现在高价卖掉房的人，将后悔？已定调，下半年房产或开始一轮上涨

目前凡是卖掉房子的人，即便以很低价格卖掉，但仍认为未来的价格还会更低，起码觉得是卖在高点。

不过，现在业内有一种笃定的说法是，跌了两年半的房价，今年上半年开始企稳，下半年开始逐步涨上来，部分城市或迎暴涨，那些自以为卖了高价的人，很可能后悔。都知道，现在楼市的成交仍旧是“以价换量”，为什么有如此判断呢？

要回答这个问题，得先弄清“这轮楼市为何跌了这么久，要恢复却总感觉起不来”的内在原因。

对比一下2014年-2018年那波救市就知道，当时楼市确实也难，2014年一整年，国家想了很多办法，很多专家也出主意，包括提出“降价去库存”，一些开发商也尝试降价走量，结果发现，开始还有点效果，越到后面越不好卖了，因为购房者担心一买就降价。

在多番措施无效后，最终采取了“涨价、棚改货币化拆迁”，路径是以棚改货币化拆迁带来的购房需求作为“涨价”去库存的支撑。回过头来看，确实配合得天衣无缝，通过3年时间，不仅楼市库存去化掉了，当时很多城市的楼市库存只有3-5个月，远低于供需平衡线，为了避免房价进一步暴涨，国开行不得不收回了棚改货币安置的审批权限。

而现阶段呢？严格地说，救楼市动作已经持续近2年，但仍不见起色。根源就在于，我们现在面临的不仅是新房库存量（近7亿平米）与2015年去库存前夕差不多，而且还有超60%的房企债务暴雷。所以，这也是为什么明明出台了很多政策，但仍旧不见市场反转的原因。

现在要把楼市救起来，缺的不是购买力（购买力跟6、7年前比其实变化不大），而是缺天量的资金。

天量资金从哪里来？这来源于对国家对物价目标涨幅的定调。

对此，很多媒体其实已经解读过。就是中央把2024年全年物价CPI涨幅目标设定为3%，相比去年的0.2%，有14倍的涨幅。就算不与去年作对比，也已经比正常年份2%左右的物价涨幅高出了50%。要实现这个目标，必然少不了对应的资金支持，梳理信息发现，其实国家已经做了相关准备：

数据显示，2024年安排新增的财政赤字、地方专项债、长期国债、特别国债和PSL，都超过了10万亿，这还包括每年约10%左右的货币供应增长。看没看懂没关系，就知道一句话就行，让物价增长3%的资金支持基本安排到位了。接下来，就是怎么做的问题？包括几个维度：

第一个是直接给地产项目注资。根据住建部的信息，目前申请融资的6000个楼盘，已经审批通过贷款超过2000亿元。后面还会陆续申报、审批和放款，对地产项目持续注资，主要是解决开发商的困难，同时给购房者信心，不担心买到烂尾楼。

第二个是投入城中村改造项目。这个就不多说了，有改有拆，拆排在优先位置。根据已公布的28个城市看，实际授信贷款超1万亿，涉及371个项目，平均每个项目的资金超30亿，补偿的力度挺大的，这些都是楼市的潜在购房需求。

第三个是给购房者发补贴。这个不用多说了，卖旧房有税费补贴，买新房有置换补贴，每个城市不一样，发放补贴的力度自然也不一样，少则几千，多则几万，几十万，主要跟当地财力和房价基数有关。

当然，还有其他方面，就不赘述了。

那么，效果如何呢？

从大多数城市的楼盘看房量、认购量和成交量就可看出，现在市场确实在恢复，环比找房热度都有30%-80%的增幅，说明趋势在向好。但有人则说，没见价格上涨啊，成交的房源还是在“以价换量”啊，看似说的是实情，但没看明白整个逻辑走向，简单说说便知。

由于各城累积的二手房挂牌库存较多，所以，现在楼市就是走量、去化库存阶段，而新房呢，开发商需要回笼资金，低价走量是主流，活下去才是根本，这几个月基本还轮不到涨价的机会。

但是，随着几个月的持续去化，一个个小区低价房一套一套去化掉，急需用钱和卖房置换的几套低价房被卖掉后，剩下的就是价格高些一些的房子，这样的话，底部就会一步步抬升。而开发商呢，当手中有了一定回笼资金+国家对白名单项目的融资支持，手上有了一定的资金运转，他们就会求利润了，折扣收回，甚至涨价都是自然而然的事，这个过程同样也需要几个月时间。

当然，仅仅靠以上这些还不够，还有以下3个方面在协同支持，并发挥作用。

一是土拍。从去年11月份以来，几乎每个月都有不同城市拍出该城市或者区域的单价“地王”，比如合肥、成都、杭州东莞、青岛、广州、长沙、苏州，几乎每个月都有一些城市拍出地价新高。目的不言自明，决策层默认各城通过优质地块拍出“地王”的形式，就是提升大家的信心和预期。

二是库存去化。鉴于比2015年那波楼市去库存难度更大，国家则是打了一个组合拳，不再是原来单一的棚改货币化拆迁，现在则是城中村改造（含拆迁），包括一些城市推出的房票安置、国资直接收购新楼盘用作保障房等综合措施。目标就一个，让库存逐步向供需平衡线上靠，用真金白银促进楼市企稳回暖。

