从人口减少推定中国楼市的未来，方法论上不成立

　　很多学者谈楼市，是用人口减少来推定楼市的兴衰，这用简单的对比关系来定义一个复杂的行业，猛一听，特别有道理；房子是住人的，人没了，谁还要房子？

　　其实，经济学的原理是平衡，不能有绝对思维的定式，没有０，也没有１００；我们说两极分化．基尼系数０．４是安全线，０．５是警戒线，这就是平衡原则，所有的经济学原理都是平衡的原则；永远也不会出基尼系数０，也永远不会出现基尼系数１。决定楼市涨跌的最重要的是什么？不是人口，因为人口本身的变化就是平衡，不存在人没了，谁还要房子的问题。

　　当然，人口对住房的影响是显而易见的；我们马上进入老人时代，离逝的人将逐渐增多，而文化、经济等因素也决定了人口增长的下降趋势，甚至会有那么一天，出生的少于死亡的人，那我们的房子是不是盖多了？

　　再有，一个城市越发达，越是吸引过海的八仙，人才涌向哪个城市，哪个城市的房价就会高于其它城市；这些，都是不争的事实，但用人口的减少来推定未来楼市的走势，在方法论上就是错的。楼市是商品，既然是商品，核心要素就是商品供应与货币供应的关系。如果货币供应少，人口多房价也上不去，因为没钱去买。如果货币供应多，人少房价也有可能上去，还是钱说了算。曹德旺在美国的房子６０００多平方米，不是因为他家人口多，是因为他不差钱。

　　如果中国现在个个都是曹德旺，那么，出生率下降的影响就十分有限了。

　　美国人均住房面积是６７平方米，中国城市家庭人均住房面积是３６平方米；这显然不是因为人口的差距，是收入差距决定的。

　　中国楼市的核心问题不是人口，中国还有五亿多农业人口，不缺人，缺的是钱，也不是国家钱的印太少，才会缺钱，更根本的问题的是钱没少印，只是没流到老百姓口袋里，这才是真正的焦点。

　　决定楼市未来趋势的无非是两头，一头是减少供应端，停止土地财政，不要为了财政收入拼命卖地盖楼；另一头是增加需求端，要让财政收入的７０％以上流向居民的口袋，现在公布的是５３％用于民生，而西方发国家平均为８０％，郎咸平说我们实际上只有２０％。不管取哪一个数据，都说明中国居民对房子的美好愿望是心有余而钱不足。

　　楼市的未来趋势，说到底要看居民收入的增长．