日本房价涨疯了！东京&大阪房价涨幅全球第一！

　　近年来，即使东京公寓价格持续高涨，但仍阻挡不了投资者对东京房产的投资热情。这是为什么呢？

　　根据日本不动产研究所的调查数据，截至2024年10月，东京和大阪在全球15大城市新建公寓价格涨幅排行榜上并列位居榜首。这是继6个月前的调查之后，东京和大阪再次并列排在第一位。

　　虽然由于开发用地减少，新房供应量正在减少，但富裕阶层等的需求却很旺盛。在外汇市场上，日元汇率持续疲软，使得日本房产在外国投资者眼中显得廉价，海外资金正不断流入日本房产市场。

　　调查数据显示，东京和大阪的新建公寓价格均比4月份上涨了1.5%，住宅需求坚挺。东京23区新建公寓的平均价格超过1亿日元已成为常态。

　　东京都中央区正在建设中的「ザ・豊海タワーマリン&スカイ」10月份售出266套，当天即售罄，平均价格为1.4471亿日元，最高倍率为18倍。这足以看出东京房产的人气有多高。

　　排在第三名是悉尼，涨幅为1.4%。新房供应有限推高了价格。悉尼的租金水平也有所上升，公寓租金增长率继4月调查后连续第二次位居全球首位。

　　纽约仅增长0.1%，涨幅排在第八位。增长率较上次（0.3%）有所缩小。美国高利率水平正在产生影响。据了解，因换房重新贷款会使得利息负担变重，导致公寓买卖一直低迷。

　　跌幅最大的是香港，下跌3.1%。北京下跌1.2%，上海下跌1.0%。由于房地产长期不景气，全球公寓市场需求钝化，但东京房产的市场需求依然坚挺。

　　虽然日本公寓价格持续上涨，但与海外主要国家相比，日本房产仍然很便宜。如果把东京港区元麻布分售公寓的每坪（约3.3平方米）单价定为100（按日元计算），那么大阪为68.9。与香港的258.7和伦敦的206.3相比，还不到一半。上海（158.3）和纽约（140.8）等也大幅超过日本。

　　除了价格低之外，东京和大阪住宅楼的收益率也高于中国大陆和香港。

　　日本不动产研究所的吉野认为，“从海外来看，日本的不动产作为投资对象具有吸引力。资金容易流入的环境将持续”。

　　不过，最近传出的日本二手公寓卖不动了，让不少投资者捏了一把汗。这究竟是不是真的？日本房产还能投资吗？

　　首先，由于日本利率上涨和物价上涨等因素，日本公寓的房价也在高涨，这使得日本人的买房意愿下降，许多地区房价确实正在失去上涨势头。

　　据了解，2023年全国47个都道府县没有地区呈现“下跌趋势”，而2024年山形县、福岛县、爱知县等8个县出现“下跌趋势”。宫城县、埼玉县等7个县出现“稍微下跌趋势”，增加了2个，“保持平稳”的县有9个。

　　不过，在二手房价格坚挺的东京都，23个区9月的平均出售价格全部高于去年。港区为2亿375万日元，中央区为1亿4090万日元，均同比上涨42%。而且购买者大多数是海外投资者和日本富裕阶层。

　　我们常说买房投资最重要的就是选对地段，这句话也在日本房产近期的行情再次得到了验证。日本富裕阶层和海外投资者之所以更喜欢在东京23区买房，就在于东京房产的升值潜力和稳定的回报率。