北京
海珠楼市供需两旺。吕颖雅/摄
开发商纷纷在产品上下功夫，务求以性价比取胜。
吕颖雅/发自广州
新盘开发的速度越来越惊人。
12月初，越秀地产以约19亿元竞得广州市海珠区东晓路地块，折合楼面价约3.2万元/平方米。仅仅三周后，该地块已摇身一变，成为越秀桂悦东晓项目，花文化博物馆·桂悦东晓会客厅及样板间同步开放，速度之快令人咋舌。
据了解，项目体量较小，由3栋楼组成，全部为4梯5户的全南向设计，总货量超过500套。首推1号楼，楼高31层，共145套，户型涵盖88、105、117平方米三至四空间设计，使用率超过100%，其中88平方米的户型占比最大。项目现已启动登记，冻资5万元可享98折开盘优惠，预计月底开盘，吹风价6万~6.5万元/平方米，部分低层单位或在“5”字头。目前认筹已突破200组。
项目之所以备受关注，首先是因为位于海珠区核心位置，一路之隔便是晓港公园，景观视野开阔，且周边交通、商业、教育、医疗配套成熟。其次，项目主打紧凑型户型，相比海珠区在售的大部分楼盘，使用率更高，且大部分产品总价在五六百万元，符合周边居民的置换需求。
海珠楼市供需两旺
事实上，海珠楼市今年表现亮眼。根据克而瑞数据显示，今年1~12月，海珠区商品住宅供应面积43.09万平方米，同比增长16%。在一系列利好政策的推动下，海珠区的购买力得到了充分释放，成交面积达44.32万平方米，同比增长18%，成交均价为78,301元/平方米。
业内分析认为，海珠楼市呈现出供需两旺的局面。一方面，海珠楼市的产品类型丰富，价格丰俭由人，规划定位较高的琶洲、充满烟火气的海珠西等板块，均是热门的置业选择。尤其是琶洲南TOD、中海大境两个“网红豪宅”，成交金额常年位居广州市场前十。
另一方面，今年以来，海珠区陆续有120平方米以下刚需、刚改项目亮相，部分在售项目也进行降价调整。诸如保利燕语堂悦、珠江海珠里、珠江金瑶台、中海江泰里、中旅天宸府等中小户型项目不断增多，价格区间集中在400万~600万元，性价比优势逐渐凸显，给市场带来了更多选择。
中原研究发展部数据显示，截至11月底，海珠区库存量为56.57万平方米，消化周期12.4个月，是全市去化周期第二短的区域。
新盘“混战”带来“刚需化”
不过，缺货的局面将在2025年得到缓解。
克而瑞数据显示，今年海珠区共供应10宗涉宅用地，供应总建面71.08万平方米，成交8宗，成交总建面52.49万平方米，成交宗数与南沙区持平，位居全市之首。
根据不完全统计，随着新地块明年陆续入市，海珠区将超过20个项目同台竞技，涵盖从刚需到豪宅的多种产品类型。
从成交地块的位置来看，除了琶洲南区的三块地外，其他大部分地块都集中在竞争激烈的海珠西板块。从开发商的布局来看，越秀地产先后拿下了广纸、东晓南和大干围地块，折合楼面价约为3.2万~3.4万元/平方米；保利则斥资59亿元竞得琶洲的3宗地块，楼面地价约为4.3万元/平方米。另外两宗地块分别由绿城、中交房地产集团与广州交投联合体夺得。
业内普遍认为，今年海珠区出让的地块，都不会轻易打造成纯粹的大户型产品。原因在于，这些地块的体量较小或景观条件一般，不完全具备打造豪宅的条件，即使是琶洲南区的地块，也存在配套方面的短板。
此外，目前市区豪宅仍处于供过于求的状态。海珠区已有多个120平方米以上的改善型大户型项目在售，包括琶洲南TOD、中海大境、越秀江湾和樾、广州地铁珑璟台、保利湖光悦色、琶洲·樾|华樾、滨江樾等，都是清一色的千万级豪宅。相较之下，由于新规带来的户型使用率提升，市区一些紧凑型户型、总价低的新盘去化速度更快。因此，开发商纷纷在产品上下功夫，务求以性价比取胜。
“越秀桂悦东晓就是典型的代表。”一位海珠区楼盘操盘手表示，随着多个新地块的集中出让，预计2025年海珠楼市的竞争将愈发激烈。越秀桂悦东晓之所以如此快速入市，既是为了抢占市场份额，也为年底冲刺业绩。项目预计开盘价格相对实惠，加上高使用率设计，必将对周边竞品形成不小的压力。
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