多地取消公摊面积，对上海楼市影响大吗？

“我明明买的是69平米的房子，为什么有37平米是公摊，这也太离谱了！”

买到公摊率超过50%的房子后，西安的李女士气得没有收房。她发现小区的楼道无比宽敞，甚至能停下一辆车。

她的遭遇并非个例，很多购房者“苦公摊面积久矣”，市场上关于“取消公摊”的呼声，从未停止过。

最近，衡阳、张家口等多地宣布将按照套内面积计价销售，更是让这一老生常谈的话题，重新进入公众视野。

人们开始关注，上海会取消公摊面积吗？取消后可能会房价有什么影响？凤凰网房产上海站针对这一问题，对上海多个楼盘进行了调研。

01 上海新房的得房率，为什么这么“低”？

公摊面积，是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

其中电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，都属于公摊面积，每家业主都要均分这些面积。

一般来说，得房率=（房屋建筑面积-公摊面积）/房屋建筑面积=套内建筑面积/房屋建筑面积

从产品类型上看，公摊面积通常是高层> 洋房>别墅 。随着建筑高度的增加，得房率也逐步降低。超高层因为消防要求，消防前室与剪刀梯所需的空间大，且墙体更厚，电梯更多，所以公摊面积也大。公摊越高，得房率越低。

高层住宅（18层以上），得房率大约在70-80%；

小高层（7-11层）得房率大约在80%左右，稍高于高层住宅；

洋房（6层以内）以及叠拼别墅的得房率在88%左右；

联排、双拼、独栋别墅的得房率100%（不算二次公摊）。

有不少购房这吐槽，和其他城市相比，上海的得房率堪称“感人”。以2024年部分高认购率楼盘为例，得房率主要集中在70%-80%之间（数据来源：以网上房地产公示数据估算）。

2022年，上海出台了《上海市房产面积测算规范（2022）》，里面对于阳台、幕墙、飘窗、设备等测算方式给出了明确指导。

比如阳台，全封闭的阳台按围护结构水平外围计算建筑面积，不封闭的阳台(如:凸阳台、凹阳台、凹凸阳台、有柱阳 台等)，按围护结构外围水平投影一半计算建筑面积。

幕墙则根据不同材质的来计算，玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按水平外围计算建筑面积。既有主墙又有幕墙时，以主墙体水平外围计算建筑面积。

还有飘窗，窗台面与楼板面高差<0.5米且飘窗高度≥2.2米的，飘窗部分按其围护结构水平外围计算建筑面积，否则飘窗部分不计建筑面积。

空调外机位、热水器等设备机位和花池，根据位置不同计算标准不同。外挂于房屋主体结构外侧的设备平台和花池不计建筑面积。置于阳台 (或走廊)护栏内的设备机位无隔栏和高平台的，设备机位按阳台 (或走廊)计算建筑面积。

房屋建筑面积，也要按照墙体的外围来算。也就是说，如果外立面用的是石材和铝板，会比涂料更厚，所以得房率相对较低。

一些做了超低能耗的住宅，墙体厚度从200mm变成300mm，得房率会降低1-2%。不过根据上海市的政策，超低能耗建筑项目可以获得3%的容积率奖励 ，这在一定程度上补偿了因墙体加厚导致的得房率降低问题。

另外需要注意的是，哪怕是同一小区内，不同楼幢的得房率也会略有不同。因为公共面积是按楼幢分摊的，不同楼幢的楼层高低和共有部位会有差异，导致公共空间面积大小不同。再加上每幢楼户数不同，得房率也有区别。

因此在购买房子时，除了得房率，还有些购房者会关注“地毯率”。

顾名思义，地毯率就是室内可以实际被地毯覆盖的面积（各个房间的面积总和）占房屋建筑面积的比重，也就是室内净使用面积。

地毯率=（套内建筑面积-套内墙体面积）/房屋建筑面积=地毯面积/房屋建筑面积

大多数情况下，地毯率与得房率通常较为近似。但对于一些墙体较厚的项目，地毯率会小于得房率。

比如超高层项目前滩天御&天汇，高度超过100米，采用剪力墙结构体系。因为对承重能力要求高，所以承重墙偏厚实，占用了一定室内空间。因此，虽然这个项目的得房率达73%，但实际使用面积（地毯面积）比较低，导致室内空间尺度感不够开阔。

当下，开发商也在不断优化产品。像上海中兴路一号项目，就以双线十字片墙、核心筒、外圈狗骨柱的建筑设计，内部无承重墙柱结构，得房率为约70%。

还有中海顺昌玖里，同样是高层，但采用了钢结构框架，降低了住宅内部剪力墙厚度。钢结构本身比钢筋混凝土轻盈，在同样受力情况下，截面更小，所以墙会相对薄一些。但有研究显示，钢结构建筑的隔音不够好，所以住宅项目很少采用这种结构。

龙盛湾上则采用偏置核心筒+框架剪力墙体系，用结构柱代替剪力墙，增加使用面积，室内几乎没有承重墙，这也会增加地毯率。

其实，不论是得房率还是地毯率，背后都涉及到建筑设计规范、市场供需关系，以及开发商的成本控制。

开发商为了适应市场需求，始终在不断调整房屋设计，在居住体验和得房率之间找到平衡点。

02 取消公摊面积房价会降？实际上并非如此

很多人下意识觉得，高得房率意味着购房者占得了便宜，低得房率则意味着遭受了损失。因此取消公摊面积，是不是意味着得房率增加，房价也会随之降低呢？

上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿提出，“按套内面积计价由于面积的基础不同，单位面积的名义价格肯定会上升，但并不一定带来实际房价的上升。对于规范的企业来说，只是计价方式的变化，不会影响开发企业的总收入，对于购房人来说，也不会有购房总价的变化。”

就拿重庆来说，2002年起就开始以套内面积计价，两套计价体系都会写入购房合同。目前，重庆买房以套内面积作为计价依据，但缴纳契税、物业费、装修等均是按照建筑面积计算。两套标准的房屋总价不变，套内单价高于建面单价。为了吸引购房者，中介往往倾向于用建面单价标价。

不过，取消公摊面积确实是大势所趋。目前来看，“取消”的方式主要有两种。

一种是衡阳、张家口这些三四线城市正在执行的方式，将原本合同或宣传中提到的“按建筑面积计算，每平方米XX元”，直接更改为“按套内面积计算，每平方米XX元”，简单明了。

另一种是通过改造设计，开发商额外赠送面积，变相增加得房率。比如有的新盘空中花园、绿化阳台、避难层、开放式风雨连廊等不计入容积率，封闭式阳台算一半面积，挑高客厅算单层面积。像热度很高的“第四代住宅”，就有着超大阳台和外延式露台花园，这些面积不计入建筑面积或仅部分计入。因此得房率甚至能超过140%。

取消公摊固然会有更多的实用面积，但也可能意味着公共空间的减少，降低居住的舒适度和便利性。

中原地产首席分析师张大伟就提到，“不论是得房率还是公摊，都有存在的必要性。真正要管控的其实是不合理的、违规违法的，在销售过程中制造高得房率的这些情况，而不是说随便改变这种公摊的设计规则，其实是会带来一些不可预知的风险。“

目前购房者关于公摊面积的讨论，主要集中在“取消公摊后房价是否会上涨”以及“质量是否会下降”这两点。

有专家建议，增加公摊面积的透明度，才是解决这一问题的关键所在。