法拍房，终于爆了

　　在石榴叔看来，除了新房成交量，二手房挂牌量、成交量和成交价，土地供应量外，法拍房的数量和成交率，也是判断楼市趋势的一个重要指标。

　　当年就有领导说过，当一座城市法拍房面积，超过城市房产总量的 5% 甚至达到 20% 的时候，就会严重冲击现房交易价格。

　　对照数据，法拍房数量水涨船高，很多城市法拍房，已经到了不得不重视的程度。

　　01

　　根据克而瑞数据，2024 年 1-10 月，全国司法拍卖房产市场挂拍量为 546070 套。

　　与 2023 年同期相比，挂牌量同比增长 63.07% ，成交量同比增长 9.85% ，成交金额同比减少 9.58% ，平均成交折扣率同比减少 2.65% 。

　　其中住宅用房的占比最高，达 48.19% ，原因你们都懂。

　　2024 年 1-10 月，40 个大中城市，挂拍量较高的城市，是重庆、成都、武汉、郑州、南宁。

　　成交率超过 50% 的城市，只有杭州和温州。

　　流拍率较高的城市分别是兰州、西宁、太原，均超 90% 。

　　细化到住宅用房，数据还能精细化。

　　与 2023 年 1-10 月相比，挂拍量同比增长 25.7% ，成交量同比减少 2.08% ，成交均价同比下降 12.57% ，成交金额同比下降11.21% 。

　　40 个大中城市，挂拍量较高的是重庆、郑州、成都、南宁、广州。

　　成交率较高的城市是杭州、温州、宁波，均超 77% 。

　　成交折扣率最高的城市是温州。

　　流拍率较高的城市分别是兰州、西宁，均超 87% 。

　　02

　　这些数据，能说明什么问题？

　　首先，法拍房挂牌量越来越多，增速加快明显，尤其二三四线城市，抗不确定性风险最差。

　　当下正在被法拍的房子，多半是两年前涉案的，这才刚刚进入高峰期，刚刚呀！

　　法拍房主要有三个来源，一是断供产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收。

　　其次，法拍市场今年大家都很谨慎，不仅成交率在下滑，平均成交折扣率也在下降。

　　这里补充说明一下，成交折扣率=法拍成交价/法拍评估价。

　　一般情况下，成交折扣率能体现市场冷热。不少新一线城市的流拍率居然超过 70% 。

　　第三，参与法拍的人在减少。

　　就拿北京、上海、深圳来说，平均报名人数去年还是 6.92 、 6.34 、 6.2 ，今年就降到 5.53 、 4.55 、 4.45 。

　　一方面，刚需没钱了，另一方面，法拍房很多收房问题，被曝光之后，很多人不敢买了。

　　第四，明年法拍房市场很不乐观。

　　据克而瑞不完全统计数据，2024 年前 9 个月挂牌的 31.9 万套法拍房中，二拍及以上房源约 11.7 万套，占比接近四成。

　　从折价率方面来看，首拍和“二进宫”成交房源也存在较大差异，为了缓解债务，房产持有人不得不加快房产的处置速度和价值变现速度。

　　首次竞拍就成交的房源平均折扣率 73% ，“二进宫”成交的房源折价率增至 61% 。

　　第五，法拍房对二手房市场定价影响变大。

　　当某个区域法拍房达到一定数量，就会对二手房价格产生影响。一线城市交易频次高，还好一些，会反复确认。二三四线城市二手房市场冷淡，房主们达成一个默契，就是没交易就不代表降价，法拍房偏偏是个例外，一砸一个巨坑。

　　03

　　石榴叔这篇文章，绝对不鼓励大家去捡漏的。

　　表面上看，一套 500 万的房子，很可能 400 万就能到手，但便宜是最大的诱惑，也是最大的陷阱。

　　网上有不少攻略，多半围绕房子能否腾退、是否有租赁或其他使用限制、是否有物业水电欠费、税费谁承担、学位是否已经被使用。

　　这些产调内容听起来简单，但实际操作比较复杂，要反复找法官沟通，找物业和学校了解，投入大量的时间和精力。

　　找中介的话，也只能信个大半，别太相信网上那些软文案例，他们不会比你了解的多，也不会担保腾房，还敢收 3-4 个点佣金。

　　真要找，合同条款一定要仔仔细细看，尤其是风险兜不兜底。我建议，还是自己先研究。

　　关于房地产行业，我不想太多的去发表评论，市场大家也看到了。今天有粉丝还问我，昨天的会议对房地产影响是什么？有自媒体说明年大放水，房价要大涨。

　　我还能说啥？这帮人眼里，房子就没跌过，天天都要大涨。

　　最后只想提醒大家，当下一定要控制好杠杆，不要让自己陷入财务危机。