销售加速下滑，现金流吃紧，新城控股化债之路道阻且长

12月10日，新城控股（601155.SH）发布了2024年11月份经营简报，公告称11月份公司实现合同销售金额约25.14亿元，比上年同期减少49.74%；合同销售面积约33.07万平方米，比上年同期减少51.96%。1-11月公司累计实现合同销售金额约369.63亿元，比上年同期减少48.11%；累计合同销售面积约500.95万平方米，比上年同期减少44.51%。

这份简报的成绩并不令人意外，延续了近年来房企一贯的下跌趋势。不过新城控股在二级市场表现出来的修复迹象却跟业绩的走势不太一样。

自2021年初新城控股股价见顶以来，公司股价已经连跌三年。今年4月16日，新城控股股价跌至近三年最低价格7.95元/股，市值一度不足200亿元，较巅峰时股价跌幅超84%，市值蒸发近950亿元。

随着今年多个重磅会议召开，一线城市放开限购、融资成本降低等一系列利好政策陆续出台，部分区域及局部城市出现向好迹象；二季度政策组合拳继续发力，进一步促进了需求释放。国家力促房地产市场“止跌回稳”的决心也确实渐渐传递到了投资者心中，投资者对整体房地产企业的期待逐渐恢复，新城控股的股价也出现了“止跌回稳”的势头。

截至12月12日收盘，新城控股股价为13.79元/股，总市值311.1亿元，市盈率（静）为42.20。

不过股价到底怎么走最后还是要有业绩来支撑，然而目前来看，有着“首家B转A股民营房企”光环的新城控股未来业绩能否改善还存在较大疑问。

业绩加速下滑，三四线布局未来堪忧

近年来，由于短期受到疫情冲击、中期整体行业进入“去库存”周期以及长期面临人口老龄化压力等多重周期、多重因素叠加所施加的影响，房地产市场整体进入量价齐缩的负反馈循环。房地产企业的经营面临较大挑战是可以理解的。

不过虽说下跌趋势尚处意料之中，但新城控股今年的业绩跟去年公司自己的表现和今年房地产行业整体情况相比，实在难称令人满意。

纵观月度经营简报，今年月度实现合同销售金额和每月合同销售面积的同比跌幅大体在40%以上；然而去年这两个指标的同比下降速度鲜有超过40%的，只有去年6月、7月的公司实现合同销售金额比上年同期分别下降了44.86%、52.11%。

根据国家统计局数据，2024年上半年商品房销售面积为 4.79亿平方米，同比下降 19.0%；新建商品房销售金额为 47,133 亿元，同比下降 25.0%。同期，新城控股累计合同销售面积约326.22万平方米，比上年同期下降36.86%；累计合同销售金额约235.54亿元，比上年同期下降44.45%。

新城控股销售下跌幅度既快于去年同期，又快于全国综合水平，明显目前业绩失速在扩大。而这既有行业整体的原因，也有企业自身业务结构的问题。

据公司2024年半年报，公司在一、二线城市的土地储备仅占总储备的40%；以在申万二级行业分类（2021）中作为可比公司的金地集团（600383.SH）来对比，截至 2024 年 6月 30 日，金地集团总土地储备约3589万平方米，其中一、二线城市占比约为75%。

一、二线城市整体经济活跃度较其他地区更强，居民人均收入也较高，购买力较强。因此无论是商业地产市场还是住宅市场，都是一、二线的城市的更有活力。而新城控股的大部分土地储备都集中在三、四线城市，业绩增长缺乏潜力也是情理之中了。

土储结构问题还可能影响每年的计提资产减值，从而极大影响公司业绩表现和利润获得。据财报披露，存货包括存货主要为拟开发土地、开发成本和开发产品等。今年3月29日发布的关于2023年年度计提资产减值准备的公告中显示，这次计提资产减值使得去年年度归属于上市公司股东的净利润减少了55.96亿元，其中，去年公司共对存货计提跌价准备55.63亿元，占去年全年计提资产减值的99.44%。值得注意的是2023年归母净利润只有7.37亿元。

虽然今年只在一季度计提减值了不到2亿元的无形资产，也就是土地使用权，但是从历史上来看，2022年、2023年上半年资产减值计提均不超过2亿元，下半年公司资产减值计提金额则多达几十亿元。由此看来，加速下滑的业绩和偏向三、四线城市的土储结构都暗示着今年的资产减值计提恐怕也不会少。

现金流紧张，债务压力仍然巨大

对于房地产企业来说，在“现金-地产-现金“”的高周转模式中合同销售金额的快速回流是支撑企业持续运营的关键。然而目前新城控股加速下滑的业绩给企业现金流带来了很不好的影响。

根据公司财报，从2023年一季度开始，企业现金及现金等价物净增加额持续负增，截至2024年三季报，公司期末现金及现金等价物余额为102.25亿元。

更值得关注的是，今年第三季度，经营活动产生的现金流量净额时隔近两年后再次归负，为-3.07亿元。这不禁让人为企业业务的“造血能力”打个问号。

新城控股的现金流情况并不乐观，雪上加霜的是公司还面临很大的偿债压力。

此前，新城控股董事长王晓松曾表示，公司当下主要任务就是还债。2022年年报中新城控股的有息负债规模超710亿元；截至2024年半年报时，公司有息负债规模下降至558.03 亿元，其中到期时间6个月以内的金额为84.86亿元。

看起来公司“压降有息负债”的努力还是卓有成效的，但是公司仍要着手面对惊人规模的流动负债的压力，2024三季报显示，截至2024年9月30日，公司的流动负债规模为1993.57亿元。

即使抛去待转销税额、合同负债以及预付款项，公司也仍然面临125.42亿元的一年内到期的非流动负债、468.01亿元的应付票据及应付账款、6.91亿元的短期借款等总计超过500亿元的迫在眉睫的偿债压力。可见资金缺口之大，公司102.25亿元的现金可谓是杯水车薪了。

难上加难的是公司融资的情况也不容乐观。

据中指研究院12月5日发布的监测数据，11月份，房地产企业债券融资总额为482.7亿元，行业债券融资平均利率为2.73%，同比下降0.85个百分点，融资成本持续下降。行业内可比同行——金地集团也在半年报中披露，报告期内公司整体平均融资成本为4.38%。而新城控股则在半年报中披露截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.05%。

目前三季报公司披露的现金利息保障倍数为2.06，本报告期末比上年度末降低56.45%。公司化债之路道阻且长。

当然，面临这么大的流动性压力和业绩压力，管理层也没忘了降本增效。

从2022年到2023年，员工人均创收从519.19万元增加至543.75万元，员工人均薪酬却从30.43万元降到24.32万元，同比减少20.08%

当然管理层自己也降薪了，董事长王晓松的年薪在2019年到2021年均为600万元，从2022年开始降薪，截至2023年已降至432万元。不过根据东方财富提供的可比数据，2023年同行业企业董事长职位的平均薪酬水平为195.15万元，而王晓松的薪酬水平是行业均值的2倍多。同时，新城控股的独立董事的薪酬均为35万元，也超过同行业同职位平均薪酬的24.82万元。

5年前，新城控股实控人、前董事长王振华因涉嫌猥亵儿童被判有期徒刑5年；今年7月份，据多家媒体报道，王振华应当是刑满释放了。

可是从目前公开的任职信息中，无论是新城控股、新城发展还是新城悦服务，均没有看到有关于王振华的新的人事变动。考虑到曾经王振华的负面新闻，公司或许不会再公开给他安排职务，不过王振华的回归是否会给新城控股带来新一波人事震动或者战略方针的变动，仍有待观察。（《理财周刊-财事汇》出品）