郑州的产品革命开始了

地盘说

好房子才能够穿越周期。

■ 撰文 | 王纵横 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

岁序更替，楼市往往是有一波好行情的。

与往年不同的是，进入真正的下半场后，无论开发商还是购房者，都开始对产品异常的认真起来，“越做越好”似乎成为了大家共同的心愿。

楼市内卷的风，终于吹到了北龙湖。

稍早些的12月23日上午，经历过流拍后又一次挂牌出让的北龙湖10号地块，在经历众多头部房企的激烈哄抢，最终被金茂以16.16亿元拿下，溢价率20.5%。

©备受关注的北龙湖10号地被金茂收入囊中

公开信息显示，10号地块位于郑东新区龙湖南岸如意河东二街南、九如路东，西侧为已经交房的中海九号公馆，北边是建业君邻大院、东邻则是在建的网红楼盘铁建投松苑，妥妥的清一色北龙湖高端顶奢豪宅。

根据此前郑东新区发布的地块出让规划说明，10号地块被明确要求按照第四代住宅设计，并对建筑高度以及计容方式作了必要的优化。

毫无疑问，这次将高赠送+空中庭院的第四代住宅产品搬到北龙湖，不光是打破北龙湖豪宅窝的千盘一面风格，也将提前锁定龙湖南岸核心地段的下一个爆款。

©北龙湖10号地规划说明

或许有人会问，金茂将会在10号地落地什么样的产品，会不会对龙湖南岸新房、二手房产品带来降维打击？我们不妨拭目以待。

其实，“第四代住宅”早已算不上新鲜事物。据不完全统计，目前从一线城市到二三四线城市，全国已有20多个城市在落地第四代住宅产品。

在郑州，也先后有未来天奕、铁建投松苑、万科翠湾中城、招商林屿境等项目身体力行，先行一步做出了不同尝试。

©未来天奕交付实景

当然，虽有房企的突破尝试，依然需要政策层面的背书。

近日，郑州市自然资源和规划局对《郑州市城市规划管理技术规定》进行了修订、完善，也是为第四代住宅进行保驾护航。

新版《技术规定》要求，树立提升住宅品质导向，中心城区新编住宅项目容积率不超2.5，新增对阳台进行立体绿化住宅的设置要求，将住宅层高下限升至3米；新增配备“社区食堂”“文化活动室”等公共设施；新建住宅要配建“访客车位”；增加了“城市设计”章节......

这意味着，接下来郑州楼市的新房产品势必会越来越卷，“低容积率、高赠送、公共配套”将会成为新常态。

不夸张地讲，郑州可以明目张胆的大兴第四代了。

©新《技术规定》从政策层面鼓励建设“四代住宅”

不难看出，所谓“第四代住宅”产品，就是通过赠送阳台、飘窗、花池等部分面积，让户型设计向“无公摊”无限靠近。

对购房者来说，最直接的收益，自然还是得房率的提升。

这是郑州房地产整体开发水平的一次进化，在一定程度上，也是对关乎2025年楼市走向重磅会议的有力呼应。

据媒体报道，一年一度的“全国住房城乡建设工作会议”于12月25日在北京闭幕。

会议明确了2025年住房城乡建设领域的五项重点任务：持续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式，大力实施城市更新，打造“中国建造”升级版，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。

©2025年全国住建工作五项重点任务

这不仅是对2024年房地产止跌回稳“组合拳”的充分肯定，更是对未来楼市新常态的定调。

决策层对“好房子”的不断强调，也意味着未来的政策，会往这个方向继续倾斜。

俗话说，消费者会选择用脚投票，单从过去一阶段楼市的销售数据，就可见一斑。

按照惯例，国家统计局前几天发布了11月份全国70个城市的房价数据，在17个呈现上涨态势的城市中，就有10个属于二线城市。

©11月份70城房价数据

不管是涨幅不错的成都、杭州，还是曾经阶段性低谷的武汉，都在政策的不断加持下，呈现出高端改善型楼盘销售的逆势上扬。

尤其是成都市场，在改善产品力不断提升下，千万级豪宅出现了爆发。截止到12月8号，成都的千万级豪宅成交已达1058套，超过去年的1033套。

©成都千万级豪宅成交逐年上涨

显然，楼市已经从过去的“有房住”，到了更要“住得好”的新阶段。

改善产品的备受追捧，在郑州也不遑多让。

且不说，超高得房率的招商林屿境连开连捷，就连扼守金水北价值标杆的美盛大港湾、越秀天悦江湾等项目，也一直霸榜热销名单，更不用说占据主城核心资源的中海时光之境、中原华曦府、兰溪府、未来天奕、华润润府等高端改善楼盘，都各自取得了不俗的业绩。

©1-11月郑州楼市主城项目销售业绩（自克而瑞河南）

“应出尽出”的“止跌回稳”措施，加上新房项目的品质在线，让郑州楼市改善群体的购买力得到逐步释放。

这充分说明，你只要做得足够好，房子就会不愁卖。

毕竟，好房子才能够穿越周期。从未来天奕交房的盛景，便可窥得一斑。

未来，随着像“第四代住宅”等迭代产品的不断涌现，对郑州楼市存量二手房和部分设计落伍的新房都或将造成降维式打击。

也就是说，哪怕你是保守派，这一回，也得被市场倒逼着自我迭代。毕竟，新一轮的产品革命已经在路上了。

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