一根横梁让买卖双方结下“梁子”，二手房交易该如何避坑？

卖家明确在购房合同中

承诺客厅无承重梁

没想到买家在交付后装修时

却发现吊顶里“藏”着承重梁

这种情况有权要求赔偿吗

上海市浦东新区人民法院

（以下简称浦东法院）

就审理了这样一起

房屋买卖合同纠纷案件

让买方不可承受的“承重梁”

2023年3月，张女士及其幼子与李先生夫妻签订《上海市房地产买卖合同》，约定李先生夫妻向张女士母子出售上海市浦东南路某处房屋。

《买卖合同》约定，如李先生一方未按约履行，逾期超过15日则视为根本性违约，张女士一方有权单方解除合同，李先生一方应退还张女士一方已收全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。

同日，双方另签订一份《补充协议》，约定系争房屋成交价为570万元，李先生承诺该房屋客厅里无承重梁存在。

签约后，张女士向李先生夫妻支付了购房款570万元，双方办理了产权变更过户手续，张女士母子于2023年5月取得不动产权证。

然而，2023年7月初，张女士在装修房屋时，发现客厅靠近次卧的位置有一根横跨房屋的承重梁，于是联系购房中介，与卖方就赔偿事宜进行协商。因协商未成，故以卖方违约为由诉至浦东法院，要求李先生二人支付违约赔偿114万元及律师费用8000元。

张女士认为

房屋有无承重梁会影响客厅高度，是其考虑是否购买该房屋的重要因素。自己曾多次询问李先生夫妻，但对方故意隐瞒真实情况，违反合同约定。

李先生夫妻辩称

自己于2006年购入系争房屋并装修，居住使用十几年，原来的客厅全部进行吊顶，故对承重梁的情况不知情。张女士已取得系争房屋产权并实际入住，合同履行完毕。而且，承重梁位于客厅天花板约三分之一处，其余三分之二均正常吊顶，不影响使用，张女士并无任何损失。

法院裁判：

酌情判令被告赔偿

浦东法院经审理后认为，被告李先生夫妻在出售房屋时，确实向原告张女士母子作出“客厅里面房屋无承重梁存在”的承诺，内容有违客观事实，理应承担违约责任。

《补充协议》虽然就违约责任作出约定，但赔偿总价款20%的违约金的前提是买方行使单方解除权。审理中，买方并未主张解除合同，故难以直接适用该条款。

鉴于客厅承重梁客观上影响房屋层高，导致使用价值贬损，根据一般人的生活常识和居住习惯，法院最终酌情判令李先生夫妻赔偿张女士母子5.7万元。张女士主张的律师费损失，缺乏依据，法院不予支持。

判决后，双方均未上诉。

二手房交易“避坑”提示

浦东法院民事审判庭法官陈裕国表示，相比期房，二手房更具有“所见即所得”的优势。但正如本案中张女士对客厅无承重梁有要求，因个人需求不同，房屋质量、学区、装修、周边环境等均可能是影响购房者是否购买的重要因素，买卖双方也可能因此产生纠纷。

一、二手房交易应签订规范合同

购房者应尽量明确自己的购房需求，如有学区名额、房屋结构等特殊需求，应与卖方沟通协商，将相关因素加入购房合同中。同时，对于交易金额、交易周期、产证办理、违约责任等重要条件，也尽量在合同中予以规范。本案中，张女士正是通过将自身需求纳入合同条款内容，在发现“货不对板”后，方能以对方违约为由，寻求法律救济。

二、二手房交易应坚持诚实信用原则

诚实信用原则是确保二手房交易顺利进行的基础，也是双方权益的保障。作为卖方，应当如实告知房屋的真实状况，包括但不限于房屋结构、产权归属、抵押情况等问题，尤其对于买方的个人重要需求，不应为了卖出房屋而作隐瞒。本案中，李先生在合同内作出了与实际情况相悖的承诺，客观上影响了买家的购房决策，也影响了房屋的使用价值，因此最终法院判决卖家酌情赔偿。

三、买房遇坑该如何寻求救济

二手房交易中，如发现房屋存在不符合合同约定的情形，或者对方违约，应保留好各种沟通记录、鉴定报告、购房合同、交易凭证等，通过多种途径积极维权。可以通过购房中介，积极与对方协商解决方案；如协调不成，可以寻求司法途径维护自身合法权益、确保交易公平公正。

法条链接

一、《中华人民共和国民法典》

第五百八十四条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百六十四条　被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

图片来源于网络

线索来源丨民事审判庭

本文作者丨杨泓艺

责任编辑丨陈卫锋

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