中国房价预期形成？国家表态，央媒回应，买房还是卖房清晰了

根据江南都市报报道，今年“五一”期间，一位39岁的北京男子花10万块钱买了8套房子，一下子上了热搜。这些房子位于河南鹤壁，最低的一套才1000元，加上中介费也不过2000元。信息显示，该男子此前也在全国各地买房，比如浙江绍兴买1套、唐山买1套、保定买了1套。这些房子价格一般都在1-3万一套。不少网友就觉得纳闷，以前都说鹤岗有这么便宜的房子，现在怎么突然一下到处都有这样的房子？一些人开始担忧接下来会不会有更多地方的房子鹤岗化？

如果放在以前，这类新闻根本就不值一提，认为这是个别现象，但现在的环境变了，甚至有网上房产研究人士提出，这是否意味着中国房价预期已形成一致？从眼下市场的各方反馈来看，我们或从中得到启示。

1.住房需求端：

从数字100数据研究院与《金融博览·财富》杂志联合发布的调查报告看，34%的受访者表示，房价稳定时会观望，不会贸然买房；29%的受访者表示，房价下跌时还会担心房价继续下跌，更不愿意买房，只有16%的人在2023年有购房想法。这一点在央行5月11日发布的4月金融数据中得到印证，4月份中长期贷款（其实就是房贷）同比减少1156亿元，说明购房者比去年明显减少，这是以往难见到的情况。

2.市场交易数据：

2022年全国商品房销售额为13.3万亿元，与前几年高峰期的16万亿元相比，下降了约17%。到了2023年，前3个月成交数据基本与去年持平，本以为市场会进一步回暖，但实际则是相反。根据易居和克而瑞发布的数据显示，4月份TOP100房企环比销售额下降14.4%，市场没能延续回暖之势。而与新房市场协同的二手房市场同样如此，上海、北京、杭州、南京等代表性大城市二手房挂牌量继续上升，甚至创历史新高，诸葛找房研究监测中心发布的数据显示，4月100个重点城市的二手房价环比下降0.15%，较上一个月扩大0.05%，跌幅扩大，该机构给出的结论是“预计短期内二手房市场均价将呈现稳中趋降态势”。

3.房产研究人士：

这轮房地产市场调整，从本质上讲，最核心的原因不是受疫情影响，也不是所谓的外部因素，而是我们自身给房企和购房者降杠杆所致。克而瑞研究中心5月15日发布的研究报告显示，54家样本上市房企现金持有量同比下降23%，短期有息负债上升10%，红档房企从2021年的7%增至2022年的31%，绿档房企占比下降了20%。这是什么情况？按理说，三道红线降房企杠杆目的是让更多房企进入绿档，结果则是红档房企越来越多，一个最为重要的原因就是第2点提到的房企业绩销售不行，而债务成本却一直在上升。房企为了进入绿档，不得不对存量房降价销售，这段时间昆山两项目大幅降价、南京都市圈句容某园4000元/平米甩（高点时卖一万多）就是其实际体现。所以，有业内人士明确指出，目前楼市回暖的条件不具备，反倒是下行压力越来越大。

由此可见，虽然我们还看到一些开发商销售、房产中介朋友圈还在歇斯底里呼喊，但购房者就是不买账，大家似乎对待房价的预期有着共同的看法，中短期上涨的机会渺茫。实际上，国家对此表态已很明确，央媒亦有回应，同样，我们也可从几个方面得到答案：

1.“稳”是当下房地产市场管控的目标。决策层4月28日会议要求坚持“房住不炒”定位，支持刚需和改善需求，做好保交楼、保民生和保稳定工作，促进房地产市场健康平稳发展。这里面我们要看到一个核心，前面几句是措施，后面一个是目标，那就是最终是要保持房地产健康平稳发展，推动房地产新模式发展。从这个角度看，是不允许房价出现大起大落情况，前面昆山两项目降价虽然在网上议论比较多，但有大原则指导，地方上顶住了网络舆论压力，房企降价未能成行。

2.部委相继对楼市释放暖意。针对网络上对当下楼市的议论，接下来的楼市何去何从时，央媒经济日报5月3日刊文指出，对大多数城市而言，当前首要任务是企稳，把有些冷的城市捂热，对一线等热点城市需谨慎决策，苗头过热时政策要及时转向。

5月15日国家发改委、央行都有表示和动作，发改委刊文指出，要释放内需潜力，优化宏观政策组合，充分发挥消费对经济增长的基础性作用，多渠道增加城乡居民收入，稳定汽车、电子产品、住房等大宗消费。

就在同一天，央行要求的四大行下调存款利率，下降幅度为30-50个BP，有银行公告则下降了55个BP。比如，你的存款利率为3%的话，那么差不多下降了1/6的利息，这个力度挺大了。媒体报道援引专业人士分析显示，目的是银行缩小净息差，提升中小企业服务实体经济能力，但对老百姓而言，存银行的利息变少了，在通胀压力下，把钱拿出来消费是直接体现。所以，我们可看到，央行、发改委的动作不是巧合，而是眼下发展经济所需，钱不能躺在银行里睡觉，要拿出来花，不是人人都用钱买房，但总有一些流入楼市吧。

3.房地产支柱地位仍然不可动摇。作为主管房地产的住建部门，倪虹部长在4月份调研时就指出，住建部门承担了两个支柱产业，分别是建筑业和房地产业，两个合计起来占2022年GDP的13%，所以，他强调要发挥这两个产业的国民经济顶梁柱作用。从他的话中可看出，主管部门责任重大，另一方面也看到房地产作为关联诸多上下游链的行业，对稳经济大盘有义不容辞的责任。所以，我们不要被一些网媒带偏，认为我们这些年都在去房地产化，保经济发展就不能再救房地产，这种观点显然是有偏颇的，国家对此已有明确定义，我们对此要有理性认识。

从以上信息可以看出，国家对房地产的总体定调一个“稳”字，不允许房价上涨过快，但也不允许大幅滑坡，前者不利于“房住不炒”调控成果的巩固，后者不利于经济发展，房地产起码要承担起它对经济的应有贡献。比如土地出让的财税收入、住房消费带动的关联行业发展，作为部委都是着力今年经济发展目标实现，都在朝着这个方向努力。看到这个本质，对购房者、房产持有人来说，2023年该买房还是卖房逐渐清晰，有人则麻烦了。

1.对刚需和改善而言，该买还是要买。像孩子要上学、年轻人要结婚，没有房子可不行，此时对待住房的态度，其实就是消费，涨跌摆在次要位置。而且，目前银行针对刚需和改善的房贷利率已降到历史低位，说白了，就是国家降低自住购房成本，鼓励你买房，正常理解是，买了也吃亏不到哪里去。

2.不过，国家的态度也很明确，房地产发挥它应有的稳经济大盘作用，但并不是允许房价又像之前那样上涨，目的是保持平稳。对炒房客而言，本来想等着楼市回暖解套的，国家力促平稳的楼市自然不会给他们多少溢价的机会，但与此同时，房子的持有成本却在不断增加，加上不动产登记已实现全国联网，只怕是还没等到楼市解套，房地产税又来了。

在房君看来，就眼下来看，房地产税应该没那么快，但炒房思维要抛弃，自住买房无可厚非，同期置换也不会有什么不妥，还可把地段不好、房龄老旧的房子进行更换。未来对待家庭房子资产的态度正确姿势是，在数量上做减法，品质上做加法，早晚要做，不如早做。