围猎北上广深“老破小”：炒家抄底扫货，总价百万就能当包租公

本文来源：时代周报 作者：梁争誉

今年以来，一线城市豪宅成交活跃，成为聚光灯下的焦点。而在大众视线的边缘，那些被贴上“老破小”标签的刚需小房子，却在另一片暗流中涌动着热潮。

易居研究院今年年初发布的一份报告称，一线城市“老破小”类型的二手房价格泡沫已基本消除，从2016年初开始的拉升，到2018年底和2019年初的高峰，再到2024年一季度的回落，价格已基本回归到健康状态。

二手房泡沫挤出，叠加限购政策优化、首付比例降低等利好，“老破小”顺势成为寻求稳定回报的投资客和价格敏感的刚需客的心头好，尤其是在房价绝对值依然相对较高的一线城市。

根据各机构统计的数据，今年11月，四大一线城市二手房成交量均实现同比或环比的正向增长，创下近年新高。“老破小”在这份成绩单中扮演了关键角色。

10-11月，北京90平方米以下的二手房成交占比约66.3%，刚需仍然占据主导；上海总价300万元以内的二手房成交占比约60%，50-90平方米二手房成交占比超5成；在广州市场，市中心老城区60平方米以下小户型持续呈现增长势头，低总价“上车盘”成交占比上升；深圳总价150万元以下的二手房成交占比约6.9%，环比增长4.1个百分点，增幅居首。

“老破小”成交量走高，甚至催生了新的流量赛道——“老破小”博主。不少年轻人在小红书分享自己抄底、魔改“老破小”的经验，引起大量讨论。刚刚入住“老破小”的吴静，发布的相关帖子，留言量多达数百条，同好们在评论区交流购房、装修心得。

到底是谁在买入“老破小”？曾经的“垃圾资产”何以搅动一池春水？

投资客“捡漏”笋盘

平静的水面之下，张文康耐心地等待目标出现，“这几年我一直在关注市场上的笋盘，碰到合适的就可以出手。”对于是否合适，张文康有两个判断标准：够得着、价格便宜。

作为一名从业十多年的房产中介，他更有机会第一时间淘到笋盘。

上个月，合适的标的出现了。深圳罗湖一套小房子有意出售，正好符合张文康的要求——总价低，业主报价相比市场价便宜将近40万元。

“原业主5年前买的，4.95万元/平方米买入，现在3.8万元/平方米卖给我，为什么不买？”张文康认为，“现在的行情，往上求利润很难，但别人让出来的就是我省下来的。”

这还是一套带稳定租约的房子，因为临近地铁和商场，户型方正，带厨房、卫生间和生活阳台，租金能到4000元/月，租金回报率超过3%。

“有钱就是要买房买地，将来楼市回暖的时候也是有房有地的人‘翻身’机会更大。”见过太多造富神话，张文康比普通人更明白，“土地就是生产资料。”

话虽如此，张文康也做好了与经济周期周旋的准备。他申请了贷款，按照等额本金的方式还款，房租刚好可以覆盖月供利息，“租客帮我还利息，我还本金，以后卖掉不至于亏掉利息，相当于存了几年钱。我的期望是不要跌穿底价。”

像张文康一样的投资客，不在少数。他们就像嗅觉灵敏的猎手，穿梭在砖墙斑驳的城市中心，在超低总价与潜在回报的诱惑下，果断出手。每一次签约，都是一场关于眼光与胆识的博弈。

张文康告诉时代周报记者，他有三四个朋友今年“上车”了“老破小”，“有朋友入手了更便宜的，每平方米两三万元，但位置没有我的好。”

根据上海易居房地产研究院副院长严跃进的观察，上海市场同样有投资客站在租售比的角度抄底“老破小”，“现在房价比较低，市中心老房子的投资回报率还可以。”

克而瑞统计数据显示，上海曹杨等典型“老破小”板块租金回报率普遍在2%左右，个别板块如世博、彭浦、普陀区甘泉宜川等超过2%，甚至接近3%，而市场平均水平在1.5%-1.7%之间。

整体来看，中房协数据显示，2024上半年重点50城租金回报率同比上升0.07个百分点至2.03%，结束了自2019年以来的连续下跌趋势，并跑赢当前五大行5年期存款利率。其中，一线城市租金回报率为1.79%。

随着二手房价格体系的调整以及按揭利率的下调，“老破小”的性价比越发凸显，因此吸引“张文康们”进场。

总价百万“上车”一线城市

抄底“老破小”的不止是投资客。当通勤距离、对口学区、生活配套构成“不可能三角”时，“老破小”犹如一把钥匙，解开这道复杂命题，平衡理想与现实的冲突。

去年年底，吴静在深圳著名的“房价洼地”布吉购置一套“老破小”——楼龄27年、建筑面积约55平方米、总价146万元。“卖家是一手业主，成本比较低，想要置换所以价格比较有诚意。”

“普通人的生活就是围绕着吃住行，这个房子各方面我都比较满意，菜市场就在楼下，下班回家就能顺手把菜带上，走路到地铁口、公交站8分钟足够了，周围商超能满足日常需求。”吴静说，“谁都知道要买新房子，要买地段好的，要买户型好的，我这点预算能买到60分的房子就很不错了。”

