深℃丨取消公摊与狙公赋芧

猛将兄/文

就像小迷妹的爱豆小哥哥穿了增高鞋的一样，鞋脱了173cm，穿上之后180cm标准大帅哥身材。那双7厘米毫不起眼，根本看不出破绽的鞋，就是公摊身高。

当年打击明星假唱，却没打击过明星假身高；当年鼓弄公摊，如今又要取消公摊了。这趋势，似有席卷全国之势。

这几天，“多地官宣将取消公摊”的相关话题登上微博、百度热搜第一。

河北张家口市发布政策，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”；湖南衡阳市明确自2025年1月1日起，商品房销售实行套内建筑面积计价。

而在此之前，包括湘潭、肇庆等地，更是一步到位直接开始以套内面积计算销售。此外，包括广州、杭州、长沙和厦门等地，虽然未明确取消公摊，但也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则等方式提高实际得房率。

我们可以注意到，实施“取消公摊”的城市，都有一些特点，三线城市+新建商品房销售大幅下跌。

全国房子难卖了，三四线城市更难；2025年开始要取消公摊的湖南衡阳市，今年上半年商品房销售同比下跌了近三成，人口更是在2023年减少了8.04万。

房子难卖，人口减少，再不想办法，可能就再没办法了。

宁夏，或是银川会不会取消公摊，学习全国一盘棋呢？

至少无论是宁夏住建厅还是银川市住建局的官网上，我们还看不到任何趋势。只有在2020年8月，宁夏住建厅在回复一位人大代表《关于商品住宅房应以套内使用面积进行交易的建议》时提到——

商品住宅套内建筑面积计价这项改革工作受我国房地产市场发展特定历史背景、房地产市场培育成长程度、经济社会全面深化改革等因素影响较大，不宜简单地一蹴而就。

这篇回复中，宁夏住建厅的观点其实很明确，那就是并不赞成取消公摊。

文章提到，取消公摊之后——

□“开发企业会将公摊面积成本分摊到套内面积的单价上，给广大购房者直接体验就是房价又涨了”； □“以套内建筑面积收取物业费，物业企业也会将公共部位的管理成本摊到每户套内建筑面积的成本上，物业费单价也会相应提高”； □“开发企业就会通过各种渠道将公摊部分投入成本找回来，门厅、门廊、楼梯间等共用空间的尺寸可能会按规范的下限执行，降低这些公共空间装饰、装修材料质量，从而导致购房者使用舒适度的降低”； □“公摊面积过低意味着配套公共设施的规模将会缩减，将影响居住质量”。

那是2020年8月，正是银川房价连续上涨三个月，领跑全国并被住建部约谈之时。

那个时候，取消公摊的时机不对，无论是开发商还是主管部门，也没有任何动力去改变销售方式。

如今时机是有的，动机也有了，甚至连宁夏住建厅曾提到的“坚持全国上下一盘棋，及早完善和启动以套内面积为计算商品房买卖计价面积的计价体系”，也完全符合了。

这正是此一时、彼一时。

也是时候“完善”和“启动”这套计价体系了，至少做到两手准备吧。

如今得房率和过去已经是截然不同，过去公摊就是公摊，100多平米的房子，实际使用面积也就8、90平米，现如今又是送阳台，又是画斜线，得房率超过100%也已是司空见惯之事了。

有些地产项目上，所谓的“公摊面积”被对冲之后，已然是名存实亡了。似乎也没见这些项目“影响了居住质量”“降低购房者的舒适度”。

其实在猛将兄看来，取消公摊面积最大的影响，是物业和供热。

如果按照套内面积收费，恐怕物业供热企业都会坐立难安，瞬间进入“至暗时刻”。

我们回头再来看已经开始执行套内面积销售政策的城市，基本都回避这一问题，或是搞起了“双轨收费”。

比如肇庆，目前仅计价方式作出调整，其他收费仍按原政策执行；比如张家口，当地住建部门表示，物业、供热、税费等问题都需要多部门共同出台政策才能实施调整，部分事权也不在地方，需要上级层面来制定。

所以说来说去，套内面积也好，建筑面积也罢，如果不涉及到供热物业收费，只是为了卖房，这就是狙公赋芧的故事；取消公摊更像是试图刺激感官的邻氯苯亚甲基丙二腈，瞬间能让你泪流满面，最终却是要你唱“征服”。

♬ 就这样被你征服

♬ 喝下你藏好……

□校对：英子 摇摇

□审核：老六 金子