房产合同律师探究：借名起诉证据不足，法院驳回的法律深意

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一、案件背景

在本起房屋过户纠纷案件中，赵某鹏向法院提起诉讼，请求判决被告吴某娟协助将北京市丰台区一号房屋过户至其名下，并要求被告承担诉讼费。赵某鹏与第三人赵某鑫系父子关系，吴某娟与赵某鑫系夫妻关系。

二、原告诉称

赵某鹏称，因军队住房政策限制，其名下有军队公寓住房，自行购房登记在自己名下需腾退现住房，且赵某鑫名下已有住房，故与赵某鑫、吴某娟商议借吴某娟名义购买案涉房屋。购房款17972700 元由其委托他人分十三笔通过吴某娟账户支付给售房人，且契税等购房费用也由其承担。房屋过户至吴某娟名下后，相关证件及购买手续原件均由赵某鹏持有，房屋也一直由赵某鹏居住使用维护至今。现因被告不予配合过户回自己名下，遂诉至法院。

三、被告辩称

吴某娟辩称不同意原告的诉讼请求，称涉案房屋不存在借名买房情况。该房屋原登记在孙某霞（赵某鹏前妻）名下，在其与赵某鑫婚前，孙某霞表示要将房屋过户给她，并以买卖形式办理，签订合同后办理了房本。期间，虽有资金转入其名下，但均按孙某霞要求又全部转出。她认为借名买房应签协议，且有磋商过程，本案中无借名买房协议，房屋交易价格也无磋商，且案涉房屋与赵某鑫名下二号房屋打通，其与赵某鑫居住在三层，并非赵某鹏单独控制房屋，本案实系孙某霞对其的房屋赠与。

四、第三人述称

赵某鑫述称同意原告的诉讼请求，称购房款由原告支付，因孩子上学等原因，商议将案涉房屋登记在吴某娟名下，相关材料在买房手续办完后就交给原告保存，自己和吴某娟对房屋无出资。

五、法院查明事实

1. 赵某鑫与吴某娟于 2016 年 11 月 11 日登记结婚，赵某鹏与赵某鑫系父子关系，孙某霞与赵某鹏原系夫妻关系且在出售房屋前已离婚。

2. 赵某鹏提交军队住房政策截图以说明借名买房需求，且赵某鑫名下的二号房屋登记于 2013 年 8 月 20 日并设有抵押登记。

3. 赵某鹏未提交房屋买卖合同或借名买房协议，吴某娟提交的存量房屋买卖合同显示出卖人为孙某霞，买受人为吴某娟，成交价格为 13761000 元，合同签订时间为 2016 年 12 月 19 日。赵某鹏主张实际售价为 17559865 元。

4. 银行对账单等显示，2016 年 12 月 19 日房屋登记至吴某娟名下，2016 年 12 月 20 日刘某向吴某娟转账 100 万元，2016 年 12 月 21 日吴某娟向孙某霞转账 100 万元。赵某鹏提交高某、刘某、赵某鑫、M 公司出具的情况说明，称委托他们代付购房款。

5. 案涉房屋的不动产权证书、购房发票、完税证明等原件现由赵某鹏持有，吴某娟称原件原由其持有，2018 年被赵某鑫取出交给其父母。

6. 赵某鹏提交相关费用发票及单据以证明其负担房屋费用，吴某娟认可费用由赵某鹏负担，但称房屋为联排别墅且已打通，全家共同居住，其与赵某鑫居住在三层。

7. 吴某娟称因家庭矛盾于 2019 年 3 月被赶出房屋，赵某鑫称赵某鹏与孙某霞于 2014 年离婚，现孙某霞与赵某鑫共同生活在一号、二号房屋。赵某鹏提交购房资格核验证明截图，表明其具有在京购房资格。

8. 关于借名买房过程，赵某鹏称与孙某霞沟通买房事宜，合同按原始售价签订，但实际购房款近 1800 万元。吴某娟对此不认可，认为赵某鹏无能力承担高额购房款，房屋是孙某霞对她的赠与，不存在借名买房合意。赵某鑫称父亲提出找人代持房屋，其与吴某娟商量后决定由吴某娟代持，后赵某鹏购房并登记于吴某娟名下，其不清楚孙某霞工作情况。

六、裁判结果

法院驳回赵某鹏的全部诉讼请求。

七、律师分析

从律师角度来看，本案的关键在于赵某鹏是否能证明其与吴某娟之间存在借名买房合同关系。

首先，合同方面。赵某鹏未能提交与吴某娟之间的相关合同，也未提供孙某霞与吴某娟之间真实购房款金额的房屋买卖合同，这在常理上难以解释。即便借名买房合同可能并非必须，但在涉及高额房屋买卖且办理过户手续时，缺乏此类关键合同文件，对赵某鹏主张借名买房极为不利。

其次，购房款支付。赵某鹏虽提供案外人及公司转款记录及相关证明，但在整个房屋买卖过程中，竟无一笔资金从其本人账户直接支付，且在孙某霞未收到全部购房款时房屋就已转移登记至吴某娟名下，这一系列情况不符合正常房屋买卖交易中买受人的资金支付逻辑。

再者，房屋居住使用情况。一号、二号房屋打通后全家共同居住，不能仅因赵某鹏支付相关费用及持有产权材料原件就认定存在借名买房关系。因为在家庭共同居住环境下，这些行为可能存在多种解释，无法直接有力地指向借名买房的事实。

最后，家庭关系因素。赵某鹏与孙某霞离婚后仍共同生活，赵某鑫与吴某娟夫妻关系出现矛盾等家庭关系情况，使得本案更为复杂。在这种情况下，若赵某鹏主张借名买房且由吴某娟代持，其举证应达到高度盖然性标准。然而，综合赵某鹏提供的证据，尚不足以证明存在借名买房约定，也无法否定不动产登记簿的证明力，因此其承担举证不能的法律后果，法院驳回其诉讼请求合理合法。这也提醒在类似涉及亲属间借名买房纠纷案件中，当事人务必重视证据的收集与保存，尤其是书面合同、资金流转的规范及明确的沟通记录等，以避免陷入举证困境导致自身权益无法得到法律支持。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！