北京房产律师直击：出资助亲属买房，追讨出资的艰难博弈

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

原告张先⽣、李女士向本院提起诉讼，其诉讼请求如下：

- 请求判令解除合同，并由被告支付涉诉房屋购房款、契税、维修基金、装修款等总计 371 万元及相应利息。

- 本案诉讼费由被告承担。

事实和理由

原告与被告曾为亲家关系，原告之子张明峰与被告之女王悦于2016 年结婚，婚后在 2018 年育有一子张阳。

原告因考虑日后照顾儿子和接送孙子上学便利，同时自身没有在京购房资格，遂决定借用被告名义在顺义区购置房屋用于养老。

由于双方特殊的亲家关系，当时未签订书面借名买房合同。

原告于2021 年初将 341 万元购房全款转账至被告账户，以被告名义购得涉案房屋。

房屋交付后，原告又向被告女儿王悦转账30 万元，委托其代为支付契税、维修基金和装修款。

涉案房屋装修完毕后，原告与儿子一同居住于此。

然而，双方子女感情破裂，于2021 年 12 月向顺义区人民法院提起离婚诉讼，并在 2022 年经法院调解离婚。

至此，原、被告之间借名买房的基础和信任关系不复存在。

在离婚诉讼中，法院明确指出涉案房屋系案外人财产，不予处理，需另行诉讼解决。

为维护自身合法权益，原告依法向法院提起诉讼，恳请法院作出公正裁决。

（二）被告辩称

被告王先⽣答辩称，坚决不同意原告的全部诉讼请求。

他主张原告与被告之间既无借名买房的书面协议，也不存在任何借名买房的口头合意，事实上不存在借名买房这一情况。

被告认为涉案房屋实际是为了方便原告孙子、被告外孙张阳上学而购置，并非如原告所言是借其名义购买，所以借名买房关系不成立，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

