5年后，现在150万的房产应能值多少钱？北大姚洋与任泽平说法一致

金融界有一句话是这样说的，“穷人越存越穷，富人越贷越富”，这句看似有些偏激的观点，在很多时候又被验证是正确的。原因就在于，我们大多时候处在一个高通胀的阶段，货币不断贬值，导致钱不值钱，只有通过把自己有限的资本放大比例，达到财富加成的效应，所以，富人往往敢于用这种方式赚钱，从而变得越来越富。

那么，有没有普通人致富的机会呢？答案是有的，在过去二十多年被证实，买房确实让很多普通人实现了财富的暴增计划。所以，如果要问在过去二十多年最容易让普通人获得财富倍增的，还真只有买房。比如在20年前投资一套房，1000元一平米，高点可能达到2万多3万一平米，足足增加了二三十倍。当时首付两三万，后面直接变成两三百万的财富，如果还能多买两套，那更是不得了。即便是这两年跌了些，但价值仍旧不菲。

不过，如果是2021年高峰期投资买的房子，那境况又不一样，因为房价普遍跌了，少则10%-20%，多则30%-40%。所以，这个时候买房不能跟过去比，过去人家购入价低，不过是少赚点而已，而这两年买房的，基本都是赔的。

不得不说，影响房地产的关键因子确实已迎来拐点

很多人都说，影响房子主要是人口、经济收入等因素，对于这点，不可否认。都知道，近几年的出生人口呈现直线下降趋势，从年出生人口1千大几万，降到现在1千万以下了。但是不是影响就这么快呢？显然不是，因为出生人口到形成购买力起码也需要20年的时间，所以说，人口出生率下降对楼市的短期影响更多的是心理层面。

经济收入嘛，肯定也是有影响，比如说，疫情3年，很多行业都受到了影响，收入的不确定性在一定程度上影响到购房的决策。但对于上百万的房子来说，能买得起的，一般不会因为收入的一些变化而改变决策，买不起的自然还是买不起。那么，这几年楼市萎靡不振的根本因素到底是什么呢？在笔者看来，主要在于两个方面：

一是风控。都知道，这两年，大多数的民营千亿销售额房企债务都暴雷了，一些混合所有制的房企也暴雷了，原因在是什么？就是房地产杠杆率过高，像过去十多年里，富豪榜上房企老板是常客，首富轮流坐。房地产的毛利率达到了30%，如果再加上杠杆的话，这一利润还要放大许多，要知道，在国际成熟的房地产市场中，利润率仅5%-8%，显然我们这个高太多了。如果一直这样持续下去的话，赚的钱全部进入了个人腰包，而把风险留给了银行、市场和个人。

所以，国家出台针对房地产商的“三道红线”是必然，直白地说，就是去房地产的高杠杆。研究房地产的应该知道，导致楼市直接遇冷的就是这三根红线，不给融资、不给借钱了，否则，这些开发商们照样可以在土地市场上挥金如土，打造更多的“地王”，需要还债了，就从银行贷出款来，左口袋进右口袋出。当然，也有说了，房价泡沫大也是原因之一，一旦破裂，大家都还不上房贷，银行就会承担更大风险。对于这个原因嘛，没有明显的参照物，不好去评比，但有的地方过分炒作是有明显泡沫的。

二是住房饱和。住房饱和虽然不是一朝一夕的，但一遇到市场不行的时候，那些有多余房产的人就想到要变现。根据统计数据显示，我们两套以上住房的家庭比例超过了40%，好几套房子的家庭也有相当比例，拥有几十套房、上百套房的人也时不时爆出，即便算整体，96%的城镇家庭也有住房了。整体上不缺房子，已成为了目前官方和民间的共识，国家统计局原副局长贺铿在不久前就公开表示，现在房屋供应过剩，14亿人都住不完。不过是大城市与小城市人均住房面积多少的结构性差异，翻译成白话，你可能住的是刚需房，有的人住的是改善房。

用一句话总结，房地产快速发展的时代已经过去了。但是不是意味着房地产就没有发展空间了呢，从专家的角度看，其实也不是。比如，北大国发院院长姚洋和经济学家任泽平针对当下市场就有两个比较一致的观点。

在任泽平看来，城镇化尚有一定空间，转向改善型需求为主。他们已连续5年在《中国住房存量报告》系列中跟踪研究发现，综合考虑城镇化进程、城市更新、改善性需求等，中国房地产市场未来仍有发展空间，2023-2032年年均新增城镇居住需求约10.9亿平。

此外，任泽平认为，从他们研究结果看，我们的住房1.1的套户比，与发达经济体基本相当的城市数量达到56%，大概还有20%的城市房子还具有潜力，整体呈现东部沿海地区优于东北和西部，南方地区好于北方，发达城市群、都市圈潜力高于不发达城市群、都市圈。

巧合的是，北大国发院姚洋与任泽平也有类似的观点，算是不谋而合吧。在姚洋看来，老百姓有改善住房的需求，一些人还没房住，还有一些人一家三四口人挤在50平米的房子里，这种改善性需求需要释放。通过这次市场下行，告诉我们老百姓，房价不可能永远涨下去，但房地产金融属性仍然在，不说增值，至少在大城市仍是一个比较好的保值手段。但在一些中西部、东北城市，房地产连保值的属性都没了，不仅没涨，甚至往下降。

由此可见，5年后，现在150万的房产可能值多少钱？研究人士给出解释

在研究人士看来，现在大多数人对房价的走势都趋于理性，任泽平、姚洋都不例外，他们都认为房地产不可能再复制过去的走势，主要就是住房趋于饱和，刚性需求越来越少。但同时也对改善需求给予了关注，像任泽平团队的研究里，自2022年起，改善需求都处于上升趋势，一直到2032年都是如此，这可能是未来几年大部分城市市场都会面对的情况。所以，从这个角度看，房子还是要新、跟得上居住潮流需求，这样的房子才是后续市场受欢迎的产品，其他老旧房子可能面临折旧。

但是，并不是每座城市的房地产市场都有发展潜力。他们二人都认为大城市的房子才更有潜力，特别提到经济发达的东部要比中西部、南方要比北方更具有保值属性。所谓保值，就是跟我们的通胀水平大抵相当，比如150万的房子，年通胀率5%，一年还能有7-8万的涨幅，5年后能有180-190万的总价也不算什么离奇的事。那些经济不发达、人口连年流出的中西部城市房子不但不能保值，还可能连本价都保不住，假如一套现在市价150万的房子，再过5年，很可能150都卖不到，更别谈首付资金利息、房贷利息，那只会损失更多。

看到这里我们应该明白一个道理，依靠买房大赚的时代已经过去，未来买房还是要以自住为主，这就决定了我们买房没有必要高杠杆道理很简单，过去高杠杆是建立在房价高速增长基础上，而你现在若高杠杆是又为了什么？很显然，像那种10%、20%的首付完全没必要，支出那么多的利息还不如租房舒服。当然，有人想把几套老房子置换成品质好一些的房子，这个思路是对的，但现在二手房挂牌量高企，老房子自然不那么好卖，适当等等，等到每年的开春以后再考虑也不迟。