价换量”的市场策略，以较大租金降幅全面刺激需求。在未来，宽松经济政策的刺激将作用于经济领域并传导至办公楼市场，随着需求的持续增长和经济环境的逐步改善，办公楼市场的租金水平有望逐步企稳回升。

娱乐及餐饮品牌支撑市场需求。2024年全年数据显示，娱乐行业在市场中展现出稳定的增长，占据了全市成交量的34%。其中，影院、儿童游乐场及KTV的大面积租赁需求不断出现，反映了市场的实际需求状况。同时，餐饮品牌也占据了市场成交的23%，尤其是正餐类别，餐饮行业快速的更新换代成为推动市场需求的重要因素。由于新入市项目的高出租率，全年净吸纳量显著增长27%达到26.7万平方米。

盘活存量资产，焕新消费体验。2024年，全市共四个新项目入市，合计有31.7万平方米。这些项目主要集中在中心城区，大部分为老旧资产盘活项目，例如和平吾悦广场和泰达荟。同时，龙湖梅江天街作为2024年入市的郊区项目，填补了梅江区域的商业空白。得益于全市需求的稳定增长，较大面积的供应未对市场造成扰动，空置率稳定下降，截至2024年12月底，全市优质零售商业市场空置率为12.2%，环比下降0.1个百分点，同比下降0.8个百分点。

租金降幅持续扩大。截至第四季度，天津优质零售物业首层平均净有效租金为282.9元/平方米/月，同比下降3.1%，较2023年降幅扩大1.9个百分点。为吸引品牌效益强的店铺，业主愿意给出较大租金降幅，以期更有效地吸引客流，进而提升整体商业项目的运营水平和市场表现。

供应高峰延续，消费带动需求回升。作为中国国际消费中心城市之一的天津，政府在2024年积极推动新建综合体开业，盘活老旧资产，引进超120家首店品牌。全市深入实施扩内需促消费政策措施，实体经济稳步增长。预计未来两年，市场将迎来86.5万平方米的新入市项目，80%以上的新增供应将集中在郊区市场，多样化、大体量的供应项目将为消费者带来更加丰富和优质的购物体验。