监管警钟与号角 碧桂园贵在危中寻机

深蹲之后是起跳

作者：岩石

编辑：时完

风品：陈晨

来源：铑财——铑财研究院

千呼万唤，市场依然没等来碧桂园的“难产”年报，那么监管层的通报会产生效果么？

12月6日晚，碧桂园公告称，由于未能按规按时披露2023年报，碧桂园、杨惠妍、莫斌及伍碧君被予以通报批评，并记入诚信档案。

12月9日，碧桂园回应称，相关违规由于本集团未能及时完成2023年度业绩的审计等客观原因导致，并非因相关人士怠于履职尽责，因此董事会认为无理由对杨惠妍、莫斌及伍碧君的诚信及能力存疑，三人继续担任执行董事为合适。但集团高度重视通报批评，将以此为鉴，严格遵循债券信披要求，依法履行信披义务。

那么，2023年报还有多久亮相？一再“难产”又有何难言之隐呢？

01

遗憾错过股价修复期

复牌之路有多难？

勿怪监管方苛求。2024年3月28日，碧桂园公告首次延迟刊发2023年财务业绩。根据联交所规定，由于无法2024年3月31日或之前公布2023年业绩，自2024年4月2日起停牌。

2024年8月30日，碧桂园再发公告，进一步延迟刊发2023年度业绩及寄发2023年报，2024年股东周年大会延期，延迟刊发2024年中期业绩及寄发2024年中期报告。受此影响，股票继续暂停买卖至今未恢复交易。

截至2024年12月13日，公司股价报收0.485港元，总市值仅剩135.74港元。而遥想2018年巅峰期时，市值一度突破了3500亿大关。

回望2024年，房地产业扶持政策频出、市场露出复苏迹象，不少出险房企的股价得以企稳回暖，融创中国、世茂集团等港股房企股价距低点均有一倍以上涨幅。进而对债务重组谈判产生积极意义。比如近日世茂集团的境外债务重组，就获得75%以上的债权人支持，符合进入法庭程序要求、可谓迈出重整的一大步。

而这些热闹利好，碧桂园遗憾错过了。同时，股价长期停牌也有衍生风险。根据港交所规定，持续停牌18个月的上市公司可以被除牌。

此外复牌没有明确时间表，也易对机构投资者信心造成影响。2024年6月，汇添富基金发布公告，决定对旗下基金所持“碧桂园”按照0港元/股进行估值。

行业分析师孙业文表示，0港元估值意味着，机构投资者认为公司股票存归0风险，意在提前预警投资人注意相关风险。往期相似案例并不少见，如2022年6月恒大地产停牌，当年8月华安基金将中国恒大按照0.01港币进行估值，恒大地产最终以退市收场。此番碧桂园估值甚至低于恒大，不是什么好消息，想不重蹈覆辙，何时复盘是一个重要考量。

值得注意的是，华安基金也曾对持有的世茂集团、融创中国股票按1.33港币/股、1.37港币/股进行估值。两企分别经历16个月、12个月停牌后完成复牌指引、股票获得恢复交易。

行业分析师王彦博认为，停牌超8个月，目前碧桂园最紧要任务就是尽快复牌，以提升投资者信心、增快化债进程。除此之外，加速推进优质项目去化，快速回笼资金，以增强偿债力也是重中之重，两者一定意义上相辅相成，是增加投资者、消费者信心的两个抓手。

02

销售额连滑

去化任重道远

11月4日，碧桂园发布2024年10月份未经审核营运数据：公司及其附属公司、合营公司和联营公司实现归属股东权益的合同销售额约43.3亿元，合同销售建筑面积约45万平方米。

2024年前10月，碧桂园权益合同销售金额约407.2亿元，同比上年同期的1646.1亿元减少75%。整体行业来看，碧桂园权益销售金额排行14，已跌出前五一线阵营。

众所周知，金九银十是房企传统销售旺季，碧桂园10月旺季不旺，除了行业盘整因素，也与自身品牌受损、市场信心受挫有关。

遥想2020年，10月碧桂园实现权益销售额539.1亿元，前十月累计实现销售额5007亿元。与之相较，2024年同期业绩距2020年高点已缩超90%。可以说，去化不利是企业债务爆发的直接原因。

相比其他未出险头部房企，万科2024年1月—10月累计合同销售为2025.5亿，较2020年同期的3000亿规模虽也下滑不少，可整体幅度远低于碧桂园。如何修复品牌信用力？对碧桂园去化有着重大帮助。

2024年10月以来，一系列稳楼市政策陆续出台，促进房地产市场止跌回稳。11月之后，随着一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准，楼市成交量开始出现回升势头，市场释放出明显的回暖信号。即使错过“金九银十”传统旺季，楼市交易热度依旧不减。

中指研究院数据显示，2024年1~11月，TOP100房企销售总额38516亿元，同比下降32.9%，降幅较上月缩窄1.8个百分点。其中，TOP30房企销售额继10月大增80%后，11月环比继续增长19%，单月同比增长33%。

以华发股份为例，前11个月累计销售额达到894亿元，其中11月销售额达132.5亿元，环比增长20.1%；前11个月绿城中国实现销售额2467.2亿元，11月单月销售317.9亿元，环比增长14.6%。

聚焦碧桂园，销售规模依旧占据TOP30阵营，但据其披露的未经审核经营简报，2024年11月实现销售金额约30.1亿元。同比上年同期的61.1亿元“腰斩”，环比10月43.3亿元滑超30%。

2024上半年，世茂集团、融创中国净利亏损226.68亿元、149.6亿元‌。碧桂园虽没披露最新业绩，可从上述销售表现看，盈利情况恐也不会乐观。叠加2023年报“难产”，想来监管层的通报点名也有良苦用心。

