上海港城中环汇云启优缺点独家爆光！看完港城中环汇云启眼前一亮

上海港城中环汇云启优缺点独家爆光！看完港城中环汇云启眼前一亮今年上海楼市诞生了不少红极一时的新盘
有的以性价比致胜，有的以地段区位取胜，也有的以品质受追捧...

当市场步入“精细化”，单一优势不再成为大家追逐的标准，只有全面满分才能“大杀四方”

港城中环汇·云启就是典型的代表
自带商业意向引入“招商花园里”！【港城中环汇·云启】争藏正当时！

在浦东500-600w级卷生卷死的情况下，冲出重围荣获新房销售套数、销售面积的榜单TOP1，登顶全市范围内十月销售的双冠王

开盘实景图

上海港城中环汇云启优缺点独家爆光！看完港城中环汇云启眼前一亮真金白银的背后，是大家对项目全方位碾压性优势的认可

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上海港城中环汇云启项目的优点和缺点如下：
### 上海港城中环汇云启优点：
1. **双会所配置**：项目为精英业主打造了双会所配置，位于沿荣路上，提升了居住的便利性和舒适度。
2. **架空层设计**：小区内部增加了架空层设计，以全龄社区为出发点，打造多元生活的社区中心。
3. **安全防范管理**：采用全封闭式安全防范管理模式，并运用物联网技术实现运营服务智慧化，配置人脸、指纹等生物识别、手机感应识别，多方位认证。
4. **无线覆盖**：考虑到地下室与楼梯内信号源问题，小区实现无线覆盖。
5. **酒店式精装大堂**：地面及车库入户单元配置了酒店式精装大堂，公区楼道按照星级酒店标准进行装修。
6. **商业设施**：项目自带2.2万方商业设施，社区归属感好，打造“自己的城市客厅”，将生活、娱乐、消费、工作、放松融于一体。
7. **户型设计**：提供多样化的户型选择，从79到187平方米的2房到5房，满足不同居住需求。
8. **开发商背景**：由上海港城开发（集团）有限公司开发，作为上海本土国企，在设计和施工上具有较高的品质保证。
9. **市场反馈**：尽管项目在社交媒体上受到一些吐槽，但认购率较高，显示出市场对其价格优势的认可。
10. **装修标准**：东芝（或同档次品牌）空调系统，兰舍（或同档次品牌）新风系统，林内（或同档次品牌）地暖系统，厨房配备西门子抽油烟机、燃气灶等，卫浴系统甄选松下浴霸（或同档次品牌），汉斯格雅台盆（或同档次品牌）等。
###上海港城中环汇云启 缺点：
1. **城市界面及配套**：项目位于御桥板块的东南方位“角落”，相对处于“死角”位置，临近高架和“村墓”集群。
2. **高架和高压线因素**：项目南侧紧贴外环高速，东侧不远处即为罗山路高架，西侧靠近高压线，面临噪音和尾气排放问题。
3. **距离地铁站较远**：项目距离11号线、16号线罗山路站约1.2公里，增加了出行时间成本。
4. **大型商业有待提升**：项目远离御桥核心区域的成熟商业体，周边以底商为主，业态单一。
5. **临近村墓集群**：项目西南方向约500米有一片“村墓”集群，影响了居住环境。
6. **产品力“拉垮”**：户型设计存在问题，如得房率低、空间利用率不高、部分户型存在暗卫等。
7. **装修风格和装修标准**：有购房者反映装修风格过时，装修标准被认为是“10年前的水平”。
8. **社区配置**：社区没有配置会所，被购房者质疑产品缺乏诚意。
以上总结了上海港城中环汇云启项目的优缺点，供您参考。

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万万没想到，目前更传来了新消息：

港城集团与招商商管达成战略合作，项目自带约2.2万方商业意向引入“招商花园里”品牌

这意味着，未来整个板块的商业能级将再上一个新台阶

浦东中外环御桥板块

直线约500米罗山路站

意向引入约2.2万方“招商花园里”

港城中环汇·云启

建面约79-187㎡精装2-5房在售

整盘均价6.5w/㎡

99户型最低价545w起

臻稀房源！限时优惠！逐席递减！

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配套“满分”