三是各路政策的支持。住建部赋予城市充分的调控自主权后，地方开始放开投资需求入市，江苏部分地区已经放开第三套房购买资格，广东也在酝酿放开购买第三套房政策。杭州目前把二手房购买也全面放开，以及卖房增值税征免年限统一调整为2年，降低二手房交易成本，激活二手房市场。说到底，适当允许房产投资力量入市是接下来各城市优化楼市政策的方向。

此外，实行房贷低利率政策，作用会逐渐显现。假如买房投入100万，一年也不过3万多利息，有的地方还贴息，其实就2万多的成本，即便房价不涨，损失的也不过是这点利息，但你说一年不涨，两年、三年，五年还不涨吗？若一涨，那就不是几个点的问题了。所以，低利率不仅是节约支出成本，更是调动大家算买房账的积极性，敢于入市。

有人说，都是你主观臆测，这些年房价涨了这么多了，你怎么就笃定国家还要把楼市救起来呢？这其实不是主观看法哈，这是现阶段的形势所决定了的：

其中，最为关键的因素就是房地产与金融、经济的关联性太强了，地产商在这么多年滚动积累的债务实在是太庞大，开始说的是出房企白名单，救房企，但后面很快就改为直接救项目。原因很清楚，房企负债太高了，救不过来。

但是即便是救项目，这个数据也是足够庞大的，第一批上报的白名单项目就达1.2万个，一个项目算注资3亿，那也是3-4万亿资金量。现实是，上报的项目不过是冰山一角，如果把所有项目都注资一遍，需要几十万亿都是可能的。很显然，国家不可能那么干，因为全国一年财政收入也不过20来万亿，全用来救房地产项目，想啥呢？

所以，最现实的做法是，注资一部分项目，让大家看到国家不是不管的，让房企和购房者都有信心，同时继续加大需求端和供应端的政策支持，通过楼市回暖带动其他没有注资项目的去化。看清楚逻辑了吧，楼市回暖、上涨是必然要求，否则，这个市场就玩不下去了，留下如日本90年代初的楼市烂账，失去二十年的代价不是谁都能承受的。

国家要做的事，一定能做成功。何况楼市本身就是政策市，每一次大救，必然迎来强力反弹，甚至暴涨。类似2015年那波大力救市，年初到6月份那段时间，市场人气非常低迷，都不谈房子了，但经过一系列关键措施发挥作用后，下半年9-10月份开始，一些楼盘开始收回折扣并调价，翻年后，二手房挂牌价纷纷大幅上调，房价直接来一个30%的上涨，主要是氛围到了，大家像约好了一样。

以上三点，自然会去掉库存，而且会优先把市场上低价的房子先去掉，这样一来，所谓的房价底线，会被逐步抬高，而且当销量上来，开发商资金回笼，外加上融资对项目的支持，那么负债问题会得到缓解，当开发商度过困难期，手里那些折扣售卖用来救命的楼盘，就会恢复原价。

除此之外，还需要利息、放开限购、放开三套房贷款、土地供应与控制等政策的支持，而土拍频繁出现高溢价的地块，也给市场、给购房提升信心和预期。

这里有人或许想说了，拿资金来解决问题，促进房价上涨，进而救市，那么让房价一下子跌到底，不也可以吗？

说实话，买涨不买跌的观念根深蒂固，房价要么涨，要么一下子降到位，而现在这种今天降一点儿明天再降一点儿的情况是最要命的，因为谁都不想自己成为冤大头和接盘侠。

拿我这边的新房和二手房来说，某个新开楼盘，去年年中的单价还是1.4万，现在已经到了1.3万，一套100平的房子，不到一年，降了10万，这已经是很多家庭一年的收入，如果再算上贷款利息，赔得更多，二手房更惨，跌了小25万。碰到这种情况，骂得再怎么难听都不过分。

或许网友说得没错，让房价一下子跌到位很可能解决问题，可最关键的问题在于，它真可以跌到那个地步吗？答案是不可能的，至于原因，之前的文章也说过，这里就简单说一下。

首先，国家对楼市的态度是“促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展”，这个态度从来都没变过，而楼市又是一个政策市，国家花心思要干的事情，会干不成吗？

其次，要商品房一下子跌到位，可以，那跌到什么地步才算是跌到位呢？我家这边，房价普遍在1.3万左右，如果跌到8000，还是有人说贵，跌到5000，依旧有人买房困难会说贵，所以，很难衡量房价的底线在哪里。

再者说，如果真到这个地步，开发商卖房子不考虑成本，单纯做慈善吗？土地财政怎么办？已经买房的普通老百姓是大冤种吗？我们又何必走“市场+保障”这条路呢？

所以说，楼市回暖、房价上涨，它既是一个结果，又是一个要求，否则市场没得玩，隔壁日本就是最好的反面教材。

当然了，要注意的是，这里的上涨是健康上涨，是要体现房子实际价值的，而不是过去炒房的那种无脑上涨，像那种随便宣传两句“海景房，养老好去处”就能把价格吹上天的情况，也不会再发生。