市场新风向 深圳甲级写字楼“降价提质”

深圳甲级写字楼市场竞争激烈，但不同项目的出租率表现却大不相同。戴德梁行认为，高水平的综合运营管理也将成为助力项目脱颖而出的关键之一，产业升级也将成为持续推动写字楼去化的主要动力。

1月3日，戴德梁行最新发布的报告显示，2024年深圳甲级写字楼市场录得净吸纳量16.5万平方米，较上年减少57.9%。截至2024年末，深圳甲级写字楼总存量为837.0万平方米。为加快租赁进程不少业主愿意提供更低的租金价格，截至2024年末深圳甲级写字楼平均租金同比下降9.3%至每月每平方米169.1元。

不过，报告显示，除下调租金外，越来越多的业主提供“一客一议”的租赁方案以及更完善丰富的商业配套，以全方位升级服务来吸引客户。另外，政府也积极促进企业选址写字楼，通过主动了解企业需求，帮助专精特新或行业龙头企业匹配到合适的物业，这也在一定程度上带动了深圳甲级写字楼的去化。

数据显示，在企业降本增效的需求导向下，不少深圳写字楼运营方在激烈的竞争中积极 “降价提质”以刺激企业搬迁需求，全年共录得甲级写字楼租赁成交56.2万平方米，较上年增加4.9%。与此同时，租金水平的进一步下滑，为越来越多企业升级办公空间、进驻甲级办公楼提供低租金窗口，不少跨境电商、物流企业、企业出海培训、服装品牌选址甲级写字楼，令租户的行业构成呈现出更多元化的特征。

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙认为，在持续多年的高供应且激烈的市场竞争下，物业硬件水平的差距在缩小，相邻区位物业间的租金差异也在缩小，可以预见，伴随市场不断走向成熟，高水平的综合运营管理也将成为助力项目脱颖而出的关键之一。

戴德梁行华南区项目及企业服务部副董事总经理、企业服务部主管黄书礼则表示，产业升级将成为持续推动写字楼去化的主要动力，能够有效迎合此类需求的办公产品将优先受益。与此同时，传统核心地段高品质写字楼将同时面对供应端持续放量及需求端增长乏力的双重挑战。通过引入酒店、医美等泛商业业态将成为部分新入市项目实现去化的有效方式。

关于未来供应，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端表示，未来三年计划队列中的深圳甲级写字楼项目总办公面积超过400万平方米，且有多座总部型物业相继入市，企业总部的导入虽能在一定程度上带动去化，但企业需求回流所释放出的存量空间还将持续冲击市场信心。空置率上升、租金持续下行局面的缓解，仍有赖于经济面的提振。