激战百余轮 “拍地大市”北京传递新信号

历经2个半小时，北京2025年首次土地拍卖以高热度落下帷幕。

1月2日，海淀朱房村0030等地块正式开拍，交易起始价150.3亿元，起始楼面价约7.6万元/平方米。2宗相邻地块，共吸引保利、金茂、建发等8家开发商竞逐。其中，西侧0029地块经过159轮报价，被中铁置业+招商蛇口+华润置地联合体以91.52亿元斩获。东侧0030地块竞价247轮，由建发房产90.4亿元摘得。

这两宗地位于西北五环，为东西相邻地块，周边集齐了产业、教育、商业、人文环境、自然环境等多维度配套，体量大、纯住宅，没有配建，均未设上限价格和销售指导价，房企参拍热情高涨。

在业内人士看来，如此高的总价和楼面地价或许正在释放最新的市场信号。朱房村地块是海淀第一宗、北京第三宗不限价的地块，土地最真实的定价将重新回归市场化机制，或许会带动周边区域楼市热度。

406轮较量 北京土地市场掀起“开年热”

海淀区高昂的房价令众多购房者望而却步，同时也成为诸多房企竞相争夺的焦点。朱房村地块作为板块内仅有的2宗商品房用地，受到了万众瞩目。

朱房村板块位于海淀清河橡树湾区域南侧，属于棚户区改造板块。目前区域内已全部拆除完毕，待整体规划建设。其中，住宅部分共7个组团，大部分建设用地都用于建设回迁安置房，只有2块地为商品房用地，其余边角料地块为配套幼儿园中小学教育用地、商业、绿化等用地。

具体来看，两宗地块均位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距离地铁13号线上地站直线距离大约1.1公里，到中关村软件园车程大约10分钟左右。地块西北侧是较大体量的回迁房，东北侧是华润橡树湾二期到五期，以及商业配套清河万象汇。

教育配套方面目前现有海淀第二实验小学（汇缘小区），海淀第二实验小学（橡树湾校区）。0030地块东北侧教育规划用地规划一所九年一贯制学校和一所幼儿园，小学初中共设置54个教学班，幼儿园计划设置9个班级，由清华附属实验学校承办，并将纳入清华大学附属中学教育集团，预计2026年初开工，2027年6月完工。

正因如此，企业参与热情极高，基本聚齐了北京牌桌上的央国企。0029地块竞拍阶段引来中海地产、建发房产、中国金茂、保利发展、中铁置业+招商蛇口+华润置地联合体共五家竞买主体的角逐，最终经过159轮厮杀，被中铁置业+招商蛇口+华润置地联合体收入囊中，楼面价8.92万元/平方米，溢价率17.33%。

东侧的0030地块吸引了中海地产、建发房产、中国金茂、保利发展、城建、中铁置业+招商蛇口+华润置地等企业报名，经过247轮较量后，被建发房产以90.404亿元的价格斩获，楼面价95062元/平方米，溢价率25.04%。

不过，两地块美中不足的是靠近北五环，有一定的噪音影响；另外西北侧500米附近有一处L型文物遗迹，是秦汉时期的军事城镇遗址，该景点目前尚未开放。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，本次华润+中铁置业+招商联合拿地，预计会继续打造橡树湾系列产品。

新房扎堆海淀

值得关注的是，朱房村两宗地块，是海淀第一次以不限地价、不设指导价，不摇号价高者得的形式竞拍。

两宗地平均溢价率为21.185%，突破了之前溢价率上限15%。

中指研究院数据显示，2024年全年，四个一线城市中，北京土地出让平均溢价率最低，仅为3.1%，最高的深圳为24.5%。对比来看，今年土拍的两宗地块平均溢价率远超去年平均水平。

业内人士预计，地块起始价本身比较高，叠加较高的溢价率，0030地块楼面单价更是已接近10万。海淀北部新房供应一直很稀缺，前几年的北沙滩学府公馆、树村学府壹号院、园明天颂等都是开盘就售罄的速度。不过，这种单价水平的地块大概率要做成140平方米起步的户型，如果按照平均户均150平方米计算，大概是1300多套房，今年海淀竞争将会很激烈。

数据显示，今年海淀新房库存量、新增供应量合计大约有近9000多套销售。而2024年海淀新房总销售量约5000套。

距离朱房村组团约3公里外就是11月5日出让的功德寺“双子星”地块。

张凯表示，功德寺“双子星”地块主要卖点是上地学区，是海淀17个学区里唯一一个初中派位无坑校的片区，公认派位最好的学区，以及背靠中关村软件园、诸多大厂总部、众多知名高校等高端购买力群体。户型从97平米三居到250平米四居全面覆盖，销售指导价10.5万/平方米，预计会顶着指导价开盘。朱房村地块在容积率方面稍大，限高48米也更高，大概率是15-16层小高层，粗略来看，朱房村面宽资源较功德寺更好。学区方面，朱房村属于清河学区，现有教学水平比较一般，较好的小学就是海淀实验二小，不过地块规划了清华附九年一贯制学校，也旨在推地区域教育质量提升，为区域居民提供优质教育资源为目标。