前海观山海家园售楼处官方网站-观山海家园楼盘测评-深圳房天下

一文读懂前海观山海家园优缺点！（内附图文解析）及折扣底价，对比分析观山海、山海丹华、琅玥湾、紫荆府。开盘去化五成！前海也不香了？

前海观山海家园

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事实也证明，湾啟紫荆府存在诸多不足被买房人诟病，而在社交平台上，有网友总结了三大弃选原因：价格过高、噪音过大、不确定性因素太多。从湾啓紫荆府开盘售出的户型和房源的情况来看，1栋2单元整体的销售情况要优于1栋1单元，2单元的01-03户型（122-144㎡户型）销量都过8成，销售套数都在18-26套。而1单元除了05户型108㎡售出26套，其余户型售出房源量都在11套以内。

我是一个一直工作在一线的房产博主，以一个客观的角度，从客户和业主的角度出发去看待现在当下的市场。我更喜欢的是和用户成为朋友，先去交流问题。“同理心”是我与您交往的基础。我的风格是注重和您讨论问题(而不是辩论)以及解答问题、解决问题。我更愿意先和您一起聊聊您的需求、预算、梦想之家、现在的住所………而不是盲目甚至漫无目的带您看房。我和我的团队已经帮助几百个家庭置业深圳。这不仅仅是成绩，更重要的是--这让我具备了非常丰富的经验。“言之有据、实话实说”是我能够成为被值得信任的一个关键。

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请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持（12月22日）刚刚结束选房的妈湾新盘湾啟紫荆府，区区319套房，仅有321批客户选房，开盘当天还有近一半客户弃选，最终卖出约167套房源，去化仅52.3%

这样的成绩可能放在别的非核心片区，实属平常；但在前海，就太不应该了，尤其是同期，整个前海，再加上宝中都无货可卖的前提下，仍然卖这么差，那就不能怪市场，得在自己身上找找原因了。

孟姐认为，去化这么低最根本原因就是开发商高估了市场的消化能力。把价格定的有点高，对市场预期判断不准确，觉得自己是目前前海自贸区核心区内，且是唯一新发售的新盘。又是新规后的产品，品质做的还很好，姿态摆的有点高了。

当下市场，虽然不缺需求，但是选择也多，市场更倾向于更具性价比的选择

从整体销售情况来看，108㎡和142㎡户型的销售情况最为理想，都是26套以上，都仅剩少量房源在售。而111㎡、96㎡户型，以及1单元的122㎡户型销售情况都不太理想，5-6成的房源未售出。

市场底层逻辑：景观视野更好的122㎡-142㎡改善型大户型更受青睐，紧凑3+1房因为价位上要比111㎡低50-100万，则同样受刚需青睐。反倒是价格、景观相对居中的房源和户型被选择的不多。这也说明购房者是对景观、视野要求更高，更看中大平层的客群，也说明看中低价位和小户型的投资客占比相对较少。

差预算的更看中的是价格，而不缺资金的，会更倾向选择更具稀缺性的警告资源和好的产品。这是市场的分化！

去化差的原因孟姐归纳了三点：

一，定价过高，高于市场预期（市场吹风价）

而且，随着近几年前海土地的供应，新房和二手价格已经没有前几年的倒挂

二、妈湾配套需要时间完善。

你去妈湾放眼望去全是工地，居住体验极差，也是大部分自住客户目前不考虑的原因之一。我一直强调，考虑前海就要做持久战的准备，没个10年就放弃吧。走短线的不适合

三、当下1000万以上市场的选择也更多，有很多的代餐！

与项目直线距离，不足3公里的观山海家园，买到同品质价格更有优势的3-4房。对比下来观山海家园地段配套比较成熟，小区占地面积更大，容积率更低，学区更好，户型设计与湾啟紫荆府不分上下。更关键的是人家备案均价才8.5万/平米，备案均价788万起买4房。而且打完折后最低单价才6.5万/平米起步，110平米大四房718万起步，115平米4房808万起步。

买家思维：1000万以内的预算，会更倾向于选择观山海。如果是急着入住，为什么不考虑马上入市的宝中的都市茗荟二期，地段，配套，学区更成熟。都市明荟二期的产品主力户型涵盖90平米的3房，120平米的4房，147平米的5房。与湾啟紫荆府产品高度重合。为什么还要等10年，即买即入住的都市茗荟二期不香吗？

01

观山海家园基础信息

提纲：项目基础信息

户型介绍

竞品对比

周边二手房价格分析

项目优缺点

位于兴海大道与沿山交汇处东南侧，大南山脚下，距离5号线“荔湾站”约650米。项目预计推出1栋1-3单元258套，建面约95-110-115-138㎡3-4房。项目规定容积率仅为2.65，限高80米，总层高在17-25层，低容积率、低密度、小高层还可以看山景，这样的配比相当舒适，市面上比较稀缺。

1栋1单元：2T4户，24层，110/115㎡；

1栋2单元：2T4户，24层，110/115㎡；

1栋3单元：2T4户，23层，110/115㎡；

2栋1单元：2T4户，19层，110/115㎡；

2栋2单元：2T5户，24层，95/110/115㎡；

2栋3单元：2T5户，22层，95/110/115㎡；

3栋1/2单元：2T2户，17层，138㎡；

4栋1/2单元：2T2户，17层，138㎡；

5栋/6栋：2T4户，25层，113/115㎡。

02

户型介绍

【108-110㎡4房2卫】

竖厅双龙抱珠，客厅3.5米开间，客厅连接次卧出6.1米长的大阳台，

U型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），西南或东南朝向。

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【115㎡4房2卫】

横厅南北通透格局，客餐厅6米开间，全屋飘窗，

L型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），东南或西南朝向以及西北朝向，

有3种户型格局，但整体差异并不大，都是横厅设计。

03

价格折扣

04

周边二手价格

项目周边的二手小区指导价在9.2-10.6万/㎡，有德尚世家花园、泛海拉菲家园、前海康城华府等。不过德尚世家花园有别墅产品，因此指导价较高，整体指导价平均下来，大概在9.6万/㎡左右，不过目前随着市场下沉，目前周边二手成交价格基本在9万左右

05

竞品对比分析及优缺点分析

优点：

1、楼盘品质感和产品力都不错，跟周边二手拉开了差距

2、低密度社区，容积率仅2.65，背山面水，舒适度高

3、纯住宅小区，没有回迁房，圈层纯粹，且有稀缺小高层产品

4、靠近南山实验荔湾小学和深大附中初中部，教育资源丰富

不足：

1、有噪音影响，临近兴海大道，会有货车通过

2、部分户型西向，有西晒问题，比较燥热

3、位置不够核心，没有在前海核心区，未来规划配套和地段价值有所欠缺

总体来说，在意价格和居住体验的比较适合。

交通配套

项目距离5号线荔湾站，步行700米便捷范围之内。同时一个站到铁路公园站规划了5号线与9号线换乘，未来将于宝安新老中心、南山重点区、蛇口、西丽、前海片区串联起来，此外，将还有15、21、27、穗莞深城际等多条轨道交通串联前海与其他重点片区。

教育配套

项目周边拥有

15所幼儿园、4所义务教育学校，还有荔湾小学和深大附中等学校都在周边。此外项目靠近多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校。

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