（三）法院查明事实

1. 原告张先⽣、李女士之子张明峰与被告王先⽣之女王悦原系夫妻关系，二人于 2016 年结婚，2018 年生育一子张阳。双方经法院调解于 2022 年离婚。

2. 2021 年初，王先⽣与北京 F 房地产开发公司签订房屋买卖合同，合同约定房屋总价款为 3405256 元，付款方式为一次性全额支付。

2021 年 4 月 8 日，涉诉房屋完成所有权登记，登记所有人为王先⽣。

王悦、张明峰、张阳一直在该涉诉房屋内居住生活。

3. 张先⽣、李女士主张自己是涉涉诉房屋的实际出资人，并且承担了房屋相关税费及装修费用，为此提交了向王先⽣及王悦的转账明细等证据材料。

原告称正是因为自身没有购房资格，所以才借用王先⽣名义购房并登记在其名下。

王先⽣对此予以否认，坚称从未与二原告就借名买房事宜达成任何约定，强调涉诉房屋是为孩子上学所购买。

4. 根据二原告提交的转账凭证及交易明细显示，2021 年 2 月，二原告向王先⽣转账 331 万元；

2021 年 4 月、5 月，李女士分三次向王悦账号内各转账 10 万元，共计 30 万元，用于支付房屋契税、维修基金和装修费用。

王先⽣对上述转账情况予以认可。

此外，还有10 万元从张明峰账户转至王先⽣账户，二原告主张该笔资金实际是他们的钱，只是通过张明峰的账户进行转账。

而王先⽣则主张该10 万元出资应属于张明峰与王悦的夫妻共同财产。

（四）裁判结果

被告王先⽣需在本判决生效之日起七日内返还原告张先⽣、李女士房屋出资款三百三十一万元。

二、律师案件分析

（一）借名买房关系的法律认定要素与本案情形剖析

借名买房关系的法定构成要件阐释

借名买房行为在法律上需同时满足几个关键构成要件：

- 实际出资人必须具有明确且真实的借用他人名义购房的主观意愿；

- 名义购房人应当知晓并同意实际出资人借用其名义购房这一行为，即双方需达成借名购房的合意；

- 实际出资人需要切实履行支付购房款等与购房相关的各项费用支出行为。

在本案中，从资金流向来看，张先⽣和李女士确实向王先⽣转账331 万元用于购房，并向王悦转账 30 万元用于房屋后续费用支出，这一点是明确且无争议的。

但问题的核心在于，双方是否存在合法有效的借名买房合意，这成为判断本案借名买房关系是否成立的关键所在。

本案借名买房合意证据的深度审查与分析

从证据层面深入分析，本案中原告未能提供至关重要的书面借名买房协议，这无疑对其主张借名买房关系成立构成了重大阻碍。

在被告王先⽣坚决否认存在借名买房合意的情况下，原告仅依靠双方曾经的亲家关系以及单纯的转账记录等证据，远远不足以确凿证明双方在购房前已达成借名买房的明确约定。

尽管原告提出是由于照顾儿子和孙子上学的实际需求且自身受限于购房资格限制才选择借用被告名义购房，但这些解释在法律意义上无法直接等同于双方已达成具有法律效力的借名买房合意，其在法律证明力上存在明显不足，难以支撑原告的主张。

（二）法院裁判结果的法律依据根源与合理性探究

法律依据溯源

依据《中华人民共和国民法典》中关于合同关系和债权债务的相关法律条文规定，合同的成立必须基于当事人之间真实、明确且合法有效的合意。

在本案中，由于缺乏充分证据证明原告与被告之间存在借名买房合同关系，法院依法无法认定这一合同的成立。

然而，原告向被告的转账行为在双方之间已然形成了明确的债权债务关系。

王先⽣接收并使用了原告的资金用于购房，在此种无法认定借名买房关系的前提下，根据公平原则和债权债务的相关法律规定，王先⽣理应返还这笔资金，以切实维护法律的公平正义以及当事人的合法权益。

合理性深度解析

法院作出的裁判结果是高度合理且符合法律逻辑与社会实际情况的。

- 一方面，如果在证据不充分的情况下随意认定房屋归原告所有，将会严重破坏物权的稳定性和房地产交易市场的安全秩序，引发一系列潜在的法律风险和社会问题。

- 另一方面，判决被告返还出资款，在最大程度上保护了原告的实际经济利益，有效避免了原告遭受资金损失，在原、被告双方的利益关系中找到了一个合理的平衡点，使得整个案件的处理结果既符合严谨的法律逻辑，又契合社会常理和公众的公平认知。

（三）办案心得与启示

证据收集与固定的关键地位与实践要点

在处理此类借名买房纠纷案件时，律师首先必须深刻认识到证据在整个案件中的关键地位和决定性作用。

对于借名买房关系的认定，一份完整、清晰且合法有效的书面借名协议无疑是最为有力的直接证据。

然而，如果在实际操作中未能签订书面协议，那么律师就需要从多个其他方面全面收集证据，以构建完整的证据链条来证明双方的借名合意，例如通过挖掘双方的聊天记录、寻找知晓情况的证人证言等方式。

但需要注意的是，这些间接证据的证明力相对较弱，单独存在往往难以充分证明案件事实，必须相互印证、形成有机整体才能发挥有效作用。

在本案中，原告正是因为缺乏书面协议这一关键证据，导致其部分诉讼请求无法得到法院的支持。

这一案例深刻警示我们，在处理类似案件时，务必高度重视证据的收集和固定工作，尤其是在交易行为发生的初始阶段，就要及时、有效地引导当事人妥善保留一切与案件相关的各类证据，防患于未然，避免在日后可能发生的纠纷中陷入被动不利的境地。

诉讼策略的灵活选择、精准调整与实战技巧

在诉讼过程中，律师需要根据案件的具体实际情况和不断变化的证据状况，保持敏锐的洞察力和灵活的应变能力，精准、灵活地选择和适时调整诉讼策略。

当借名买房关系难以通过现有证据确凿认定时，律师应当果断转换思路，从债权债务关系的角度出发，高效主张返还出资款等合理诉求，以此最大程度地维护当事人的合法权益。

同时，律师还必须对对方当事人可能提出的各种抗辩理由进行全面、深入的预判和充分准备，提前有针对性地收集反驳证据，不断增强己方诉讼主张的说服力和可信度。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！