2025年天津10大预测

一年前的今天，我发布了《2024年天津10大预测》

复盘来看，命中了9个。

2024年的小阳春失约了，顶多算弱阳。反倒是受政策预期影响，10月楼市大热。

可见，相较于常识和惯性，政策对天津楼市的影响更大。

新的一年已经开启，以下为2025年天津10大预测。

01

天津全市成交均价相对稳定

据克而瑞数据，2024全年天津全市新建商品住宅（包含普通住宅、别墅、酒店式公寓，下同）销售金额为1479.8亿元，同比下降16.2%；销售面积为833.9万㎡，同比下降16.7%。

全年商品住宅年成交均价为17746元/㎡，由于成交结构的调整，成交均价微涨0.6%。

和过去几年一样，环内项目成交占比扩大，从而拉动全市整体成交均价上涨。

但，成交均价涨幅肉眼可见地缩小了。

为什么预判2025年天津全市成交均价相对稳定？

一方面，能卖出去的都是好地，地段好，容积率还低。

另一方面，市场并未彻底回暖，而是阶段性回暖，开发商不会贸然涨价。

在这两种因素的综合影响下，天津全市成交均价将相对稳定，不会有大幅调整。

02

小阳春还是金九银十，完全跟着政策走

天津不是每年都有金九银十，但每年都有小阳春，可去年是个例外。

今年的市场，小阳春还是金九银十更刺激？

只能看政策什么时候发力了。

有效期一个月左右。

建议想要卖房的房主，一定把握住从政策吹风到落地后的一个月时间，别犹豫，别徘徊。

03

中海、金茂会继续获取优质土地

我们先来看一下2024年天津房企销售排行榜单。

一、全口径榜单

1）泰达建设集团117.4亿

2）中海地产109.1亿

3）绿城中国79亿

二、权益榜单

1）中海地产88.8亿

2）天津城投集团65.9亿

3）中国金茂59.5亿

无论按照全口径还是权益口径，中海都名列前茅。

再来看2024年销售排行榜。

体北金茂府以31.56亿问鼎，上东金茂智慧科学城则以24.31亿位居第二。

全年销售金额榜单，金茂凭一己之力包揽单盘销冠和销亚。

为了巩固地区优势，中海、金茂的总部都必然会继续投资天津，给的授权不会低。

可以预判，2025年中海、金茂仍会继续获取优质土地。

04

国央企拿地为主，民企靠代建业务也有高光时刻

2024年，是代建在天津风生水起的一年。

从过去的一年来看，民企已基本淡出土地市场。

2024年在天津拿地的房企还是以国央企为绝对主力，2025年也不会例外。

当然，民企想留在天津也并非全然没有机会，旭辉、龙湖等民企可以凭借扎实的专业能力，靠代建业务继续在天津发光发热。

05

代建项目会越来越多

在天津代建领域，目前是格调、金地、绿城三足鼎立。

旭辉、龙湖、金茂、中海等也非常有竞争力。

蓝城集团、蓝绿双城、新城建管、绿地智慧、中建六局等也都有分一杯羹。

天津头部代建梯队已形成，中部竞争压力将与日俱增。

具体可参见《天津楼市代建江湖，涌现八股势力！》一文

06

城更项目也会越来越多

天津城市更新，是格调、天津城投、轨道集团三分天下。

这个模式在天津已经运行得非常成熟，作为城市更新的全国标兵，天津2025年势必会继续推行城市更新。

其实，对普通购房者来说，在配套维度，选择城更项目的新建商品房，比传统住宅项目更有安全感。

因为道路、学校、公园等配套的建设，往往是由城市更新的责任企业跟进，权责分明。

07

现房项目更是越来越多

很多二代住宅还没有清盘的背景下，越来越多的三代住宅也卖到现房阶段了。

比拼产品力和兑现力的时代已经大跨步向我们走来。

如果交付兑现力差，摆在开发商面前的只有两条路：

一是降价甩货，解散团队，灰头土脸地离开。

二是知错就改，增配再增配。

而聪明的开发商都在卷产品卷成本投入，超配的项目也越来越多了，对购房者来说，是好事。

08

金额销冠还将是改善盘

2024年金额销售榜前3分别是：

体北金茂府、上东金茂智慧科学城、绿城水西雲庐

其中的两个，还都是豪宅项目。

这和过去的画风截然不同。

可以确定，2025年仍将是改善当道。

无论是面积改善、地段改善还是品质改善，改善置业已成为天津楼市的顶梁柱。

而金额销冠也理应还是改善盘。

09

救市政策会继续出台

2024年，是天津楼市的重要转折点。这一年，持续多年的限购政策终于退出历史舞台。

已全面放开限购的天津，还能有什么期待？

要相信领导的大智慧，办法总比困难多。

2025年，救市政策应该还会继续出台。

比如公积金贷款额度调整、多孩家庭的激励等等，一切皆有可能。

10

依旧是买方市场

2024年9月26日，顶层发出“止跌回稳”的最强音。

效果立竿见影，北上广深迅速跟进新政，天津新政也在10月出台。

政策的风一来，10月数据立刻不一样了，一扫7、8、9月的阴霾。

但，目前来看，2025年还需要继续用力促进房地产市场止跌回稳，依旧是买方市场。

这个大环境下，开发商争相开卷，购房者可以安心选房，适合改善出手。

2025年的天津楼市，道路是曲折的，前途是光明的。