商品房“私人定制”时代，真的来了吗？

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楔子

前两天，我看到江苏南通住建局出了一个通知，说的是支持商品住宅开展定制化建设。

这个通知我看了之后，还是挺激动的。因为作为建筑师，我看到太多家庭因为户型不合理要砸“承重墙”的情况；而现在有了“定制化”建设的商品房，很多问题在前期就可以规避了。

所以，今天我想聊聊这个“商品住宅定制化“的话题。

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定制什么？

下面我们具体来看看，通知里到底定制些什么内容？是不是和我们的想想存在差距？

这次通知中的商品住宅定制化类型共有3种：分别是定制化建筑、定制化户型、定制化装修。

接下来我来分类展开，既是学习文件，也是我的一些读后感。

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定制化建筑

• 定制化建筑

定制化建筑是指有条件的项目，在符合详细规划和规划条件前提下，建设单位可设定“留白空间”（预留区块），在满足整体建筑风格协调的前提要求下，“留白空间”（预留区块）可由购房人根据自己的生活习惯、家庭结构等因素，定制符合自身需求的包括单体在内的住宅产品。

对于这一条，我其实没能完全理解，但是我脑海中最先反映出来的是智利的一个项目——半套房。

2004年，智利政府计划为一百个贫民家庭提供住宅，但预算是：一万美元。要用这一万美元来买土地、提供基础设施、建造住房，显然不够。

Alejandro Aravena，这个2016年普利兹克奖得主想出来了一个“绝妙”的主意。用政府给每户提供的1万先建出“半个房子”，这“半个房子”能够满足人们最基本的居住要求。 空出另一半的空间，留待自己的需求和财力状况来发挥。

Alejandro Aravena

出生于1967年 ，1992年从智利Pontificial Catholic大学建筑专业毕业，1994年他成立了自己的建筑事务所。他不仅在母校任教，后来也曾担任哈佛大学的客座教授。

通过这样”HALF-HOMES”的设计，成本不仅降低，同时还能激励这些家庭努力工作赚钱，扩建自己的住房。

而这个被非法占据了30年的贫民窟，终于变成了一个生活环境很好的社区。通过改变世界，这可能是每个建筑师“梦寐以求”的成就吧。

而通知中“定制化建筑”，我的理解就是智利这个案例的方式。当然国情不同，房屋的形式不同，建筑高度不同，处理手法也不会相同，但是我想：解决问题的思路应该是相通的。

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定制化户型

• 定制化户型

定制化户型是指建设单位可根据购房人居住需求，做出空间拆分或组合，如卧室与卧室、卧室与起居室（厅）之间的内隔墙变动。但不涉及房屋使用功能、建筑立面、计容面积等规划指标的变动，预售商品房房产面积预测算与不动产测绘方式保持不变。

这条相对容易理解一些，因为市场上已经有项目践行了 。2015年的秋天，万科天津区域就开始一个绝密项目的研发，代号“万科芯”。

这一项目最终在2016年夏天诞生。随后，万科在全国多个区域开始推广，并定名为“无限系”。

通过一颗结构“芯柱”，可以使得一个不可变的空间，演化出不同的居住空间，满足人生不同阶段的使用要求。 （如下图）

通过对建筑结构体系的创新，整个户型以一颗结构柱作为建筑核心，通过楼板加固加厚，与建筑外剪力墙结构结合，满足其力学要求。

万科的这个户型，我也做了点分析：竖井的位置基本都靠近外围偏北面，这也符合住宅设计的常识。 如下图，红色为原有点位，蓝色为我增加的立管点位。

我想通知中的“定制化户型”，应该就是这样的吧。但是追求可变，必然会导致建造成本的上升，购房者的承受能力如何，这也是需要综合考虑的问题。

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定制化装修

• 定制化装修

定制化装修是指由建设单位和购房人充分沟通，按照购房人意愿和居住功能定制室内个性化装修需求并确定装修方案，由建设单位按照装修方案组织完成全屋个性化装修。

其实定制化装修这一条最容易理解，因为每个家庭的生活习惯不同，喜好也不同，所以想把房子装成自己的“梦中情房”，是非常能够被理解的。

而现行的“全装修交付”政策只有几种选择，是很难满足消费者的需求。更不要说，市面上还有如此众多的装修风格。 （如下视频是良子整理制作的装修风格集合）

所以就有了新小区一交付，就出现“家家户户砸装修，又重新开始装修”的现象。有些小区的建筑垃圾都能堆成山， 这当然是与全装修交付“绿色环保”的初衷背道而驰的。

如下图是陕西的某几个小区，装修垃圾就快把小区堵的水泄不通了。

这当然是个别现象，但是一种“反对全装修交付，要求清水房”的声音又在深圳和合肥的市场上出现了。

“我们只是希望开发商能恢复毛坯标准交房，不需要所谓绿色建筑标准的低端装修。”

——不具名的业主

所以，定制化装修如果真能满足小区大多数业主的个性化需求，并且装修质量又好，那我相信还是会被市场所认可的。

但是问题又来了，如何实现定制化装修五花八门、千奇百怪的需求呢？

这可能是设计师们下一阶段需要研究的新课题。

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结束语

除了上面提到的3种类型的定制化，通知还提到其他一些技术方面的个性化需求定制。

建设单位可结合购房人个性化需求，不断拓展集中供暖、家庭智能安防、室内消防喷淋系统、家用燃气报警等定制化内容，提升居住环境的舒适性和安全性。鼓励采用地热能、空气能及光伏绿电蓄热等新能源供热技术，进行集中供暖。

当然这所有的一切，其实都是围绕“打造绿色、低碳、智能、安全的”这个目标。

目前我们还无法预计 “定制化是否能满足人民群众日益增长的对美好生活的追求？”， 但这一定是有意义的尝试，也是未来商品住宅发展的趋势。