今年11月底，吴静乔迁新居，开始新生活。城市的万家灯火，也有了完全属于她的一盏。

和吴静一样的价格敏感人群，是“老破小”市场的购买主力。

葛晏就职于上海一头部房产中介机构，长驻在知名“老破小”板块甘泉宜川——这里以房价低、地段好著称，一百多万就能“上车”，因此吸引了很多刚需群体。

来自贝壳找房APP的数据显示，最近一年，甘泉宜川二手房挂牌均价约5.69万元/平方米，同比下降8.4%，成交周期从5月最高的187天震荡下探至11月的83天。

以板块内典型楼盘赵家花园为例。赵家花园处于内环和中环之间，地铁、学校、商超、医院、公园等配套完善。这个“老破小”建设于1973年-1987年，总户数超过800户，户型以28-46平方米一房、46-65平方米两房、63平方米三房为主。

最近一年，赵家花园累计吸引404人看房，超过区域76%小区，今年已成交8套二手房，其中总价约120万元的一房6套。可供对比的是，2023年赵家花园成交量只有3套，2022年成交1套，2021年成交2套。

“因为政策的加持，甘泉宜川今年‘老破小’的成交量持续上涨。”葛晏介绍，买“老破小”的大多都是刚需，“现在政策放开了很多，上车门槛降低，单身人士也可以购买外环内的二手房，推高了成交量。”

严跃进表示，上海优化限购政策后，单身人士购房门槛降低、购房范围扩大，部分人群看上了“老破小”，“市中心很多‘老破小’200万元之内就能搞定，单身人士对小户型需求比较旺盛，也负担得起。还有一类群体，因为租金和月供差不多，索性‘租转购’了。”

“之前一房的成交量偏多，现在首付比例降了，大家的预算会再提升，有的可能一步到位直接买两房，所以近期两房成交会更多一点。”葛晏说。

“老破小”走出独立行情

“老破小”的每一次成交都在讲述市场的另一种可能性，这也让二手交易高潮迭起。

机构统计数据显示，今年以来，四大一线城市二手房成交量持续走高，11月的成交量更是刷新近年成交纪录。北京二手房成交突破1.8万套，同比增长49%，创下20个月以来的新高；上海成交2.4万套，环比增长10%；广州突破1.1万套，同比增长12.1%，创下近年新高；深圳的过户套数为7125套，环比增长16.5%，创下近4年新高。

根据克而瑞监测，以一线城市为代表的典型城市，二手成交集中在市场两头，一头是中高端，另一头是“老破小”。低总价、高性价比是低端市场的核心特征，其中很大一部分因为限制性政策优化，如上海、北京等限购调整后，部分人群拥有了购房资格，因此“上车”户型成为其首选。

北京发布“430新政”之后，刚需客群入市的积极性和活跃度有所提升，总价300万元以下的客户成交占比提高3个百分点，选择60平方米以下房源的客户成交占比提高2个百分点。

从上海“527新政”后二手房带看量和总价段交叉分析来看，200万-600万元总价段客户活跃度相对较高，带看量占比高达57%，而这部分客群5成左右关注外环外，刚需属性显著。

广州在9月底全域解除限购后，在大部分区域成交量冲高回落之际，中心城区荔湾走出独立行情。合富研究院称，荔湾二手市场逆势上升，离不开上下九、中山八、陈家祠等老城区热门板块的贡献。“这些以‘老破小’二手房居多的区域，在价格回调到位的行情下，性价比优势更为突出，吸引买家出手抄底。”

“广州一些‘老破小’从放卖到成交，能在一周甚至几天内完成。”合富大数据显示，目前广州二手房市场放盘当中，总价100万元以内的二手房，大部分都是“老破小”。目前，广州首付比例降到15%，总价100万元以内的二手房，首付成本从几万元到十几万元，门槛相当低。

深圳的低价二手房成交占比同样上升。深圳中原研究中心统计数据显示，11月总价150万元以下的二手房成交占比6.9%，环比增长4.1个百分点，增幅最大，总价250万-350万元的成交占比约17.7%，位列第二；从单价来看，4万-6万元/平方米价段成交占比约32.1%，位居首位，4万元/平方米以下成交占比为28.8%，位列第二；从楼龄来看，20年及以上的成交占比约36%。

克而瑞分析认为，以一线城市为代表的典型城市二手房成交上升，主要有两个原因。一方面，刚需客群价格敏感度较高，在当前市场环境下，二手房业主调整预期，降价挂牌；另一方面，二手房价远低于新房，14个核心城市一二手房价差至2024年6月末已扩大至超1万元/平方米，二手房价格跌幅显著高于新房，更受刚需客群青睐。

合富研究院补充认为，超大特大城市房地产发展方略当中，城中村和旧城改造将成主角。市中心“老破小”在旧城改造中将占据越来越重要的地位，这也是选择“老破小”中长线投入的价值所在。

葛晏告诉时代周报记者，买“老破小”的客户，最关心的除了房价还会不会跌，就是未来房子原拆原建后能否顺利置换。

对于大多数人而言，房子不仅是扎在这座城市的根，也可能是新一轮财富积累的起点。

（应受访者要求，吴静、张文康、葛晏为化名。）