意向引入“招商花园里”+丰富生活资源

港城中环汇·云启所在的浦东御桥板块商业、教育、产业等资源环伺

为购房者提供多元化、丰富的生活方式

示意图

1，家门口享约2.2万方“招商花园里”商业体

项目作为港城集团首个进驻张江科学城的综合体，总建筑面积约56万方，由住宅、商业、商务办公、租赁公寓、教育、研发六大生活业态

其中自带约2.2万方商业意向引入“招商花园里”的品牌

作为招商商管下标准产品线之一，无不是在城市绝对核心位置才享有的商业配套

据悉，今年招商商管计划新开9个新项目，合计商业体量85.5万㎡

示意图

大家比较熟悉于7月开业的上海传媒港花园里，已迅速跻身大众点评商场销量榜徐汇区第四，热度有目共睹

图源大众点评

而港城中环汇·云启未来在商业配置上，不仅在规划、设计上别出心裁，更在业态品牌上势不可挡

1）引领潮流生活，重塑板块烟火气

不同于别的商业只会简单做一个整体打包了事

项目采用“盒子商业”的开发模式，通过独特的购物环境、主题活动和互动体验，来吸引消费者的注意

并且将在开放式休闲区与活动场地，规划打造大家喜爱的深夜美食、文创空间、休闲娱乐等空间

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2）浦东极具风格的活力商业打卡点

由于板块内现有商业如太平洋中环广场、红星美凯龙等均略显陈旧

未来招商花园里在风格设计上，将提取舒展的曲线元素，塑造流动的曲面，结合香槟色铝板、米黄色石材、仿木纹格栅等材质，打造更大气的城市界面

且整体规划4层，每层约在5.4-5.6米的高度，营造更舒适的逛街体验

规划商业效果图

3）丰富的品牌资源，精准匹配当代人群的消费特性

据悉未来品牌部分将引入一大批高质量品牌，且统一由招商商管运营、管理

参考过往案例，无论是招商率还是开业表现都格外优异

信息来源网络

传媒港花园里实景图

相比港城中环汇·云启，不仅拥有“招商花园里”强大的品牌资源，还手握港城集团自身丰富的合作品牌资源，两者强强联手打造更丰富多元化业态

未来项目业主下楼就是一站式吃喝玩乐购，接轨国际的时尚潮流便捷生活，繁华生活近在咫尺

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除了令人激动的“招商花园里”的意向引进，项目所在的浦东御桥其配套也非常完善

相比同级其它板块，这里是罕见的产业+交通+教育“三位一体”的超级中心

2，浦东“产城融合”发展的重要区域，潜力无懈可击

一方面，根据“金色中环发展带”规划，御桥定位为商贸及产业板块，直接把御桥的能级拔高

金色中环示意图

另一方面，ta还是张江科学城南扩之地，且产业正飞速兑现ing

比如，作为浦东数字要素产业空间布局中的重点区域的张江科学城数智天地

其中“智慧源”“智慧谷”项目已交付使用， “御中心”“智慧云”“智慧湾”项目正在紧锣密鼓建设中

张江科学城数智天地，图源浦东发布

3，浦东少有的3轨交汇，享便捷出行

项目附近拥有3条贯通市中心的高能级地铁线路

• 搭乘11号线：5站直达前滩、9站即达徐家汇
  
• 搭乘16号线：至龙阳路换乘2号线可快速到达陆家嘴、南京西路及人民广场等
• 搭乘18号线：5站世纪公园，还可换乘6/9/14号线 ，顺达陆家嘴各个核心片区

更重要的是，项目直线距离11/16号线罗山路站约500米，步行可达

“无缝切换”上海各大CBD、商圈...无论是通勤还是消费娱乐都是格外便捷

示意图

4，附近教育资源优渥，并持续升级中

御桥的教育资源这么多年都十分抗打

特别是建平实验地杰中学，从最新的浦东初中到校成绩来看，已经稳站浦东第二

信息来源网络

值得注意的是，今年6月初还迎来“好兄弟”建平御山中学

实景图

学校不仅与建平实验地杰中学仅约1km，还是同一法人注册、同一校长管理

建平实验地杰中学作为其办学支持主体，两校共同探索联合办学新模式，甚至两校还共用公众号发布消息

这足以说明两校之间的密切关系，对于建平御山中学未来的成绩也备受期待

图源公众号截图

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品质“满分”

