房屋租赁、买卖合同的常见法律问题

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一、房屋租赁合同

01、承租人未经出租人同意擅自转租，出租人享有合同解除权吗？

《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

承租人擅自转租时，租赁房屋的实际占有使用者发生了未经授权的变更，出租人可能丧失对租赁房屋的控制，也难以了解第三人对租赁房屋的使用状况。同时，出租人和承租人之间原本存在人身信赖关系，出租人往往是经过选择而允许特定的人租赁房屋，擅自转租破坏了出租人与承租人之间的信赖关系，进而破坏了原租赁关系存在的基础。因此，承租人擅自转租的，赋予出租人合同解除权，有利于保护出租人的合法权益。

02、承租人违约弃租，出租人能一直不解除合同并主张租金吗？

《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

承租人违约弃租的情形一般发生于其不享有合同解除权时，如此时承租人已经不实际占有租赁房屋，因出租人负有减损义务，故应当及时解除合同并收回房屋以防止扩大损失，否则出租人不得就扩大的损失请求赔偿。因此，即使出租人不解除合同，也不能一直收取租金，人民法院将结合合同履行情况、承租人腾空房屋交还钥匙、出租人减损义务等，对合同解除时间作出认定，并确定出租人应收回租赁房屋的合理时点及承租人支付房租的截止时间。

03、协商一致解除合同是否意味着违约方无需承担违约责任？

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第五十二条第一款规定：当事人就解除合同协商一致时未对合同解除后的违约责任、结算和清理等问题作出处理，一方主张合同已经解除的，人民法院应予支持。但是，当事人另有约定的除外。

协商一致解除合同可以既对违约责任、赔偿损失等解除合同的法律后果达成一致意见，也可以单就解除合同协商一致，解除合同的法律后果另行主张。当事人仅对解除合同协商一致并不影响人民法院根据合同约定、当事人履约情况等进行违约责任归属的认定。也就是说，并非当事人协商一致解除合同，违约方就无需承担违约责任。

二、房屋买卖合同

04、购买房屋时需重点核查房屋的哪些情况？

第一，核查房屋是否存在抵押或司法查封情形；

第二，核查房产证面积与实际房屋面积是否相符、房屋是否存在加建露台等属于违章建筑的部分等；

第三，核查房产证登记的产权人与实际产权人是否一致，是否存在其他共有人、他项权利等。

如果房屋登记为单独所有，注意仍需出卖人的配偶签订同意出售的承诺书。

05、购买房屋前，购房人需做好哪些准备工作？

第一，在签约前须对自己的资金持有情况、购房资格等情况进行充分的确认，避免后期因资金困难、欠缺购房资格造成违约；

第二，在签约前对房屋整体情况、周边环境进行充分的了解，避免购房后发现各种质量瑕疵却无法充分主张权利；

第三，在签约时对付款时间、过户时间、户口迁出时间等关键节点要作出符合自身实际情况的约定，不能仅使用中介提供的合同模板，避免购买房屋后出现违约行为或影响购房目的的实现。

合同中未明确的，也可通过补充协议等方式作出约定。

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