【Web3.0】代币化是房地产的必然未来 | 观点

纽约苏富比国际地产的 Elizabeth Sample 和 Brenda Powers 在接受采访时告诉我：“2022 年，全球房地产市场价值约为 379.7 万亿美元。这使其成为世界上最大的市场之一。”他们继续说道：

“我们都通过拥有或租赁等方式与住宅或商业房地产世界联系在一起。通过使用区块链技术为产权创建数字代币，房地产的购买、出售和转让可以实现自动化。这种方法使投资者能够更有效地投资房地产，并增加了这一庞大资产类别的流动性。”

目前，代币化现实世界资产的市场正在快速增长，这是区块链行业最大的市场机会之一。根据 21.co、BCG 和 ADDX 的联合研究，其潜在市场规模预计到 2030 年将达到 10 万亿至 16 万亿美元。根据 Statista 的数据，到 2030 年，房地产预计将占代币化资产市场的三分之一左右，成为最普遍的类别。

美联储继续通过提高利率来抑制通胀，这也为这一增长提供了助力，许多专家认为这一趋势将持续一段时间。这使得投资者增加了对以房地产资产为支撑的抵押现金流的配置，这些资产具有诱人的风险调整后收益率，是投资者多元化投资组合中稳定的收入来源。

从历史上看，房地产一直是抵御通胀的可靠对冲工具，投资者可以投资传统的房地产投资信托基金 (REIT)，甚至房地产代币。最近的报道称，支持数字资产的当选总统房地产大亨唐纳德·特朗普和他的儿子小唐纳德·特朗普正在开发一个新的房地产代币项目，暂定名为“世界自由”，利用区块链技术将房地产投资与去中心化金融结合起来。

区块链如何应用于房地产交易？

区块链技术可以作为城市登记处层面的房地产所有权和转让的透明、可靠的记录系统。智能合约（在区块链上运行的程序）可以与管理房地产所有权的现有法律流程相结合，从而可以在房地产所有权的基本法律流程保持不变的情况下，自动记录这些转让和所有权变更。这可以通过消除对中介机构的依赖并实现许多步骤的自动化来降低交易成本。

例如，纽约市登记处使用名为 ACRIS 的软件系统来记录和维护纽约市不动产和某些个人财产转让记录，例如布朗克斯、布鲁克林、曼哈顿和皇后区的房产抵押文件。然而，ACRIS 并不是区块链系统；它是一个主要用于管理和自动化监管合规流程的软件平台，这些流程并非设计用于在去中心化的区块链网络上运行。

区块链技术还可用于房地产资产的代币化，以数字形式表示这些资产的部分所有权证明，同时管理可转让性并提供交换媒介。红枣科技全球业务和运营副总裁 Tim Bailey 解释说，UDPN 团队设计的数字资产代币化系统“通过创建代表资产权利的虚拟代币并提供从构思到交易再到资产服务的全面生命周期服务，简化了投资流程”。

资产代币化平台提供的主要服务包括创建和管理代表实物资产所有权的数字代币。其他服务包括代币创建工具、存储钱包以及交易和支付网关。

通过代币化，一项房地产资产/投资可以由区块链平台上铸造的 1,000 个或更多代币来表示，每个代币代表整体房地产资产/投资的一小部分。

房地产代币可以代表各种不同的部分房地产权益 - 从房地产契约的一部分（可以是合作社或公寓的形式，也可以是独立住宅或在受长期租赁约束的土地上建造的办公楼等）；到法人实体的股权（例如房地产投资信托基金中的有限责任公司或信托）；或可能位于不同地理位置或受各种不同法律和税收约束的抵押债务的所有权。

房地产代币可能相当于非同质化代币（特定的唯一标识符）。不过，它也可以被视为同质化代币或证券代币。

通过智能合约（在区块链上自动实施和执行协议的计算机代码），这些代币可以被编程为向代币持有者分配租金。它们还可以被编程为执行法律合规要求，例如租赁条款中的一年锁定期等。

