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中海小红门地块在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨详细解答〢

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中海小红门地块：项目规划设计7栋9-18层的住宅楼，共计432户，预计面积100-150㎡左右，指导价8万，容积率2.5，限高54.6米，楼栋排布比中建星光里好太多，而且都是南北布局，赠送较多，得房率较高，可能会逼近100%，作为朝阳难得的三环外的项目，非常值得期待。

朝阳区另一宗备受瞩目的地王——中海新城小红门XHM-10、12地块也正式公示了其总平面设计方案。

项目概述：12月31日，北京市朝阳区小红门乡剩余土地一级开发项目的XHM-10地块和XHM-12地块正式公示了其规划方案。该项目的建设单位为北京新鑫兴业房地产开发有限公司，设计方案由香港华艺设计顾问（深圳）有限公司精心打造。

XHM-10地块定位为R2二类居住用地，地理位置优越，东至规划中的分钟寺地区二号路西红线，西至小红门路东红线；北侧紧邻北京市八十中小红门分校，东北角设有新增公共配套用地；南侧则是小红门派出所，再往南是朝阳区人民法院，为业主提供了极高的安全感。

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该地块总建筑面积达86,500平方米，其中住宅建筑面积为54,500平方米，容积率为2.5，限高54.6米，规划户数432户。从平面图来看，XHM-10地块拟建7栋9至18层的住宅楼，由北向南高低错落排列。具体布局如下：

• 1#、2#、4#楼为18层，其中2#楼总高度为55.875米，超出技术指标约1米，东边单元退层至15层，以确保1#楼的采光。
• 中央的3#楼为10层洋房，西侧设有一片下沉庭院，正对小区人行主入口，营造出宜人的居住环境。
• 最南边一排5#、6#楼为9层洋房，另一栋7#楼位于西侧，采用西高东低的退层设计，分别为17层和11层，隔着下沉庭院与北边的2#楼遥相呼应，建筑形态大体一致。

在户型设计上，所有住宅均无架空层，南北全面宽阳台，北向边户还设有大转角设计，预计得房率较高，提升了居住空间的利用率。

XHM-12地块定位为A334托幼用地，总建筑面积为4,095平方米，地上建筑面积3,150平方米，容积率为0.9。这是一栋地上两层、地下一层的平顶建筑，旨在为社区提供优质的学前教育设施，满足居民的需求。

这份设计方案非常细致，不仅各项数据标注清晰，还公布了外立面效果图，这在北京楼市中并不多见。从效果图来看，小红门项目的外立面采用了大面积落地窗，并配以玫瑰金金属边框，展现出现代奢华的设计风格。首层大堂层高接近两层楼的高度，进一步提升了居住体验。

预测该项目将提供三种主要户型：

• 85-95平方米的户型共90套，分布在5#和6#楼；
• 120-125平方米的户型共302套，分布在1#、2#、4#和7#楼；
• 140-145平方米的户型共40套，集中在楼王3#楼。

实际得房率高达95%-108%，远超市场平均水平。

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总占地面积约14.7万平方米，规划建筑面积达39.4万平方米，涉及住宅、商业、托幼用地、养老设施以及街坊路段等多项公共建筑，所有公建需与项目同期建成并对外开放。

小红门地块详细规划

其中，小红门地块的建筑规模约为5.8万平方米，包括5.51万平方米的住宅及配套，以及一幅托幼用地。未来商品住房的销售指导价为8万元/平方米。此外，项目内还有一条宽度为9米的街坊路被纳入土地出让范围，由竞得人负责建设、养护和管理，并计入建设用地基底面积核算容积率，确保与项目同步建成并对外开放。

中海企业的财务实力与操盘技巧

敢于拿下这宗“王中王”地块的房企，不仅需要强大的财务实力，还需要卓越的操盘技巧。早在拿地前的11月初，中海就在朝阳区注册成立了项目公司——北京新鑫兴业房地产开发有限公司。该公司与开发了长安玖章和长安源境项目的北京海鑫兴业房地产在名称上仅一字之差，注册资本同为1000万元，法定代表人均为付熙嵬。管理班子也完全一致：付熙嵬担任董事长，高实任财务负责人，张欣为总经理。显然，这是中海新城旗下的项目公司。

值得注意的是，这家新项目公司的注册地址位于朝阳区光华东里，这是中海新城十多年来首次在朝阳区注册项目公司。据乐居新媒体统计，张欣担任总经理的公司登记地址多集中在西城和石景山，与中海新城的业务布局直接相关。

作为中海在北京的两大业务实体之一，中海新城多年来深耕这两个区域，开发了诸如西城的京华玖序、都阙台，石景山的寰宇天下天镜、中海长安玖章、中海长安源境等多个知名项目。

市场竞争与价格

在小红门区域，中海新城的直接竞争对手较少。南面的中建星光里已进入尾盘阶段，于2023年6月开盘，供应322套房源，已网签239套，成交均价约为7.64万元/平方米，总成交金额达16亿元。相比之下，中海新城小红门项目的楼面价约为4.35万元/平方米，销售指导价为8万元/平方米，具备一定的性价比优势。

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