房产合同难题：借名买房未签合同，房屋出售后归属争议与房款纠葛

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

钱逸峰向法院起诉，请求确认其与孙启鹏的口头借名买房协议有效，并要求孙启鹏的继承人李婉慧、孙悦涵、周雅芬共同返还售房款278.5 万元及利息损失等。钱逸峰称 2010 年因限购政策变化自身无购房资格，便与同事兼好友孙启鹏达成借名买房协议，由其出资以孙启鹏名义购买北京市通州区二号房屋，房屋所有权及权益归其所有。2010 年 6 月 15 日，钱逸峰以孙启鹏名义签订购房合同并支付房款。2016 年孙启鹏去世后，其继承人李婉慧于 2017 年 4 月 10 日将房屋出售给郑宇辉，成交价格 280 万元，因户口未迁出实际收取 278.5 万元。

李婉慧辩称钱逸峰与孙启鹏不存在借名买房关系，称钱逸峰未举证证明双方有借名协商过程，借名买房未签书面合同不合常理，且在孙启鹏去世后及房屋出售过程中钱逸峰均未提出异议，同时认为钱逸峰借名买房规避限购政策，行为无效，孙启鹏有经济实力购房且与钱逸峰不存在债务关系，孙悦涵、周雅芬已放弃继承，不应承担责任。孙悦涵、周雅芬答辩意见与李婉慧一致，并强调孙启鹏生前无债务，其放弃继承有效，与本案无关。

二、法院查明事实

1. 2010 年 6 月 15 日，林晓聪与孙启鹏签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，房屋成交价格 20 万元，通过北京 T 公司居间介绍，合同买受人联系方式为钱逸峰手机号，6 月 18 日房屋产权登记在孙启鹏名下。

2. 2016 年 7 月 10 日孙启鹏去世，李婉慧为其配偶，孙悦涵为其女，周雅芬为其母，孙启鹏父亲先于其死亡，李婉慧、孙悦涵、周雅芬为法定继承人，后孙悦涵、周雅芬放弃继承，房屋由李婉慧继承。

3. 2017 年 4 月 10 日，李婉慧与郑宇辉签订《存量房屋买卖合同》，房屋成交价格 280 万元，郑宇辉已支付 278.5 万元，房屋已过户。

4. 钱逸峰提交一系列证据，包括定金协议（钱逸峰与林晓聪签订，约定钱逸峰以 85 万元购房）、收条（林晓聪收到钱逸峰定金及房款）、银行卡取款业务回单及个人业务凭证（显示钱逸峰及妻子刘美芝支付购房款 85 万元）、T 公司专用收据（显示中介服务费由刘美芝支付）、供暖及有线电视缴费记录（显示钱逸峰或刘美芝办理相关事宜）、装修材料送货单及收据、刘美芝与租户及中介微信聊天记录（证明房屋出租由刘美芝委托中介办理且收取租金）、与林晓聪通话录音等，证明其出资购房、占有使用管理房屋等情况。

5. 另查明，2010 年 5 月 1 日北京市发布限购政策，钱逸峰当时家庭已有两套住房。在之前李婉慧诉钱逸峰、刘美芝股权转让纠纷案件中，钱逸峰曾提及借名买房及用房屋出售款抵扣股权转让款事宜，但未被法院采信，法院判决钱逸月给付李婉慧股权转让款 165 万元及利息。

三、裁判结果

1. 确认钱逸峰与孙启鹏就涉案房屋建立的借名买房合同关系无效。

2. 李婉慧于判决生效之日起 7 日内返还钱逸峰售房款 278.5 万元。

3. 驳回钱逸峰其他诉讼请求。

四、律师分析

（一）借名买房关系是否存在

1. 限购背景与购房动机

钱逸峰主张因2010 年限购政策使其无购房资格而借名买房，经查明当时其家庭确已拥有两套住房，符合限购受限情形，其购房动机存在合理性。

2. 房屋交易过程证据

从房屋买卖合同签订情况看，虽备案合同为孙启鹏与林晓聪签订，但体现实际交易意向的定金协议是钱逸峰与林晓聪签订，且房款收据由林晓聪向钱逸峰出具，中介服务费收据显示交款人为刘美芝且客户为钱逸峰，备案合同买受人联系方式为钱逸峰手机号，这些证据表明钱逸峰在房屋交易过程中处于主导与实际操作地位。

3. 房屋出资情况

钱逸峰提供的银行卡取款业务回单及个人业务凭证等证据，能够清晰地证明其实际支付了85 万元购房款，与定金协议约定房款一致，而三被告称购房款由孙启鹏支付却无任何证据支持，故钱逸峰的出资情况有力地佐证了借名买房事实。

4. 房屋占有、使用、管理情况

钱逸峰提交的暖气、燃气、有线电视开户及缴费证据，装修票据以及房屋出租委托及租金收取证据等，均表明其对房屋进行了实质性的占有、使用、管理，而三被告未能提供孙启鹏或其家人对房屋有过相关工作的证据。

5. 房屋出售过程参与度

在房屋出售给郑宇辉的过程中，委托中介、办理继承公证、价款沟通、过户等事宜均由刘美芝参与完成，且因户口未迁出引发的诉讼中刘美芝作为李婉慧的一审诉讼代理人参加诉讼，这进一步说明钱逸峰一方对房屋有着深度的关联与参与。

综合以上多方面证据与事实，钱逸峰提交的证据足以形成完整证据链，证明其与孙启鹏之间存在事实上的借名买房合同关系，其为房屋实际出资人、占有使用管理人。

（二）借名买房合同效力及法律后果

1. 合同效力认定

钱逸峰在家庭已有两套住房情况下，为规避北京市限购政策借名买房，此行为损害了社会公共利益和社会秩序，违背公序良俗，根据法律规定，其与孙启鹏之间的借名买房合同关系应属无效。

2. 财产返还与责任承担

合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。孙启鹏去世后李婉慧继承房产并出售收取房款278.5 万元，鉴于钱逸峰是房屋实际权利人，李婉慧应将售房款返还给钱逸峰。但钱逸峰因违反限购政策借名购房存在过错，所以其利息损失的诉讼请求不应得到支持。孙悦涵、周雅芬已通过公证放弃继承，且房屋出售过程中钱逸峰明知相关情况，故其要求孙悦涵、周雅芬共同承担责任的请求不能成立。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！