在区块链分类账上对房地产进行标记的其他优势包括标记买卖交易的处理时间更快，可以几乎立即验证和记录，而无需冗长的手动后台流程。

虽然房地产代币化不会直接改变财产所有权的法律概念或降低房地产投资成本，但它可以让更广泛的投资者更容易获得房地产，从而通过将财产所有权细分为可交易的代币来增加房地产市场的流动性，为更广泛的参与者打开大门参与房地产所有权，包括面临创纪录高位房价、库存不足、通货膨胀和高额债务等挑战的小规模年轻散户投资者，这些都是全球房屋所有权的挑战性障碍。

在美国，业主自住部分产权住宅房地产代币化交易已经启动。正如 Tokinvest 首席执行官兼创始人 Scott Thiel 所解释的那样：

“这套房子在科罗拉多州朗蒙特以 740,000 美元的价格购买，由第三方投资者直接提供 97% 的购买资本作为抵押贷款的替代融资。这个住宅代币化项目代表了可交易的投资证券，由地球上最大、最稳定的资产类别——自住房支持。房地产代币投资者将可以选择购买、交易和出售微小的被动房屋头寸，作为主动、整体房屋投资的替代方案。在 Tokinvest，我们正在对商业和住宅、现有和计划中的全球房地产项目进行代币化。”

在荷兰，EstateX 联合创始人 Bart de Bruijn 正在构建一个专用的 RWA 区块链房地产代币化平台，预计将于 2025 年第三季度推出。他认为，PROPX 证券代币可以彻底改变全球房地产行业，将传统上流动性差且排他性的资产类别转变为可访问、灵活且流动性强的资产类别，让全球投资者拥有特定房地产的少量股份，以最少的资本进行投资，并在二级交易所轻松交易这些代币化资产。由于 EstateX 将在 RWA 区块链上运行，因此交易（如购买或出售代币）将产生 20-35% 左右的 gas 费，通过代币 ESX 支付，因为它是平台进行交易、治理和质押的主要媒介，这将涵盖处理交易的计算成本。

房地产代币与房地产投资信托基金 (REIT) 的比较

预期的高利率环境可能会使 REIT 成为一种既定的理想投资产品，而房地产代币则可能为更具活力、更易于获取且对投资者更友好的未来铺平道路。为了方便您参考，以下是房地产代币与 REIT 相比的优势比较。

房地产代币 房地产投资信托基金 流动性 代币经常在二级数字资产交易所进行交易，并受数字资产市场估值的影响。 REIT 股票在主要证券交易所交易，并受股票市场估值影响。 多样化 代币化降低了投资进入门槛，通过允许对不同地区和行业的各种房地产进行部分投资，让每个人都可以进行房地产投资。 REIT 通常需要投资者对商业地产进行大量资本投入。 所有权和控制权 代币提供房地产的直接部分所有权，使投资者对其投资具有更高的透明度和控制感。 REIT 股份代表的是信托持有的房地产资产或房地产债务的所有权，而非实际财产，因此无法直接控制财产管理决策。 监管与税收 代币受到世界各地更加动态和不断变化的监管和税收环境的影响。在美国，由于缺乏美国证券交易委员会的具体指导，房地产代币通常被视为证券，须在美国证券交易委员会注册。 REIT 受益于完善的监管和税收效率框架，这些框架可提供稳定性和强大的投资者保护。例如，一些私人 REIT 提供的离岸 LP 结构可以帮助客户大幅减轻税收负担，因为它们为投资者提供 20% 的收入减税，从而提高税后回报 交易成本和股息 代币可以收取占收入 20-35% 的费用，以区块链 gas 费的形式，这会降低收益。但是，它可以被设计为向流动性较差的资产类别发放每日股息和结算费。 REITS 提供季度股息分配，并可能收取减少回报的管理费和交易费，具体细节请参阅投资发行文件。 房地产代币化平台 代币是在房地产平台上发行的，需要考虑平台的技术风险和网络安全问题，确保资产安全。 REIT 并非在区块链平台上发行。

由于房地产代币化的复杂性和不断发展，在进行房地产代币投资之前，最好咨询经验丰富的证券律师、税务律师和区块链专家。

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