北京房产律师：子女借父母之名购房，起诉过户开启维权征程

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与诉求

李明轩与刘悦瑶于2010 年 1 月 22 日登记结婚，张雅琴系刘悦瑶之母。因改善居住及方便刘悦瑶上班需求，2016 年 3 月 16 日，刘悦瑶代张雅琴与刘某、北京某知名中介公司签订房屋买卖合同，购入北京市海淀区 S 号房屋（下称 “涉诉房屋”），成交价 939 万元，后张雅琴取得房屋所有权证。

李明轩向法院提出诉讼请求：一是确认涉诉房屋归其所有；二是要求张雅琴将房屋所有权登记转移至其名下；三是判令本案诉讼费用由被告承担。理由为其当时受北京限购政策限制，与张雅琴协商借名买房，张雅琴仅为名义购房人，实际购房款来源为其婚前财产及对外借款，交房后自己与刘悦瑶一直居住于此，后因张雅琴不配合确认权属，无奈起诉。

二、各方答辩

张雅琴答辩称：双方未达成借名买房合意，无书面或口头协议，李明轩称出资情况无依据，即便有也与权属无关，且房屋购买后自己作为所有权人一直居住，不同意原告全部诉求。

刘悦瑶述称：夫妻二人在北京无购房资格，父母也没房且需帮照顾孩子，遂商量共同出资买房登记母亲张雅琴名下，李明轩未提借名买房一事，自己与母亲均有出资，房屋应由母亲所有。

三、法院查明事实

购房流程：2016 年 3 月 16 日，刘悦瑶代张雅琴签订《买卖定金协议书》与《北京市存量房屋买卖合同》，支付定金 10 万元，后续张雅琴取得房屋所有权证并持有。

出资情况：939 万元购房款中，张雅琴出资 70 万元（后李明轩、刘悦瑶偿还 251500 元，尚欠 448500 元），李明轩、刘悦瑶共同出资 150 万元，向周海涛借款 100 万元、向 C 科技公司借款 275 万元（已还）、向周伟峰借款 130 万元（已还），李明轩出售婚前房屋出资 202 万元，周鹏支付定金 10 万元及交割保证金 2 万元（已还）。

居住情况：李明轩称房屋交付装修后夫妇二人居住，刘悦瑶称2017 年起父母与自己、李明轩共同居住，2018 年孩子出生，后因夫妻矛盾李明轩于 2019 年 6 月 12 日搬出（刘悦瑶称 2018 年底搬走，2019 年 2 - 6 月搬回又搬走）。

其他：李明轩提交证据证明婚前售房款用于购房及偿债，还以刘悦瑶名义购房后出售，售房款125 万元中 80 万元偿债、25 万元给张雅琴、余款待涉诉房屋装修。张雅琴丈夫声明相关权利由张雅琴行使。

四、律师案件分析

借名买房在法律实践中关键在于认定借名合意及实际出资、房屋使用等事实。本案中：

借名合意：李明轩虽无书面协议，但证人周丽（其母）、高鹏（中介职员）证言表明，选房时刘悦瑶、周丽提及因夫妻无购房资格才登记张雅琴名字，且张雅琴仅过户当日露面，其余购房环节未参与，从常理推断，若无借名意向，不会如此操作，侧面印证借名买房合意存在。

购房款支付：张雅琴作为名义购房人仅出资70 万元，后续还接受李明轩、刘悦瑶还款，大部分购房款来自李明轩婚前财产、夫妻共同出资及对外借款，出资比例严重失衡，不符合自行购房常理。若为张雅琴自主购房，常理下应承担主要出资义务或有明确资金安排。

房屋使用：购房初衷是方便刘悦瑶上班，起初李明轩、刘悦瑶居住，孩子出生后也是家庭共同生活场景，张雅琴夫妇虽居住但系与子女共同生活，并非以房屋所有权人独占居住，进一步佐证房屋实际权益归属李明轩夫妻。

证书持有：房屋所有权证原在房屋内，李明轩搬出后张雅琴持有，不能因当前证书持有情况否定前期购房实质，前期居住期间李明轩夫妻对房屋的实际管控更贴合实际权利人特征。

综合上述因素，法院认定存在借名买房关系合理合法。虽李明轩要求确认房屋归其个人所有未获支持（因属夫妻共同财产），但要求张雅琴转移登记至其名下诉求合理，法院予以支持，保障了实际出资购房人的权益实现路径。

五、案件启示

对于借名买房行为，务必签订书面协议，明确双方权利义务、房屋归属、出资安排、过户条件等关键内容，避免日后纠纷口说无凭。本案若有书面协议，诉讼走向将更明晰。

当事人应留存好购房资金来源凭证，如婚前财产证明、借款合同、转账记录等，这些证据在权属争议中对证明实际出资、还原购房真相至关重要，是法院判定的关键依据。

从司法实践看，亲属间借名买房常因缺乏规范手续引发纠纷，即便基于亲情信任，涉及重大财产处置仍需谨慎，按法律规范操作，方能在维护亲情同时保障自身财产权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！