云南
在购房时，购房者经常会遇到需要预付款的情况，那这笔钱究竟是定金还是佣金，是购房款还是中介费呢？
2022年3月，张某与某房产公司员工杨某签订《商品房认购协议书》，约定购买该公司开发的某小区商品房，该商品房定价42万余元，成交价为39万余元。张某需向公司支付定金2万元，并于2022年3月14日前缴纳10余万元首付款，同时到公司签署相关购房文件。签订认购书后，张某向杨某转账支付2万元。2022年5月22日，张某向房产公司缴纳了10余万元首付款，并于同年6月14日与公司签订《商品房买卖合同》，约定购买前述商品房，房屋价款为37万余元。张某之前支付的2万元作为定金冲抵房价款，剩余房款27万元由张某贷款支付。2022年7月1日，张某通过银行贷款27万元，并将该款转至房产公司账户。之后，由于认购书与商品房买卖合同之间存在2万元差价，张某认为自己先前支付的定金2万元并未实际抵扣购房款，遂将房产公司及杨某起诉至腾冲市人民法院，要求返还2万元。
经查，张某曾于购房前通过案外人某经纪公司看过案涉房产，并通过某商贸公司法定代表人杨甲向房产公司工作人员徐某转账1万元，要求为张某预留该房产。为查清案件事实，法院将杨甲、某商贸公司、徐某追加为案件第三人参加诉讼。庭审中，房产公司辩称，公司收取的实际房款为37万余元，另外2万元为杨某、徐某的佣金，该款的性质张某事前已知晓，所以其仅向公司索要了首付款收据，未索要该2万元的收据。杨某辩称，张某支付房款时，徐某曾向其出具该2万元收据，并向其明确该2万元系“渠道费”，不计入房价，且其中1万元已作为佣金转给杨甲。
庭审查明，张某承认该房产系杨甲带自己看后购买的。杨某在收取张某2万元后，已于当日将其中1万元转账给杨甲。在张某交付首付款当日，杨某再次向杨甲转账1万元，并备注说明系“渠道费用，贷款如果不成功需退回”。
法院经审理认为，张某与房产公司签订的《商品房认购协议书》约定房价为39万余元，而《商品房买卖合同》约定房价为37万余元，其间明显存在2万元差价。张某作为完全民事行为能力人，在发现差价后支付首付款时，应明确提出是否将该款进行冲抵。然而，张某自支付首付款至银行发放贷款，再到其向房产公司提出返还该款，期间时隔一年多，张某的行为不符合常理。目前双方均无法提供该款收据，该款的性质无法明确。由于张某曾通过杨甲经营的商贸公司带其看房，杨某在收取2万元后与杨甲有过转账往来，故该款有可能成为杨甲的中介费（渠道费），也有可能成为杨某的佣金。同时，《商品房认购协议书》中约定了违约金条款，而张某并未按协议书要求按时签订相关文件，该2万元也有可能已作为违约金支付。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释规定，当事人对自己提出的诉讼请求应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最终，法院以证据不足驳回张某的诉讼请求。宣判后，张某不服判决提起上诉，案件经保山市中院二审后，驳回上诉，维持原判。
【法官提醒】
房地产交易存在交易金额大、周期长、流程复杂的特点。故当事人在签订购房合同和相关文件时，应特别注意用语表述准确，明确约定价款、支付方式、违约责任等信息，并仔细核对合同内容，区分是否存在代理佣金、中介费等额外收费行为。在签合同之前最好能请专业人士审核合同条款是否符合法律规定。
本报记者 张恒 通讯员 李维强
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