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广州·云筑上品

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白云新城设计之都【广州地铁云筑上品】深度分析

基本信息

【开发商】广州地铁地产

【占地面积】28000m²

【建筑面积】118000m²

【产权年限】70年
【总住户数】766户
【楼栋总数】5栋
【容积率】4
【绿化率】35%
【车位比】约1:1.3

【梯户比】2梯4户/2梯5户/2梯6户

【层数】30层

【物业公司】待定

【物业费】住宅 3.2元/㎡

【装修标准】精装交付

【对口学位】黄边小学[省级]/规划九年一贯制省级学府

【土拍情况】2023年7月[楼面价26000/㎡]

【地址】广州市白云设计之都·鹤南站TOD

广州地铁·云筑上品-栋座分布

从项目基本信息可以看出，该盘特点：

配套方面：位居白云设计之都版块三期，是白云区主城新区核心地段，周边商业/学校/地铁都相对成熟，特别是紧邻的设计之都一期地块和白云新城中轴距离项目都不远，项目所在地段属于相对成熟且具较好发展前景的片区。

产品方面：目前88~142㎡两梯四至六户的三四房，产品属于实用刚需/刚改型住宅（刚需型/刚改型）。

价格方面：目前在售均价3.65~4.5万/㎡，具体看户型跟楼层，同板块竞品不多，尤其是该项目属于去年计容新规3.0产品，使用率远高于市场上绝大多数项目，周边有伟腾云星、保利云境星悦轩、纵横揽云、天健云上府、国贸云上以及新世界云耀

白云新城设计之都【广州地铁云筑上品】深度分析

No.1

板块规划：

01

先看区域

白云新城-设计之都中轴核心地段 云山西麓豪宅腹地

该盘位于白云新城设计之都三期地段，广州地铁·云筑上品位于鹤龙东路北侧/鹤龙一路东侧，鹤南TOD地铁站旁边，周边有时光汇广场、白云汇广场、凯德广场、5号停机坪广场等白云繁华的商场综合体。

白云城市发展新中轴示意图

白云新城-设计之都 中轴

广州设计之都版块依托白云【1358】发战略，将建设成为粤港澳大湾区最大的设计产业集群，有望成为极具全球影响力的设计之都。

目前，设计之都版块已有超过100家设计领军企业已进驻，据官方数据2021年产值已达278亿，全部投运后年产值将达500亿，带动上下游产值超3000亿。

过去十年看白云新城，未来十年看设计之都。

白云设计之都版块

白云设计之都产业：

「五大产业」建筑、工业、时尚、芯片、文化创意

「三大平台」生活、生产、展示

「九大项目」设计殿堂、云谷公园、红点广场等

「大师云集」中国工程院院士何境堂院士，国际著名服装设计师计文波已入驻。

白云新城-设计之都 实拍

白云新城-设计之都一/二期产业分布

白云新城-设计之都一/二期产业分布

白云新城-设计之都一/二期产业分布

广州地铁·云筑上品-周边配套示意图

白云新城设计之都【广州地铁云筑上品】深度分析

No.2

项目交通配套：

02

交通配套

项目近邻地铁14号线鹤南站300米

近邻地铁

距离地铁14号线鹤南站300米（在建）

项目位于鹤龙东路北侧/鹤龙一路东侧，鹤南TOD地铁站旁边，省级三甲医院步行可达，10分钟即达5.7万方的时光汇广场；

白云新城设计之都【广州地铁云筑上品】深度分析

No.3

项目教育配套：

03

教育配套

公办省一级黄边小学

公办省一级黄边小学[规划9年一贯制中小学]

该盘目前暂未交付，交付时间为2026年6月，项目暂定对口学校为省一级学府《黄边小学》距离500米，目前正规划改建为九年一贯制学校，另外白云设计之都板块近日引进了综合排名全国第一的【华中师大附小】，具体学区划分信息以入学当年教育局系统为准！

白云新城设计之都【广州地铁云筑上品】深度分析

No.4

项目环境配套：

04

居住环境

居住体验拉满，小朋友最喜欢的小区！

真正用心做好园林的小区

把小区做成约4000㎡超大型游乐场地！

白云新城中轴产业配套图

婴儿启蒙期的乐园

0-3岁的小朋友可以在互动景观墙趣味创作，通过地面图案认知学习，辨识小昆虫、认识不同的植物。

早教期儿童的乐园

3-6岁的小朋友，可以跟小伙伴一起在滑滑梯、旋转椅嬉闹玩耍，一起攀爬冒险，探索世界的同时，培养与同伴间的协作。

学龄期儿童的乐园

7-12岁的小朋友，可以跟小伙伴一起在浮岛滑滑板，穿梭进树屋跟小伙伴躲猫猫，在迷你篮球场肆意撒欢，尽情释放无限的精力。

通过绿植营造节气

除了4000㎡的儿童乐园外，小区还在园区内留出了一个约700㎡的大草坪。在这里可以搭帐篷、看露天电影、开生日Party，甚至可以来一场萤火虫音乐节。

而且还通过绿植营造节气，通过菜园让孩子们感受四时之序，收获之喜。

小区园林安全细节做足

云筑上品园林-安全、精细且趣味

小区设计了三条动线，分别是：归家，游园，还有一条非机动车，三条线尽量少交叉，让孩子们能愉快玩耍。

项目环境园林参考

白云新城设计之都【广州地铁云筑上品】深度分析

No.5

户型产品分析：

05

产品设计

约88-142㎡ 使用率高达110% 超高赠送

在售户型：

白云新城设计之都【广州地铁云筑上品】深度分析

No.6

开发商：

06

开发商

轨道交通都市美好生活运营商！

广州地铁地产，

践行“轨道+物业+产业+生活”的开发模式！

白云新城设计之都【广州地铁云筑上品】深度分析

No.7

项目优缺点分析：

07

项目优缺点分析

优点：

1、项目所处地段核心，位于白云区白云新城CBD与设计之都中轴片区，地段虽然不是最中心但也近邻核心中轴，所处的设计之都三期未来发展的想象空间大。

2、项目品牌、产品品质、小区细节、等多方面都做的非常优秀，居住体验拉满，产品力在同类型产品中非常能打，且属于去年计容新规之后（住宅3.0）产品，使用率高达110%，吊打市场上九成以上的对手，性价比十足。

缺点：

1、小区交楼时间较晚，首批需要等到2026年年中，不过这也是计容新规后产品的通病，所以要高使用率就不可能有现楼，当下市场二者没法共有。

2、小区规模不大，体量有限，因此该盘没法做到在小区配套更多的会所等设施。

3、小区所属的地段城市面貌还需时间发展，该盘位于白云设计之都三期地块，目前进展处于开发阶段，旁边地铁还在建，要完全成熟还需时日。

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