王炸户型+无连廊/优质梯户比

当然，港城中环汇·云启对内部的产品力也保持了很高的水准和耐心

首先，是令人尖叫的神户型及装标品质

1，在户型上：兼顾实用与尺度的空间布局

项目将推建面约79-187㎡精装2-5房，为刚需、改善购房者都准备了适配的户型

特别是本次主力建面约99㎡3房，格外出挑

经典飞机户型，避免了过道浪费，室内的实际使用率更高

99户型示意图，仅供参考

并且还做到其他相近面积段户型难做到的亮点：

1）无连廊+优质梯户比

在同级项目中，不是北向带连廊，就是梯户比大都为2梯4户，缺乏私密性，居住密度也较高

针对这一痛点，项目全部采用1梯2户/2梯2户无连廊设计，保障了充足的采光和通透性的同时，大大增强归家仪式感

2）大面宽阳台

客、餐、阳台三个空间，独立又互通

客厅与次卧阳台联动，尺度感与功能性提升了好几个档次

不仅可以作为家庭的各类休闲活动区域，采光与观景效果也是一级棒

样板间实景图

建面约99㎡3房，竟然拥有独立入户玄关

并且还容下了2个卫生间，客卫且做成了空间利用率更高的干湿分离格局

U型厨房设计，也预留了冰箱位置，让整个空间的利用率更高

样板间实景图

除此之外，项目还解决了大部分99户型购房者的一些居住“痛点”：

比如餐厅空间

市面上常见的99户型，餐厅要么挤在客厅内，要么占用厨房空间

而项目99户型餐厅放下一张超大四人餐桌后，依旧游刃有余

样板间实景图

比如主卧收纳空间

在普遍主卧套房的基础上，项目在入户北侧空间却预留了收纳位置

未来可以打造成储物空间，来拓展室内空间

99户型示意图，仅供参考

2，在交付上：不仅臻选品牌，而且细节满分

比如，所有户型且全部采用精装交付，在品牌上的选用甚至远超同类

品牌或采用同等档次，以实际交付为准

在卫生间配置上，项目采用德国汉斯格雅的台盆、龙头、花洒

厨房配备了铂浪高不锈钢水槽、龙头，西门子油烟机、燃气灶，欧普凉霸

还有唯宝坐便器，松下浴霸，主卧智能坐便器、电热毛巾架等，为业主带来更品质的生活

以及在三大件上，臻选东芝的空调，林内的地暖，兰舍的新风，稳定性更强、更加节能及舒适度max

注:品牌或采用同等档次，以实际交付为准

样板间实景图

此外，还配置有定制厨房橱柜、镜柜、洗衣柜等，进一步满足业主的储物需求

而户型仅是港城产品力的一部分，在社区品质展现上更是惊艳

其次，高规格的公区设计，更能匹配业主的居住格调

作为港城集团云字系产品的全面升级之作，从立面，到园林等，方方面面做到了满分

1，颜值升级！独具上海气质的立面画框

项目采用铝板、石材、真石漆保温一体板，搭配高窗墙比，在阳光下整体给人一种高级感

效果图

2，园林升级！营造惬意的生活情境

项目因地制宜，依托于东侧紧邻自然景观河流，西侧规划大片绿地

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在设计上精心布局，结合自然河道景观与全龄社区互动场景，打造六大景观组团，满足购房者对自然、社交、休闲运动的需求

效果图

3，仪式升级！从进门开始开启尊贵体验感

归家仪式感的营造上，地上地下双入户大堂设计，地面及车库配置酒店式精装大堂

据悉部分楼栋还设有一层架空层休闲空间，为业主提供不同日常休闲服务

效果图

并且，项目还贴合当代年轻人注重的节能环保、安全出行等理念

引入可视对讲系统、视频监控系统、周界报警系统、门禁系统、巡更系统等，多元化服务保证业主居住安全

包括整个小区也采用人车分流，保障老人、小孩的出入安全

这就是港城中环汇·云启对待用户的态度，也是项目的理念

既要外部做的无可匹敌，也要内部无懈可击

除了配套、产品力优势，项目还有一大杀手锏——性价比

性价比“满分”

浦东核心地段，难见“6”字头新盘

但这样一个配套和产品力的“双重满分”，价格却是整个浦东中环旁“真香预警”

为什么这么说？

项目约6.5w/㎡的均价，整盘最低价约458w起，99户型最低价约545w起，无论从哪个维度来看，都妥妥的“躺赢”

1，往小了看，聚焦在项目周边价格洼地属性明显

1）土地维度：比浦东“新地王”楼板价还低近1w

在最新的7批次土拍中，新杨思一块宅地杀疯了

最终溢价40.37%，以约78.8亿，楼板价高达约7.44w/㎡，未来入市预计有望冲击11w

甚至还比外环外唐镇新地块的保本售价更低

示意图，信息来源土地规划局

2）二手维度：同板块内一二手价格倒挂超3w+

项目北侧即便是15年左右楼龄的次新房3房均价都高达10w+

99户型仅6.21w的价格，性价比肉眼可见

可以预期未来项目将借着优秀的品质，拥有极大的成长空间

示意图，信息来源链家

2，往大了看，纵观全市范围性价比也堪称无敌

1，市面上同价位新房，基本都在外环外

目前在售的同价位新房大概率都在直线距离人广16km外，这意味着通勤将成为购房者的一大痛点

相比港城中环·汇云启凭借着直线距离人广约12km的地段优势，便捷往返都心，“吊打”其他板块

示意图

2，同环线新房，3房也普遍在800w以上

项目同环线的新房，2房非常罕见，售价至少650W+，3房售价普遍在800w+，往低了看至少也不低于650w

而项目无疑是个特例，将中环旁新房价格直接拉到“地板价”——最低总价约458w起，价格优势十分明显

示意图

可见，当下想要拥有与港城中环汇·云启有同等优势位置，花费明显不低

项目就是浦东性价比“天花板”，绝对是当下错过不再的选项

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单凭“浦东中环旁6字头”这一点，就足以吸引购房者的关注

更何况，现在还有“招商花园里”的意向引进，叠加浦东新房持续涨价的趋势，项目明显领先同级其他一大截

但远远还不止于此

ta在产品和户型上双双发力，以越级的标准打造标杆，这样的一个产品，怎能错过

目前项目还有建面约79-187㎡精装2-5房在售，臻稀房源分秒递减

整盘最低价约458w起，主力99户型最低价约545w起

限时优惠持续进行中，争藏需及时！