03

化债、保交供都急迫

对于多数投资者而言，相比亏损，或许更关注公司的资产负债情况。目前，世茂集团、融创中国等出险房企的公司资产与负债规模已有一个较清晰说明，体量更庞大的碧桂园必须要加把劲了。

9月5日，据经理人杂志，碧桂园将对9笔境内债延期6个月，并制定下一步一揽子方案。据此前公告测算，9笔债务规模合计近150亿元。

事实上，碧桂园正是因国内债券市场发行大量公司债，而未能按上交所的相关债券上市规则等规定按时披露2023年报，才引发上述公开批评。

2024年10月，碧桂园曾对“22碧地03”进行提前兑付，本金总额2亿元。据华夏时报，提前兑付主因是公司质押了珠海万达商管的股份作为反担保。

2023年12月13日，碧桂园、大连万达及珠海万赢订立协议，金逸环球有条件地同意向珠海万赢或万达指定方出售珠海万达商管1.79%股权，代价为30.69亿元。碧桂园想要快速完成交易，就必须解除珠海万达商管股权质押。而想解除股权质押，只能先完成“22碧地03”兑付。

而其他内地债就没那么幸运了，展期之后如何偿还？相关债券的投资者仍在苦苦等待公司方案。

境外债规模更大。据21世纪商业评论，截至2024年10月末，碧桂园存续的美元债共计15只，余额99.1亿美元，合计超700亿元人民币，有两只已到期未还。

从行业看，境外债重组正成为多数房企缓解兑付压力的首选。遗憾的是，碧桂园相关工作还无太大进展。

2024年11月，针对境外债重组方案出台消息，碧桂园回应称，公司近期向主要债权人团体发送了公司的重组方案条款初稿，正在与银团协调委员会及美元债持有人特设小组就重组方案的条款进行进一步的磋商。

行业分析师王彦博表示，境外债务重组能否成功，很大程度上取决于RSA条款能否与债权人达成一致，这一环节成为企业能否顺利走出困境的关键。RSA‌重组支持协议旨在通过法律和市场手段优化公司的资本结构，提升偿债能力，并保障债权人的合法权益。其签订通常需经过‌协商、‌签订、‌法律约束力与‌执行几阶段。

目前，融创中国、旭辉控股均使用了RSA‌重组支持协议。前者用了债转股+留债展期。中旭辉控股则采取短端削债，中端转股，长端保本降息的重组策略，两者框架细节上有所不同，整体化债思路方向却一致，关键点在于转股。如果未来碧桂园失去上市公司地位，则境外债化债关键环节将无法推进下去，因此想解决境外债问题，当务之急是尽快推动公司复盘。

一环套一环，牵一发而动全身，面对错综复杂的局面，考验碧桂园、杨惠妍、莫斌等高管的拆解智慧。

除了化债，公司保交供压力同样不小。据《21世纪商业评论》消息，2024年前三季度，碧桂园完成交付23.5万套，距离杨惠妍年初定下的48万套目标完成率不足50%，四季度的交付工作可谓时间紧、任务重。

04

风来了、贵在危中寻机

好在，没有一个冬天不会过去。政策面的暖风频吹、市场露出持续复苏之态，为企业的渡劫企稳、去化消债提供了一个极好契机。曙光越来越近，行业春天已不再遥远。

12月9日，政治局会议释放多项重磅信号，首次提出“稳住楼市股市”、 将稳定股市作为明年经济工作重点之一。将实施更积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，要深刻理解“稳住楼市”相关工作的要点和抓手。

首先，要明确该提法是建立在房地产市场四季度“止跌回稳”基础上的，尤其是建立在较多城市和市场率先止跌回稳的基本面上。其次，需再接再厉，增强房地产止跌回稳的持续性和连续性。其对稳市场行情和稳预期等都有积极作用。最后，既有政策要落实好和消化好，创新型政策也要积极储备。

的确，这将是一个系统性修复。外部环境向稳向好，已是一个大趋势、也必须是一个大趋势，伴随个中机遇利好的一点点释放，将对房企的上下游市场带来涟漪效应。

风来了、贵在危中寻机。比如碧桂园的资产管理迎来转机，2024年11月，据财联社，碧桂园正以15亿元的价格挂牌出售位于佛山的希尔顿酒店。而2020年该酒店的招商参考价为12亿元。

11月18日，碧桂园服务宣布计划根据一般授权在公开市场回购不超3.34亿股股份。真金白银的投入，展示了企业实力与提振诚意。截至12月13日，碧桂园服务报收5.43港元，总市值为181.5亿港币。距离3.92港元低点反弹超过20%。

作为碧桂园旗下一块重要上市资产，能够预见碧桂园服务股价的持续修复，也有利增强碧桂园债权人信心，推动公司化债向积极方向发展。

没有一个冬天不可逾越。贵为曾经的“宇宙第一大房企”，碧桂园可谓经历市场浮沉、风雨洗礼，至今没有躺平显示了其发展韧性、抗压能力。所谓天助自助者，行业回暖加自身努力，眼下这场危机虽是一次大波澜，想来也终将过去。只是冰火穿越后，除了缝缝补补，公司还需决绝巨变：从上到下重识杠杆敬畏心、自内而外重塑业务端的深耕细作，规模退场质量登台，只有断舍离往期的三高粗放模式、才能真正走出一条可持续发展新路。

逆境锻强者、烈火出真金，不能杀死你的,最终都会使你更强大！此番监管层的通报批评是一记可贵警钟，也是一记改变号角。杨惠妍能否带领碧桂园告别短利粗放，回归长期主义，时间会给予我们答案。

深蹲之后是起跳，等待碧桂园的蜕变重生！